链家：2016年广州二手成交量价齐升 东部南部异军突起

　　3、长租公寓扩张迅速，市场迎来新挑战

　　据估算，中国租房市场有着超过万亿的规模前景，潜在空间巨大。而长租公寓在2015年作为一个新兴业态首次被中央文件提及，作为化解房地产库存的一个重要途径。借助“互联网+”的东风，长租公寓市场有望延续更久。

　　目前，广州长租公寓品牌扩张迅速，万科泊寓已成为广州目前体量最大的集中式青年长租公寓，并且订下3年5万套的目标。2012年，YOU+第一间店正式在广州开张，“给在城市中漂泊的青年一个家”的关怀性口号得到年轻租客的追逐；2016年12月，YOU+正式宣布去“公寓化”，即公寓产品在单一的居住之外的功能化，探索更多可能的流量变现的路径；2016年5月，魔方公寓刚刚完成C轮近3亿美元融资；截止至年底，广州魔方公寓门店扩展逾50家；世联行旗下的长租公寓品牌——红璞公寓，运营房间数也超过了2000套；甚至连酒店业者——如家、铂涛等也进军长租市场，如家酒店集团分离出来了逗号公寓，铂涛成立了窝趣轻社区。

　　长租公寓从微观方面对于稳定租赁双方关系、规范租赁市场有积极作用；而从宏观方面来说，对于培育和完善住房供应体系，解决不同需求居民住房问题有着重大意义，而各路风投资金风起云涌、互联网风生水起，也加速了这个行业的发展，广州二手房租赁市场将进入新的阶段。

　　4、杨箕回迁房放租，周边两房降租抢客

　　2016年6月，杨箕回迁房基本完成分配，除了村民自住房外，近2000多套全新回迁房源同时放租，租金在75-80元/平方米之间居多。由于大量回迁房同时入市，市场供应过大的状态要延续到2017年年初，同时导致周边电梯两房租价下降。

　　杨箕回迁房出租，对东风东板块的租赁影响相对较小。最主要的原因是杨箕回迁房和东风东板块的受众租户不同，选择租赁东风广场、锦城花园的租客多是学位客或住家客，他们对居住地与就读学校的距离等都有要求，因此，该板块的业主心态仍十分强势，租金少有降价空间。

　　杨箕回迁房出租，对五羊新城板块的二手租赁市场有一定的影响，不少客户被分流。其中，受冲击较大的是该板块电梯两房的单位，回迁房的放租，导致短期内缺乏上涨空间，业主心态有所转弱，不少电梯两房下调300-500元/月，甚至有少数业主下调租价后仍找不到合适租客，将物业转租为售。当然，电梯三房多是作为员工宿舍、办公用途或有孩子的家庭租住，尤其是住家客，认为新房、新装修会有异味，反而比较少选择杨箕回迁房。

　　（三）结构因素

　　1、两房物业继续受捧

　　2016年，广州市二手住宅租赁套均面积为73.61平方米/套，同比增加0.65平方米/套。以具体面积区间来看，面积在60-80平方米之间的两房或小三房物业继续处于租赁市场主流，受两口或三口之家的青睐。

　　图14  2016年1-12月二手住宅租赁套均面积走势（单位：平方米）

　　数据来源：广州链家研究院

　　2、套均租金上升  

　　2016年，广州市二手住宅平均租金为49.49元/平方米，同比上升2.2%；住宅套均租金为3643元/月/套，同比上升3.1%。以具体单价区间来看，2016年住宅租金在40元/平方米以上的区间成交比重为66.7%，比2015年同期增加4.4个百分点。而因整体租赁市场处于相对稳定状态，各单价区间在两个年度的变化并不算明显。

　　图15  2016年广州二手住宅套均租金走势（单位：元/套/月）

　　数据来源：广州链家研究院