易居：2016至2017年度 全国楼市因城施策攻守兼备

　 　三、房地产市场供求关系

　　（一）全国库存与去化周期：库存压力平稳释放

　　从全国商品房库存规模（这里以待售面积来衡量，指代现房库存）来看，1995以来的22年期间，除了2004年、2007年、2016年有所下滑外，其他年份皆为正增长。2016年去库存效果较明显，待售面积出现明显下滑。根据国家统计局的数据，11月末全国商品房待售面积为69095万平方米，同比跌幅为0.8%。

　　全国库存去化周期可以以“待售面积/现房销售面积”的公式进行计算。两组数数皆来自统计局，其中待售面积指代现房可售面积；而销售面积是指当年的现房销售面积。其中，2016年的待售面积取11月末的待售面积，而成交量则按前11个月的销售增幅进行年化处理。另外，1995年-2004年的现房销售数据缺失，我们根据2005年以来的现房、期房销售比例关系，大概推算出数据缺失年份的现房销售面积。

　　统计数据显示，全国商品房现房的去化周期在1997年至2007年总体上持续减小，说明市场趋强；2011年开始持续增长，说明市场趋弱。2016年该曲线明显下滑，2016年前11月去化周期为1.7年，明显低于2015年的2.3年，基本上也回落到和2013年相当的水平。这说明2016年受市场销售状况较好等因素的影响，全国现房的去库存效果非常明，体现出中央去库存的工作任务与政策措施初见成效。

　　图10  全国商品房待售面积及去化速度

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　（二）35城库存与去化周期：存销比持续探底

　　本部分选取了35个典型城市的商品住宅市场进行样本城市的研究。从35个城市库存（包括期房和现房）走势看，2016年库存总体处于下滑与探底的状态。2016年11月末35个城市库存规模在23580万平方米，这已是连续16个月库存面积出现同比下滑的态势。衡量库存去化周期的指标存销比出现了持续收窄的态势，11月为9.0个月，已明显低于2013年谷值，进一步回到2010年低位。本轮去库存存，效果非常显著，尤其热点城市反而急需补库。不过，随着热点城市政策收紧和成交量的下滑，预计35城的存销比已近本轮谷值，步入筑底阶段。

　　图11  35个典型城市商品住宅库存面积及存销比

　　数据来源：易居研究院

　　从35城的一二三线城市的分地区看，2016年11月份，一、二、三线城市新建商品住宅存销比分别为7.3、8.7和13.0个月。相比10月份7.3、8.6和13.1个月的数值，一线城市的去化速度基本不变，二线城市的去化速度略有放缓，三线城市的去化速度有所加快。同时，从绝对数量看，一线城市去化速度略好于二线，一二线明显好于三线。

　　一线城市的存销比总体较小，这和此类城市库存规模明显不足的态势是有关的。二线城市存销比回落的速度较快，这和二线城市2016年房地产市场交易持续向好的态势有关；其中，具有代表性的“四小龙”城市即南京、苏州、合肥和厦门更是出现了存销比低于6个月的紧张状态。三线城市购房政策相对宽松，所以去库存方面也有向好的表现。

　　图12  一二三线35个典型城市商品住宅库存去化速度

　　数据来源：易居研究院

　　从35个城市的具体数值看，北海的存销比数值最高，为31个月。另外，类似济宁、西宁的存销比也比较高。相比而言，合肥、南京、南昌、杭州和上海的存销比较小。此类城市近期房价上涨总体比较明显，政策调控也积极出台。而从地方政府的角度看，则应该在土地市场上加大供应力度。

　　图13  35个典型城市商品住宅库存去化速度排序（11月）

　　数据来源：易居研究院