(三)市场价格
1、全国房地产开发企业土地购置价格预计2017年增长10%左右
2017年全国房企土地平均购置价格增幅将有所回落,预计全年增长10%左右。主要原因:一是2016年房市整体处于回暖态势,但四季度后逐步降温,因此2017年土地市场温度有所下降;二是从成交结构上看,地价最高的一线城市虽然土地供应有限,价格高企,但近期地方政府已经出台政策控制地价,再加上三四线城市较低的地价已接近土地开发成本,跌无可跌,因此地价整体仍将稳中有升,但增幅不会太大;三是2016年土地购置价格基数较高,2017年涨幅也不会太高。
图31 2017年全国房地产开发企业土地平均购置价格及增幅预测
数据来源:国家统计局、易居研究院
2、全国商品房成交均价预计2017年增长5%左右
2017年全国商品房成交均价继续上涨,预计全年增幅在5%左右。主要原因:一是从近几年房价增长趋势看,整体呈现惯性上涨态势,房价粘性较强,由于2016年上半年多数城市房价基期值不算高,因此2017年全年仍然上涨;二是虽然一线及热点二线城市近期随着楼市政策的收紧,房价上涨放缓甚至下跌,但大部分三四线城市楼市表现滞后,且2017年上半年仍存板块轮动现象,预计房价稳中有涨,从而推动了全国商品房成交均价的上涨;三是价格变化滞后于成交量,2017年成交量回落,但价格仍将小幅上升,将高于成交量增速。综之,2017年房市总体降温,全国商品房均价强势不再,但仍有望实现正增长。
图32 2017年全国商品房销售均价及增幅预测
数据来源:国家统计局、易居研究院
3、70城房价指数环比增幅预计2017年7月前后可能出现拐点
2017年全国70个大中城市房价将呈现上下半年不同的走势,预计上半年市场振荡式缓慢降温过程中,房价增幅会持续收窄。而到了2017年下半年,房价指数环比增幅将呈现负增长态势。预计2017年7月前后,70城房价环比增幅由正转负,也即出现短周期性质的下跌拐点。受房价指数环比增幅收窄进而下跌的影响,预计70城房价同比增幅将在2017年第一季度见顶,预计峰值为11.4%左右,其后同比增幅将步入下行通道,预计到2017年第四季度从正增长转变为负增长。
图33 2017年70个大中城市房价指数环比和同比增幅预测
数据来源:国家统计局、易居研究院
对全国70城房价指数增幅的预测,可以结合库存去化周期数据进行对比。其中去化周期的数据取自全国35个样本城市新建商品住宅存销比数据,而房价指数数据则为全国70城新建商品住宅价格指数环比增幅数据。对两个增幅曲线做对比,可以看出二者具有较强的负相关性,去化周期最低点,对应房价涨幅最高点,其实这正反映了供求关系决定房价短期波动的规律。展望2017年,随着存销比数据的不断上升,供求关系会不断发生变化,这样房价指数环比增幅也会逐步收窄,并有可能在年中由正转负。房价增幅的下跌,有助于防止大起大落,让市场回归理性,促进房地产业平稳健康发展。
图34 70城房价指数和35城库存去化周期走势比较
数据来源:国家统计局、易居研究院
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