易居：2016至2017年度 全国楼市因城施策攻守兼备

　　从月度走势来看，2011年全年市场整体处于震荡调整期，2011年年底和2012年初，市场加速降温，价格下跌。2012年楼市见底复苏，房价止跌反弹。2013年初价格增幅快速上扬，随后冲高回落。2014年年初再次进入负增长区间，此后跌幅逐步收窄，11个月再次回到正增长区间。2015年均价月度增幅保持稳步增长态势。2016年年初增幅快速回升，4月见顶后逐步回落并保持趋稳态势，增幅基本稳定在10%左右。

　　图17  2011年以来全国商品房销售均价月度增幅走势

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　从地价占房价的比重趋势看，近几年整体呈现振荡上行的态势。2016年5月后上行幅度加大，2016年前11个月，全国房地产开发企业土地购置均价占商品房销售均价的54.1%，相比1-10月份继续提高1.4个百分点，创历史新高。主要原因是土地购置均价涨幅明显超过房价涨幅。一般而言，地价占房价比重合理值为30-35%，2013年下半年这一比值开始偏离合理区间，而2016年前11个月已超50%，创历史最高值，严重偏离合理值，我们认为地价存在着一定的泡沫。如果说少数城市存在房价泡沫，则这些城市的地价泡沫更大。政府应清醒的认识到这一点。

　　图18  2011年以来土地购置均价占商品房销售均价比重月度走势

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　（三）70个大中城市房价指数曲线：先扩大后收窄

　　从环比看，2012年6月份70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅出现上行拐点，随后增幅进一步扩大，进入2013年增幅显著加大，至2013年3月份，增幅达到1.09%，创下2010年5月份以来的最高增幅。随后受新“国五条”细则及各地调控新政的影响，环比增幅逐步放缓。到了2014年，市场逐渐降温，房价指数环比增幅持续减小,5月房价由涨转跌。到了2015年5月份，持续下跌态势受遏制，房价出现上行拐点，其后保持较小涨幅。到了2016年，房价环比由涨上幅扩大，进行加速上涨期，9月冲至最高值1.8%，创历史最高值。9月底10月初20余城出台新政后，涨幅出现了快速的收窄，体现了政策调控的有效性。

　　图19  2011年以来全国70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅变化

　　数据来源：国家统计局、易居研究院