易居：2016至2017年度 全国楼市因城施策攻守兼备

　　因城施策，攻守兼备

　　《2016-2017年度全国房地产市场报告》

　　回顾2016年：政策风暖，市场向上

　　展望2017年：抑制泡沫，理性发展

　　2016年上半年，中国房地产市场行情较为火爆，包括房屋成交量、房价等指标都屡创新高。到了第三季度，为了更好地抑制资产泡沫和去杠杆，政策频频加码，进而使得部分市场指标走向发生了变化。到了第四季度，政策效应积极释放，全国房地产市场过热态势受遏制，市场交易和市场预期也开始理性回。纵观2016年房地产市场与政策，整体上有较大波动性，这也是中央再次强调建立房地产市场长效机制的重要原因。2016年第四季度的市场与政策逻辑将在2017年延续，相应的，部分市场指标出现降温也符合预期。同时，受供给侧结构性改革和三四线城市仍需继续去库存等利好因素的影响，房地产部分供应指标依然有望维持个位数的增长态势。基于这样一个大方向的判断，我们对2017年各个指标进行了逐个分析和预判。回顾过去几年的全国房地产市场年报：2013年底，我们预测2014年特征为：高位振荡，逐步降温；2014年底，我们预测2015年特征为：探明底部，复苏上行；2015年底，我们预测2016年特征为：政策风暖，市场向上；展望2017年，我们预测其特征为：抑制泡沫，理性发展。2017年将是全国房地产市场回归理性、重塑规范的一年。

　　上篇：回顾2016年

　　一、房地产市场供应

　　（一）房地产开发企业土地购置面积：同比跌幅明显收窄

　　2016年1-11月份，房地产开发企业土地购置面积19046万平方米，同比下降4.3%。从近十多年走势看，2009年房企土地购置面积增幅为历史较低水平。随着2009年房市转暖，2010年土地购置面积快速上升。2011年创历史最高值，其后呈振荡下滑态势。2012年呈现前冷后稳，全年成交仍处于历史低位。2013年，土地市场伴随楼市回暖而火爆，龙头企业集中拿地，土地购置面积同比呈现逐步上扬态势。2014年，由于市场比较低迷，楼市库存压力较大，房企资金趋于紧张，购地节奏有所放缓。2015年，在楼市复苏态势下，由于房企对行业中长期发展保持谨慎态度，以及去库存压力等因素，土地购置面积及其增幅创近十几年来新低。2016年前11个月，市场处于回暖态势，但区域差异较大，一二线城市楼市活跃，但供地规模偏小；三四线城市仍需去库存，供地更少，开发商拿地意愿也不强；因此2016年前11月全国土地购置面积仍呈同比下跌，但跌幅明显收窄。

　　图1  2001年以来我国房地产开发企业完成土地购置面积及增幅

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　从月度累计情况看，2011年以来土地市场整体呈现快速下滑趋势，2012年市场仍旧低位运行。进入2013年，土地市场成交同比跌幅逐月收窄，1-11月份转为同比正增长。受到宏观环境以及行业调整影响，2014年一季度开始再次进入负增长区间，至年末两月大幅下探。2015年前两个月再次大幅下探后，一直处于低位盘整态势。自2016年前两个月开始，同比跌幅大幅收窄，虽然7、8月跌幅有所加大，但9月份以后，跌幅仍呈现逐步收窄态势。

　　图2  2011年以来房地产开发企业年初累计土地购置面积同比增幅

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　（二）全国房地产开发投资：增幅有所回升

　　2016年1-11月份，全国房地产开发投资93387亿元，同比增长6.5%。从近十多年走势看，自2001年以来，全国房地产开发企业投资完成额持续快速上升。具体来看，受招拍挂、清理闲置土地等调控政策的影响，2005至2006年房地产开发投资额的增幅有所放缓，但随后2007年增幅又迅速飙升至30.2%。2008年受国内经济下滑和楼市惨淡影响，投资增幅又迅速收窄至23.4%，2009年更是下降至16.1%。2010年随着房地产行情回暖以及货币宽松政策的延续，房地产开发企业加大投资，增长率达到33.2%。随后国家连续出台多项楼市调控政策，房地产开发投资增幅连续下滑，跌至2012年的16.2%。2013年随着楼市的回暖，投资增幅有所回升。2014年在行业持续低迷的情况下，投资增幅明显回落。2015年，在楼市复苏力度较弱、地价不断攀升、库存不断积压的背景下，开发投资延续2014年的放缓趋势，投资增幅仅1%，创历史新低。2016年前11个月，随着市场的逐步复苏，房地产开发投资增幅有所回升。

　　图3  2001年至今全国房地产开发投资额及增幅

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　从月度累计情况来看，2011年后全国房地产开发投资同比增幅走势快速下滑。2012年年初快速回落后，全年都比较低迷，低位持续盘整。至2013年一季度高位反弹，全年保持平稳增长态势。2014年以来整体呈现逐步回落的态势，至2015年年末同比增幅创历史新低。2016年年初快速回升后，年中同比增幅呈现趋稳态势，整体仍处较低水平。

　　图4  2011年以来全国年初累计房地产开发投资同比增幅走势

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　（三）全国开发企业房屋新开工面积：增幅明显回升

　　2016年1-11月份，全国房地产开发企业房屋新开工面积151303万平方米，同比增长7.6%。从近十多年走势看，2012年之前同比增幅都保持正增长，其中2010年增幅达近十几年最高值，部分原因与2009年商品房销售面积大涨有关。2011、2012年受调控政策影响，企业观望气氛加重，新开工面积增幅逐步下行，2012年首次出现同比负增长。2013年楼市回暖，房企开工大幅放量，房屋新开工面积增幅明显回升。2014年受到行业环境的整体下行影响，房屋新开工面积明显回落。2015年延续2014年回落态势，同比跌幅再次扩大，主要是楼市复苏力度较弱，去库存压力依旧较大，开发商开发节奏放缓。2016年前11个月，由于市场逐步好转，企业信心有所恢复，新开工面积逐步放量上升。

　　图5  2001年以来全国房地产开发企业房屋新开工面积及增幅

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　从月度累计数据来看，2011年一、二季度维持平稳高位增长，三季度增速逐步下滑，四季度下滑加速，2012年二季度进入同比负增长，三季度后整体处于低位盘整收窄阶段，走势趋于平稳。2013年市场回暖后，房地产企业投资意愿回升，投资力度和步伐加快，促使房屋新开工面积同比增幅快速扩大。2014年初再次大幅下滑至负增长区间，此后呈现平稳收窄态势，但11、12月房屋新开工面积同比出现较大幅度下滑。2015年年初两月延续2014年年末下滑态势，之后低位盘整。2016年年初大幅回升至正增长区间，并在4月达到近四年来的最高点，5月开始逐步回落并趋稳。

　　图6  2011年以来全国房地产开发企业累计房屋新开工面积同比增幅走势

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　二、房地产市场成交

　　（一）全国商品房成交面积：超过2013年历史高点

　　2016年1-11月份，全国商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，成交量已经超过2013年全年的历史高点。从历史数据上看，多数年份商品房销售面积同比增幅均在10%以上，特别是楼市繁荣的2005年和2009年，商品房销售面积同比增幅均高达40%以上。仅有2008年楼市表现惨淡，在全球金融危机的影响下，2008年全国商品房市场陷入低迷，商品房销售面积近5.6亿平方米，同比大幅下跌了14.7%。2012年，受限贷、限购、限价等多重限制性调控政策叠加效应的影响，销售面积增幅受到遏制，仅仅好于2008年。2013年商品房市场明显回暖，销售面积同比增幅快速回升。2014年市场降温，同比下跌，是近十几年来第二个下跌的年份。2015年楼市持续回暖，商品房销售面积同比增幅明显回升。2016年前11个月，随着各地去库存的推进以及政策环境的整体宽松，商品房销售面积增幅高达24%，创2010年以来新高。

　　图7  2001年以来全国商品房销售面积及增幅

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　从月度累计情况看，2011年1-4月全国商品房销售面积同比增幅明显回落，其后呈现平缓的振荡走势。2012年一季度市场明显降温，同时受基期变化的原因，增幅迅速进入负增长区间，并下探至近年来最低水平，此后逐步上行，并于1-11月再次回到正增长区间。2013年年初迅速上升至近几年最高水平，此后开始逐步回落。2014年自年初大幅滑落至负增长区间后，整体走势较为平稳，7月以来基本平缓，显示商品房市场仍处于筑底调整阶段。2015年1-2月份下滑后，迅速反弹，接下来几个月累计值增幅持续保持上升并趋稳的态势。2016年年初再次大幅回升，5月以后增幅逐步趋稳回落。

　　图8  2011年以来全国商品房年初累计销售面积同比走势

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　（二）30个典型城市商品住宅成交面积：增长二成多

　　为了全面、客观、合理地反映大中城市商品住宅的成交状况，我们通过CRIC数据系统，选取30个典型样本城市，其中一线城市4个，二线城市15个，三线城市11个；东部城市18个，中部城市7个，西部城市5个。具体城市见备注。

　　回顾近几年房地产市场历史数据。2010年调控以来，在“限购、限贷”等政策下，楼市开始降温。2011年政策效应继续体现，市场陷入低谷。2012年楼市开始回暖。2013年再度繁荣。2014年市场持续降温，进而出现了“限购、限贷”政策的松绑。2015年市场继续复苏。2016年市场较2015年更为火热，30个典型城市1-11月新建商品住宅成交面积同比增长25%。

　　图9  2010年以来30个典型城市商品住宅成交面积及同比增幅

　　数据来源：CRIC、易居研究院

　　按城市层级来看，2016年1-11月，一、二、三线典型城市新建商品住宅成交面积分别为3741万平方米、16509万平方米和3197万平方米，同比增幅分别为3%、32%和26%。其中，一线城市增幅最小，主因是库存规模明显不足，新盘供应量较小，次因是调控升级，抑制了部分需求与预售证申请。二三线城市增幅较大，这和此类城市购房政策环境宽松、购房意愿明显增强等有关；其中二线城市同比增幅最大，这和今年部分热点二线城市市场交易创历史新高的态势有关。

　　分区域来看，2016年1-11月，东、中、西部典型城市新建商品住宅成交面积分别为14151万平方米、6605万平方米和2690万平方米，同比增幅分别为27%、34%和1%。如此看来，中部城市的同比增幅态势最明显，这和此类区域热点城市市场强劲反弹等因素有关。

　 　三、房地产市场供求关系

　　（一）全国库存与去化周期：库存压力平稳释放

　　从全国商品房库存规模（这里以待售面积来衡量，指代现房库存）来看，1995以来的22年期间，除了2004年、2007年、2016年有所下滑外，其他年份皆为正增长。2016年去库存效果较明显，待售面积出现明显下滑。根据国家统计局的数据，11月末全国商品房待售面积为69095万平方米，同比跌幅为0.8%。

　　全国库存去化周期可以以“待售面积/现房销售面积”的公式进行计算。两组数数皆来自统计局，其中待售面积指代现房可售面积；而销售面积是指当年的现房销售面积。其中，2016年的待售面积取11月末的待售面积，而成交量则按前11个月的销售增幅进行年化处理。另外，1995年-2004年的现房销售数据缺失，我们根据2005年以来的现房、期房销售比例关系，大概推算出数据缺失年份的现房销售面积。

　　统计数据显示，全国商品房现房的去化周期在1997年至2007年总体上持续减小，说明市场趋强；2011年开始持续增长，说明市场趋弱。2016年该曲线明显下滑，2016年前11月去化周期为1.7年，明显低于2015年的2.3年，基本上也回落到和2013年相当的水平。这说明2016年受市场销售状况较好等因素的影响，全国现房的去库存效果非常明，体现出中央去库存的工作任务与政策措施初见成效。

　　图10  全国商品房待售面积及去化速度

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　（二）35城库存与去化周期：存销比持续探底

　　本部分选取了35个典型城市的商品住宅市场进行样本城市的研究。从35个城市库存（包括期房和现房）走势看，2016年库存总体处于下滑与探底的状态。2016年11月末35个城市库存规模在23580万平方米，这已是连续16个月库存面积出现同比下滑的态势。衡量库存去化周期的指标存销比出现了持续收窄的态势，11月为9.0个月，已明显低于2013年谷值，进一步回到2010年低位。本轮去库存存，效果非常显著，尤其热点城市反而急需补库。不过，随着热点城市政策收紧和成交量的下滑，预计35城的存销比已近本轮谷值，步入筑底阶段。

　　图11  35个典型城市商品住宅库存面积及存销比

　　数据来源：易居研究院

　　从35城的一二三线城市的分地区看，2016年11月份，一、二、三线城市新建商品住宅存销比分别为7.3、8.7和13.0个月。相比10月份7.3、8.6和13.1个月的数值，一线城市的去化速度基本不变，二线城市的去化速度略有放缓，三线城市的去化速度有所加快。同时，从绝对数量看，一线城市去化速度略好于二线，一二线明显好于三线。

　　一线城市的存销比总体较小，这和此类城市库存规模明显不足的态势是有关的。二线城市存销比回落的速度较快，这和二线城市2016年房地产市场交易持续向好的态势有关；其中，具有代表性的“四小龙”城市即南京、苏州、合肥和厦门更是出现了存销比低于6个月的紧张状态。三线城市购房政策相对宽松，所以去库存方面也有向好的表现。

　　图12  一二三线35个典型城市商品住宅库存去化速度

　　数据来源：易居研究院

　　从35个城市的具体数值看，北海的存销比数值最高，为31个月。另外，类似济宁、西宁的存销比也比较高。相比而言，合肥、南京、南昌、杭州和上海的存销比较小。此类城市近期房价上涨总体比较明显，政策调控也积极出台。而从地方政府的角度看，则应该在土地市场上加大供应力度。

　　图13  35个典型城市商品住宅库存去化速度排序（11月）

　　数据来源：易居研究院

　　四、房地产市场价格

　　（一）全国房地产开发企业土地平均购置价格：再创历史新高

　　2016年1-11月份，全国房地产开发企业土地购置均价4083元/平方米，再创历史新高，同比增长26.7%。从历史上看，2005年以来，全国开发企业购地价格总体呈上涨态势；其中，2009-2010年，楼市火爆，地王频现，带动土地平均购置价格连续两年处于高位。2011年，在国家楼市调控背景下，市场转冷，开发商拿地更显谨慎与理性。2012年，在房地产市场出现反转的大环境下，土地市场也表现出先抑后扬，带动全年土地平均购置价格触底回升。进入2013年，楼市持续升温,虽然国土部要求年内禁出地王，但房企拿地势头不减，同时部分地方政府为获取土地出让金,积极推出优质地块，市场竞争激烈，地王现象仍存，也导致土地价格继续上扬。2014年，土地价格整体呈现平稳上行态势，价格继续创历史新高。2015年，地价不断创历史新高。一方面由于房企投资更加谨慎，更多投向当前房地产市场相对较好、土地价格更高的一线及二线城市，推高了土地购置均价；另一方面，迫于动拆迁、土地整理等一级开发成本上升，导致很多城市，尤其是三、四线城市土地价格难以下调。2016年前11个月，由于一线及部分热点城市市场火爆，地王数量史无前例之多，面粉贵过面包的地块数量很多，导致地价涨幅较大，成为过去十多年的第三高。

　　图14  2005年以来全国房地产开发企业土地平均购置价格及增幅

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　从月度累计情况看，土地价格保持稳步增长态势。2011-2012年土地平均购置价格同比增幅保持温和增长。2013-2014年土地价格增长高位运行，2013年全国土地市场整体活跃，高溢价现象不断浮现，推动了土地价格的不断走高。2015年延续了之前增长势头，土地价格持续攀升，不断刷新历史新高。2016年在部分区域楼市火爆的情况下，土地价格继续大幅上升，增幅也达到了历史较高水平。值得关注是，2013年以来全国地价涨幅高出房价涨由一倍左右，这属于不合理现象。

　　图15  2011年以来全国房地产开发企业土地平均购置价格年初累计走势

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　（二）全国商品房成交均价：涨幅创近七年最高

　　2016年1-11月份，全国商品房成交均价7546元/平方米，同比增长10.6%。从历史数据看，2001年以来，商品房成交均价整体上呈现上涨趋势。在2005年之前房价增幅稳步上升，从2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。随后在2005-2006年的房地产调控影响下，上涨趋势得到遏制，但随后的2007年又开始大幅上涨。在金融危机的影响下，2008年成交均价曾一度微幅下跌。但是2009年在救市政策的拉动下，成交均价出现了23.2%的超高涨幅。2010年国家实施严厉调控政策以来，成交均价涨幅再次受到压制，增幅均低于年度平均值。2010-2013年，房价增速基本稳定，保持在7%左右。2014 年受行业调整及楼市库存压力较大的影响，房价增速明显回落，仅略好于2008年。2015年在楼市复苏的背景下，房价增长稳定，同比涨幅回升到7%以上。2016年前11个月，楼市继续回暖，房价增速进一步回升，创近7年最高。我们认为，这一涨幅略偏离近几年的合理值，全国市场总体偏热，其中一线和部分二线城市市场过热。

　　图16  2001年以来全国商品房销售平均价格及增幅

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　从月度走势来看，2011年全年市场整体处于震荡调整期，2011年年底和2012年初，市场加速降温，价格下跌。2012年楼市见底复苏，房价止跌反弹。2013年初价格增幅快速上扬，随后冲高回落。2014年年初再次进入负增长区间，此后跌幅逐步收窄，11个月再次回到正增长区间。2015年均价月度增幅保持稳步增长态势。2016年年初增幅快速回升，4月见顶后逐步回落并保持趋稳态势，增幅基本稳定在10%左右。

　　图17  2011年以来全国商品房销售均价月度增幅走势

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　从地价占房价的比重趋势看，近几年整体呈现振荡上行的态势。2016年5月后上行幅度加大，2016年前11个月，全国房地产开发企业土地购置均价占商品房销售均价的54.1%，相比1-10月份继续提高1.4个百分点，创历史新高。主要原因是土地购置均价涨幅明显超过房价涨幅。一般而言，地价占房价比重合理值为30-35%，2013年下半年这一比值开始偏离合理区间，而2016年前11个月已超50%，创历史最高值，严重偏离合理值，我们认为地价存在着一定的泡沫。如果说少数城市存在房价泡沫，则这些城市的地价泡沫更大。政府应清醒的认识到这一点。

　　图18  2011年以来土地购置均价占商品房销售均价比重月度走势

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　（三）70个大中城市房价指数曲线：先扩大后收窄

　　从环比看，2012年6月份70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅出现上行拐点，随后增幅进一步扩大，进入2013年增幅显著加大，至2013年3月份，增幅达到1.09%，创下2010年5月份以来的最高增幅。随后受新“国五条”细则及各地调控新政的影响，环比增幅逐步放缓。到了2014年，市场逐渐降温，房价指数环比增幅持续减小,5月房价由涨转跌。到了2015年5月份，持续下跌态势受遏制，房价出现上行拐点，其后保持较小涨幅。到了2016年，房价环比由涨上幅扩大，进行加速上涨期，9月冲至最高值1.8%，创历史最高值。9月底10月初20余城出台新政后，涨幅出现了快速的收窄，体现了政策调控的有效性。

　　图19  2011年以来全国70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅变化

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　对全国70个城市进行一二三线城市分类，可以看出三类城市的房价环比增幅走势基本一致，即在2016年经历了快速上涨和快速回落的过程。横向对比看，2016年第三季度开始，一线城市的环比涨幅回落的幅度更大，这和此类城市之前房价暴涨及近期政策管控严厉有关。相对来看，三线城市在11月的环比涨幅反而要比其他两类城市更高，这反映出区域差异。

　　图20  2011年以来全国三类城市新建商品住宅价格环比增幅变化

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　从同比看，2012年3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格同比增幅由正转负。2012年三季度开始，房价同比跌幅不断收窄，步入筑底之后的上行阶段。进入2013年，房价呈现加速上涨态势。到了2014年随着市场逐渐降温，使得房价同比跌幅持续收窄。到了2015年下半年，随着全国房价持续上涨，房价同比跌幅持续收窄，到了12月份正式从负增长转变为正增长。到了2016年受全国房价指数环比增长的影响，同比增长曲线持续攀升，到了11月份该同比增幅为10.8%。

　　图21  2011年以来全国70个大中城市新建商品住宅价格同比增幅变化

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　同样的，对全国70个城市进行一二三线城市分类，可以看出，三类城市的曲线走势基本一致。横向对比看，相比二三线城市，一线城市在下半年已经开始呈现出震荡式收窄的现象。而二线城市在第四季度也开始显露出见顶的迹象。对比这两类城市，三线城市房价指数同比增幅曲线继续攀升的可能性更大。

　　图22  2011年以来全国三类城市新建商品住宅价格同比增幅变化

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　对2016年11月70个大中城市新建商品住宅价格同比增幅进行排名。排名显示，11月份，合肥、厦门和南京的同比增幅最大，分别为47.6%、43.9%和42.8%。而同比跌幅最大的三个城市分别为锦州、乌鲁木齐和牡丹江，分别为3.3%、1.9%和1.8%。如下表。

　　下篇：展望2017年

　　一、政策预判

　 （一）经济政策：货币政策渐趋中性，财政政策加码宽松

　　当前，我国经济运行保持在合理区间，呈现总体平稳、稳中有进、稳中向好的发展态势，积极因素在增多。但同时也应看到，当前国际经济形势不确定性比较多，特别是美国与其他主要经济体经济走势的分化从而产生的货币政策分化的加剧，美国于12月15日宣布加息，而欧元区及日本由于自身原因，依旧仍以宽松的货币政策为主。此外，国内经济运行仍面临不少突出矛盾和问题，产能过剩和需求结构升级的矛盾仍然突出，一些领域金融风险显现，部分地区困难较大等。因此，坚持以供给侧结构性改革为主线，适度扩大总需求，仍是我国经济得以继续保持平稳健康发展的基础。

　　展望2017年国内经济政策走向，12月召开的中央经济工作会议指出，2017年是实施“十三五”规划的重要一年，是供给侧结构性改革的深化之年。要全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，坚持稳中求进工作总基调，牢固树立和贯彻落实新发展理念，适应把握引领经济发展新常态，坚持以提高发展质量和效益为中心，坚持宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的政策思路，坚持以推进供给侧结构性改革为主线，适度扩大总需求，加强预期引导，深化创新驱动，全面做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定，

　　从货币政策看，11月8日央行发布《2016年第三季度中国货币政策执行报告》指出，下一阶段，要按照党中央、国务院统一部署，坚持改革开放，坚持稳中求进工作总基调，保持政策的连续性和稳定性。坚持实施稳健的货币政策，保持灵活适度，适时预调微调，增强针对性和有效性，做好与供给侧结构性改革相适应的总需求管理，为结构性改革营造中性适度的货币金融环境，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。更加注重改革创新，寓改革于调控之中，把货币政策调控与深化改革紧密结合起来，更充分地发挥市场在资源配置中的决定性作用。针对金融深化和创新发展，进一步完善调控模式，强化价格型调节和传导机制，疏通货币政策向实体经济的传导渠道，着力解决经济金融运行中的突出问题，提高金融运行效率和服务实体经济的能力，完善宏观审慎政策框架，守住不发生系统性金融风险的底线。

　　12月的中央经济工作会议也指出，货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。要在增强汇率弹性的同时，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。对于国内货币政策而言。当前政策受到来自经济基本面、资本外流压力、人民币汇率、金融市场风险等多方面的约束。而今年以来，中国央行谨慎态度明显，自2月29日降准后，央行已经10个月未使用存款准备金率及利率工具，央行公开市场操作已经常态化，特别是MLF的操作频率增加。预期2017年货币政策操作仍将主要是公开市场操作和MLF相结合，辅以PSL，以应对美联储加息以及中国金融领域资产泡沫、杠杆偏高等问题，而利率和准备金率这两个工具不会轻易使用，预期2017年不会继续降息，但也不会加息，存准率调整的概率也不大。

　　图23  2001年以来我国五年期以上贷款基准利率变化

　　数据来源：中国人民银行

　　图24  2008年以来我国人民币存款准备金率调整变化

　　数据来源：中国人民银行

　　从财政政策看，12月召开的中央经济工作会议指出，财政政策要更加积极有效，预算安排要适应推进供给侧结构性改革、降低企业税费负担、保障民生兜底的需要。要稳妥推进财税和金融体制改革，落实推动中央与地方财政事权和支出责任划分改革，加快制定中央和地方收入划分总体方案，抓紧提出健全地方税体系方案。就中国而言，为了对冲房地产和制造业投资下滑带来的影响，通过积极财政政策维持基建投资高位运行、多渠道吸引民间投资逐渐进入实体，依然是2017年“稳增长”的着力点。因此，2017年财政政策将更加重视精准发力和提高绩效，“更加积极有效”的要求意味着2017年将有更多的减税和更多的政府投入，而要实现减收增支，官方将需要在预算安排上作出调整，财政政策对促进经济稳定健康发展的作用将更加凸显。

　　（二）房地产政策: 因城施策，加快建立房地产长效机制

　　1、坚持分类调控，推进房地产长效机制建设

　　2016年，中央围绕楼市去库存，出台了一系列配套政策，涵盖了信贷、房产交易税费、引导农民购房等多方面。由于全国楼市整体依旧处于持续复苏的态势，随着各地去库存政策的推进，楼市库存去化效果较为明显，但区域楼市分化严重。因此，中央仍将坚持因城施策原则，将楼市调控权力下放到地方政府。同时，在部分热点区域楼市非理性上涨后，抑制这类城市房价过快上涨，保持房地产市场持续健康发展，也将成为今后中央房地产政策的主要目的之一。

　　12月召开的中央政治局会议提出，加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制，这是时隔一年半后中央政治局会议再提建立“房地产长效机制”。随着我国房地产市场区域间发展的日益分化，简单的房地产调控机制已经越来越不适应，因此，建立房地产发展的长效机制就显得尤为重要。下一步应加快住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设，以长效机制引导市场稳定发展的预期。

　　在此后召开的中央经济工作会议提出，去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。促进房地产市场平稳健康发展，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

　　展望2017年，房地产政策将紧紧围绕上述中央经济工作会议的部署展开，预计相关部委还将出台一系列配套措施。主要有以下几个方面：一是由于经济增长放缓的局面并未改变，稳增长压力大，因此稳定住房消费、加强保障房建设等还将继续推进；二是深化住房制度改革，结合户籍制度改革和新型城镇化，加快农民工市民化，扩大住房需求；三是完善市场环境，盘活存量资产，继续推进房地产健康发展的长效机制建设；四是继续坚持因城施策的指导原则，除了对库存较大的城市仍会采取相应配套放松政策外，对于一些楼市热点区域则会采取进一步的收紧性政策。

　　2、金融信贷政策：个人房贷差异化，开发企业融资趋紧

　　从12月召开的中央经济会议对于金融信贷等政策的部署来看，货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门。虽然现阶段国内整体经济环境依旧未明显改善，但从今年以来的货币政策操作手段看，央行主要采取的还是公开市场回购方式，以保持货币政策的稳定，而调息和调存款准备金的空间很小。在以去库存为主、因城施策的楼市政策引导下，预计2017年中央和银监会等部委会针对库存较大的地区继续出台相关配套支持政策，而针对热点区域的楼市会对相关地方政府进行相应的指导，督促这些地方出台收紧性的信贷政策，如购房首付比例上调、增加购房贷款门槛等。同时，也需要加强金融信贷监管政策，在坚持支持居民合理自住购房的信贷政策时，要严格限制信贷流向投资投机性购房，防止房地产泡沫的进一步扩大。另外，对于房地产开发企业的融资，也将保持偏紧态势。总体来看，2017年房地产的金融信政策，一方面支持三四线城市的去库存，另一方面加紧一二线城市和开发商的去杠杆。

　　3、财税政策：房地产税立法继续推进

　　早在2014年财税改革全面启动之初，财政部就提出了六大税制改革，分别是营业税改增值税、资源税、消费税、房地产税、环境税和个人所得税。原本房地产税位列个税改革之前，十二届全国人大常委会已将房地产税立法正式列入五年立法规划，但受限于立法程序和复杂的实际情况，房地产税改革目前进展并不顺利。目前房地产税正由全国人大牵头起草工作，尚未有具体方案对外披露。但2016年7月份G20成都财长行长会议上，时任财政部部长楼继伟在研讨会上表示，房地产税等改革虽然艰难，但仍将义无反顾地推进。预计今后通过完成房地产税设计和立法，对房地产交易和持有环节来征税，通过结构性的差别化税收政策来抑制投机性需求，调节收入分配。同时，目前个税改革方案在财政部内部已经完成，个税改革将分步到位。先做一些比较简单的部分，再随着信息系统、征管条件和大家习惯的建立，逐渐完善改革。其中房贷利息抵扣个税已经确认，并且可以确定该方案会在全国推广。此外，未来随着改革进一步推进，家庭赡养老人费用、子女教育费用以及房租等，也有望陆续被纳入个税抵扣。从地方来看，楼市库存较大的地方政府则会进一步加大引导购房意愿，出台购房补贴或税费优惠等政策，降低居民购房成本，继续推进去库存。

　　4、地方政策：坚持分类调控，因城因地施策

　　2016年是房地产“去库存与控风险”并重的一年。地方政府依据中央“去库存”的精神，出台一系列史上最宽松的组合拳政策从需求侧屡屡发力刺激楼市，楼市库存去化效果较为明显。但区域楼市分化严重，一些热点城市房价上涨过快，导致区域市场泡沫浮现，楼市风险加大。因此，从2016年二季度开始，热点城市逐步出台收紧型调控政策，上海、深圳、廊坊等地率先出台限购政策，随后在9月至国庆期间，全国20余城出台限购限贷等调整政策，防止风险集聚。随着区域市场的发展，楼市分化的局面仍将延续，中央分城施策的精神将进一步得到体现，地方收紧和放松的两种政策基调也将继续同时存在。

　　根据中央经济工作会议的精神，可以预见2017年，中央和地方政府均要把防范金融风险和抑制资产泡沫放到更加重要的位置。因此，楼市过热的地区将坚决执行调控政策，通过提升限制贷款、加强控制地价、增加土地出让、加强舆论监管等措施，防止房价出现剧烈波动，以确保稳定房价和促进楼市理性健康发展；楼市较冷的地区将更一步细化，落实去库存政策，并逐步将去库存和促进人口城镇化结合起来，增加政策的可操作性，促进此类地区市场活跃度。总之，在全国范围内，各地方将会在“稳”字当头的经济环境下，针对各地实际情况推出“去库存、稳发展、防风险”的相关政策，并且将加大力度进一步落实。

　　二、市场预判

　　（一）市场供应

　　1、全国房地产开发企业土地购置面积预计2017年增长5%左右

　　2017年全国开发企业土地购置面积增幅预计在5%左右。主要原因：一是近期一二线热点城市在出台的调控政策中大多提到要加大土地供应；二是三四线城市2014年开始去库存，经过二三年消化，部分城市去库存效果显现，2017年开始进入补库存状态；三是由于板块轮动效应，在一二线热点城市楼市受调控抑制的影响下，少数三四线城市将成为房地产企业2017年拿地的重点区域；四是由于2015、2016年土地购置量连续两年处于低位，基期值较低，2017年土地购置量大概率实现正增长。

　　图25  2017年全国房地产开发企业土地购置面积及增幅预测

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　2、全国房地产开发企业房屋新开工面积预计2017年增长3%左右

　　2017年全国房地产开发企业房屋新开工面积将保持小幅增长态势，预计全年同比增幅在3%左右。主要原因：一是随着购地面积的增加，新开工量也应有所增长；二是由于2016年一线及部分热点二线城市楼市火爆，房企对已有储备土地加快了开工进度，随着2016四季度一些楼市热点城市纷纷出台收紧型调控政策，楼市逐步降温，2017年房企会放缓开工进度，楼市降温不利于新开工；三是部分三四线城市需要补库存，因此房屋新开工量也将略有增长。综之，2017年新开工增幅将有所收窄。

　　图26  2017年全国房地产开发企业房屋新开工面积及增幅预测

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　3、全国房地产开发投资预计2017年增长4%左右

　　2017年全国房地产开发投资将保持小幅增长态势，预计全年同比增幅在4%左右。主要原因：一是相对于房屋销售指标，开发投资指标具有滞后性，2017年房市降温，但开发投资仍能保持正增长；二是预计一线及部分强二线城市供地量不会明显增长，房企购地将主要分布于地价较低的三四线城市，因此对开发投资金额拉动不大；三是2017年新开工继续保持正增长，对开发投资正增长形成一定支撑。综之，对于2017年房地产开发投资增速不喜不悲。

　　图27  2017年全国房地产开发企业投资完成额及增幅预测

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　4、全国35城库存去化周期预计缓慢上升

　　2017年全国35个城市库存预计会缓慢上升，而去化周期会明显拉长。主要原因：一是35城中的约一半城市属于市场热点城市，2017年将采取补库存的导向，且受到调控影响，新增住宅供应大于成交，导致库存规模小幅上升；二是预计2017年35城住宅成交量下滑，库存增加、成交下滑，从而导致去库存周期拉长。可以认为此类热点城市新房市场供不应求的状态或矛盾有望改变，随之也利好对房价的抑制和房地产市场预期的稳定。

　　图28  2017年全国35城库存及去化周期预测

　　数据来源：CRIC、易居研究院

　　（二）市场成交

　　1、全国商品房销售面积预计2017年下跌5%左右

　　2017年全国商品房销售面积可能呈现小幅回落态势，预计全年同比下跌5%左右，在持续两年增长后再次下滑。主要原因：一是2016年商品房销售量保持了较高增速，全年成交量达到历史最高点，随着2017年楼市的降温，商品房销售量也将有所回落；二是随着一线与部分热点二线城市楼市调控政策的收紧，这些城市的市场成交量明显回落，导致2017年全国商品房成交量的下滑；三是随着市场的降温，房企出于对市场预期的不乐观，会放缓项目的供应节奏，从而导致市场新增供应不足，也制约了市场销售量的增幅；四是在继续去库存的宽松政策驱动下，2017年三四线城市成交量预计可能实现小幅正增长，部分对冲了一二线城市的明显下滑。综之，2017年商品房成交量将下跌，但预计跌幅不大。

　　图29  2017年全国商品房销售面积及增幅预测

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　2、30城商品住宅成交量预计2017年下跌10%左右

　　2017年全国30个样本城市商品住宅成交面积将由增转跌，预计下跌10%左右。主要原因：一是2015和2016年住房需求显著释放，存在需求透支现象，将使得2017年成交量难以继续增长；二是35城中约一半城市为2016年的热点城市，在严厉的调控政策压制之下，2017年住宅成交量将下跌二三成，所以拖累了35个样本城市的成交量。总之，35城市商品住宅成交面积变化方向，与全国大势一致，但2017年跌幅大于全国总体跌幅。

　　图30  2017年30个典型城市商品住宅成交面积及同比增幅预测

　　数据来源：CRIC、易居研究院

　　（三）市场价格

　　1、全国房地产开发企业土地购置价格预计2017年增长10%左右

　　2017年全国房企土地平均购置价格增幅将有所回落，预计全年增长10%左右。主要原因：一是2016年房市整体处于回暖态势，但四季度后逐步降温，因此2017年土地市场温度有所下降；二是从成交结构上看，地价最高的一线城市虽然土地供应有限，价格高企，但近期地方政府已经出台政策控制地价，再加上三四线城市较低的地价已接近土地开发成本，跌无可跌，因此地价整体仍将稳中有升，但增幅不会太大；三是2016年土地购置价格基数较高，2017年涨幅也不会太高。

　　图31  2017年全国房地产开发企业土地平均购置价格及增幅预测

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　2、全国商品房成交均价预计2017年增长5%左右

　　2017年全国商品房成交均价继续上涨，预计全年增幅在5%左右。主要原因：一是从近几年房价增长趋势看，整体呈现惯性上涨态势，房价粘性较强，由于2016年上半年多数城市房价基期值不算高，因此2017年全年仍然上涨；二是虽然一线及热点二线城市近期随着楼市政策的收紧，房价上涨放缓甚至下跌，但大部分三四线城市楼市表现滞后，且2017年上半年仍存板块轮动现象，预计房价稳中有涨，从而推动了全国商品房成交均价的上涨；三是价格变化滞后于成交量，2017年成交量回落，但价格仍将小幅上升，将高于成交量增速。综之，2017年房市总体降温，全国商品房均价强势不再，但仍有望实现正增长。

　　图32  2017年全国商品房销售均价及增幅预测

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　3、70城房价指数环比增幅预计2017年7月前后可能出现拐点

　　2017年全国70个大中城市房价将呈现上下半年不同的走势，预计上半年市场振荡式缓慢降温过程中，房价增幅会持续收窄。而到了2017年下半年，房价指数环比增幅将呈现负增长态势。预计2017年7月前后，70城房价环比增幅由正转负，也即出现短周期性质的下跌拐点。受房价指数环比增幅收窄进而下跌的影响，预计70城房价同比增幅将在2017年第一季度见顶，预计峰值为11.4%左右，其后同比增幅将步入下行通道，预计到2017年第四季度从正增长转变为负增长。

　　图33  2017年70个大中城市房价指数环比和同比增幅预测

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　对全国70城房价指数增幅的预测，可以结合库存去化周期数据进行对比。其中去化周期的数据取自全国35个样本城市新建商品住宅存销比数据，而房价指数数据则为全国70城新建商品住宅价格指数环比增幅数据。对两个增幅曲线做对比，可以看出二者具有较强的负相关性，去化周期最低点，对应房价涨幅最高点，其实这正反映了供求关系决定房价短期波动的规律。展望2017年，随着存销比数据的不断上升，供求关系会不断发生变化，这样房价指数环比增幅也会逐步收窄，并有可能在年中由正转负。房价增幅的下跌，有助于防止大起大落，让市场回归理性，促进房地产业平稳健康发展。

　　图34  70城房价指数和35城库存去化周期走势比较

　　数据来源：国家统计局、易居研究院