易居：2016至2017年度 全国楼市因城施策攻守兼备

　　四、房地产市场价格

　　（一）全国房地产开发企业土地平均购置价格：再创历史新高

　　2016年1-11月份，全国房地产开发企业土地购置均价4083元/平方米，再创历史新高，同比增长26.7%。从历史上看，2005年以来，全国开发企业购地价格总体呈上涨态势；其中，2009-2010年，楼市火爆，地王频现，带动土地平均购置价格连续两年处于高位。2011年，在国家楼市调控背景下，市场转冷，开发商拿地更显谨慎与理性。2012年，在房地产市场出现反转的大环境下，土地市场也表现出先抑后扬，带动全年土地平均购置价格触底回升。进入2013年，楼市持续升温,虽然国土部要求年内禁出地王，但房企拿地势头不减，同时部分地方政府为获取土地出让金,积极推出优质地块，市场竞争激烈，地王现象仍存，也导致土地价格继续上扬。2014年，土地价格整体呈现平稳上行态势，价格继续创历史新高。2015年，地价不断创历史新高。一方面由于房企投资更加谨慎，更多投向当前房地产市场相对较好、土地价格更高的一线及二线城市，推高了土地购置均价；另一方面，迫于动拆迁、土地整理等一级开发成本上升，导致很多城市，尤其是三、四线城市土地价格难以下调。2016年前11个月，由于一线及部分热点城市市场火爆，地王数量史无前例之多，面粉贵过面包的地块数量很多，导致地价涨幅较大，成为过去十多年的第三高。

　　图14  2005年以来全国房地产开发企业土地平均购置价格及增幅

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　从月度累计情况看，土地价格保持稳步增长态势。2011-2012年土地平均购置价格同比增幅保持温和增长。2013-2014年土地价格增长高位运行，2013年全国土地市场整体活跃，高溢价现象不断浮现，推动了土地价格的不断走高。2015年延续了之前增长势头，土地价格持续攀升，不断刷新历史新高。2016年在部分区域楼市火爆的情况下，土地价格继续大幅上升，增幅也达到了历史较高水平。值得关注是，2013年以来全国地价涨幅高出房价涨由一倍左右，这属于不合理现象。

　　图15  2011年以来全国房地产开发企业土地平均购置价格年初累计走势

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　（二）全国商品房成交均价：涨幅创近七年最高

　　2016年1-11月份，全国商品房成交均价7546元/平方米，同比增长10.6%。从历史数据看，2001年以来，商品房成交均价整体上呈现上涨趋势。在2005年之前房价增幅稳步上升，从2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。随后在2005-2006年的房地产调控影响下，上涨趋势得到遏制，但随后的2007年又开始大幅上涨。在金融危机的影响下，2008年成交均价曾一度微幅下跌。但是2009年在救市政策的拉动下，成交均价出现了23.2%的超高涨幅。2010年国家实施严厉调控政策以来，成交均价涨幅再次受到压制，增幅均低于年度平均值。2010-2013年，房价增速基本稳定，保持在7%左右。2014 年受行业调整及楼市库存压力较大的影响，房价增速明显回落，仅略好于2008年。2015年在楼市复苏的背景下，房价增长稳定，同比涨幅回升到7%以上。2016年前11个月，楼市继续回暖，房价增速进一步回升，创近7年最高。我们认为，这一涨幅略偏离近几年的合理值，全国市场总体偏热，其中一线和部分二线城市市场过热。

　　图16  2001年以来全国商品房销售平均价格及增幅

　　数据来源：国家统计局、易居研究院