易居：2016至2017年度 全国楼市因城施策攻守兼备

　　4、全国35城库存去化周期预计缓慢上升

　　2017年全国35个城市库存预计会缓慢上升，而去化周期会明显拉长。主要原因：一是35城中的约一半城市属于市场热点城市，2017年将采取补库存的导向，且受到调控影响，新增住宅供应大于成交，导致库存规模小幅上升；二是预计2017年35城住宅成交量下滑，库存增加、成交下滑，从而导致去库存周期拉长。可以认为此类热点城市新房市场供不应求的状态或矛盾有望改变，随之也利好对房价的抑制和房地产市场预期的稳定。

　　图28  2017年全国35城库存及去化周期预测

　　数据来源：CRIC、易居研究院

　　（二）市场成交

　　1、全国商品房销售面积预计2017年下跌5%左右

　　2017年全国商品房销售面积可能呈现小幅回落态势，预计全年同比下跌5%左右，在持续两年增长后再次下滑。主要原因：一是2016年商品房销售量保持了较高增速，全年成交量达到历史最高点，随着2017年楼市的降温，商品房销售量也将有所回落；二是随着一线与部分热点二线城市楼市调控政策的收紧，这些城市的市场成交量明显回落，导致2017年全国商品房成交量的下滑；三是随着市场的降温，房企出于对市场预期的不乐观，会放缓项目的供应节奏，从而导致市场新增供应不足，也制约了市场销售量的增幅；四是在继续去库存的宽松政策驱动下，2017年三四线城市成交量预计可能实现小幅正增长，部分对冲了一二线城市的明显下滑。综之，2017年商品房成交量将下跌，但预计跌幅不大。

　　图29  2017年全国商品房销售面积及增幅预测

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　2、30城商品住宅成交量预计2017年下跌10%左右

　　2017年全国30个样本城市商品住宅成交面积将由增转跌，预计下跌10%左右。主要原因：一是2015和2016年住房需求显著释放，存在需求透支现象，将使得2017年成交量难以继续增长；二是35城中约一半城市为2016年的热点城市，在严厉的调控政策压制之下，2017年住宅成交量将下跌二三成，所以拖累了35个样本城市的成交量。总之，35城市商品住宅成交面积变化方向，与全国大势一致，但2017年跌幅大于全国总体跌幅。

　　图30  2017年30个典型城市商品住宅成交面积及同比增幅预测

　　数据来源：CRIC、易居研究院