链家：2016年广州二手成交量价齐升 东部南部异军突起

　　一、总述：楼市政策宽松  成交持续向好

　　2016年上半年，受国家层面的央行降息、首套房契税优惠等利好政策促进影响，广州市二手住宅市场交投活跃度明显提高；2016年下半年，虽然广州市政府在国庆期间重申限购、微调公积金政策，但信贷政策仍然宽松，贷款额度充足，市场成交持续向好。据阳光家缘公布的数据显示，全市二手住宅买卖备案宗数为12.99万宗，同比增加59.2%。

　　二、2016年全年广州二手住宅买卖市场分析

　　（一）总体概况

　　1、成交量齐齐上升，东部、南部增长显眼

　　2016年可以说是房地产的“丰收年”，无论是成交量还是成交价格，均录得近几年的最高峰值。据阳光阳缘公布的数据来看，2016年广州二手住宅市场全年备案面积为1153.33万平方米，同比增加65.5%。

　　2016年，全市各区成交量齐齐上升，无论是备案宗数还是备案面积，全市较2015年增长近八成。细分到区域，成交则出现分化，最为突出的就是东部（天河、黄埔、增城）与南部（番禺、南沙）成交亮眼，同比均有八成以上的增长，其中增城、南沙增长幅度接近一倍。

　　表1：2015、2016年广州市各行政区域二手住宅买卖备案量对比表（单位：宗、万平方米）

　　2、价格全线上涨，黄埔升幅居首

　　据广州链家的成交数据显示，2016年广州市二手住宅价格呈上涨趋势，主力区域的成交均价为23704元/平方米，同比上升16.0%。从具体的行政区域来看，均有不同程度涨幅，东部地区（天河、黄埔、增城）不但成交量成倍增长，价格涨幅也居全市前列，其中，天河区的二手住宅均价数值最高，为34036元/平方米，同比上升21.3%，黄埔区的二手均价同比上升21.8%，居各区域之首，增城区的二手均价同比上涨18.3%至11921元/平方米。

　　图1  2016年广州二手住宅买卖成交均价（单位：元/平方米）

　　数据来源：广州链家研究院

　　（二）市场特征

　　1、政策宽松，积压需求入市

　　2016年广州房地产政策可谓是“宽松为主，微调为辅”，上半年，受国家层面的央行降息、首套房契税优惠，及“营改增”等利好政策促进影响，广州市房地产市场交投活跃度明显提高；下半年，虽然广州政府在国庆期间出台新的政策，但主要是公积金方面的微调，其它细则变化不大，置业再次掀起热潮，翘尾行情持续。

　　“穗六条”发布已满三年，大部分非广州户籍客户符合入市条件，且周边一线城市限购升级，更多外地人涌入广州置业。从广州链家成交数据来看，外地人购房占比已从年初67%升至74%。其中，受益于不限购的增城，外地人购房比例达到九成以上，其次是天河和番禺，外地人购房比例占八成以上。而广州本地人最为青睐的是荔湾区，购房比例达五成以上。

　　图2  2016年广州二手住宅本地户籍与外地户籍购房比例

　　数据来源：广州链家研究院

　　2、新增客户保持高位，潜在需求仍待激活

　　据广州链家的数据显示，潜在需求仍有进一步释放的空间，从人均日接客量及人均日看楼量的数据上看，2016年全年需求递增或保持高位，尤其是第三、四季度，无论是新接客户量还是看楼量，均保持高位水平。

　　图3  2016年广州二手住宅人均日接客量及人均日看楼量

　　数据来源：广州链家研究院

　　3、土地市场火热，影响购房心态

　　2016新年伊始，国内一、二线城市的土地市场延续2015年底的热火行情，北京、上海接连拍出高价地块，为土地市场拉开战幕，随后天津和南京同日拍出单价地王，万科、旭辉、富力等品牌房企陆续在南昌、杭州、宁波等城市争城掠地，积极储备土地资源，年初的全国土地市场表现火热。6月的深圳，拍出了5.68万元/平方米的楼面单价及140.6亿元的总价地王。

　　2016年上半年的广州土地市场，增城宅地唱主角，5月6日拍得楼面价为5800元/平方米，5月20日的拍卖结果，两块地的楼面价攀至7032元及7468元/平方米，均接近周边一二手价格，可谓“面粉价”碾压“面包价”。2016年下半年，由8月16日荔湾的华大物流地王（楼面地价达35216元/平方米）开始，土地拍卖正式进入高潮。同是8月，黄埔“新地王”（楼面地价达27274元/平方米）诞生；11月下旬，广州迎来土地拍卖“盛宴”，一周内共拍出17宗地块，白云新城、广钢新城楼面价已超过4万元/平方米，番禺超3万元/平方米，南沙超1.5万元/平方米。

　　广州有关部门两次强调，地块成交价在限制价格内，体现了调控效果。而媒体对地块拍卖的“冷处理”，也会令市民对“地价与房价关系”的判断速度稍微放缓。区域地价不断被刷新，或将带动楼价上涨，业主对后市信心提升，不少业主上调放盘报价或干脆封盘待涨。客户方面，因担心土地拍卖引起楼价上升，亦加快入市步伐。

　　数据来源：广州市国土资源及规划委员会，广州链家研究院

　　4、地铁线网提升物业附加值

　　2015年末，广佛线二期西塱——燕岗段顺利开通，给沿线居住的广佛上班族和居民带来了极大的方便，也催生了周边楼盘价格的上涨。2016年，广州新开通的地铁线包括：六号线二期（长湴站-植物园-龙洞-柯木塱-高塘石-黄陂-金峰-暹岗-苏元-萝岗-香雪）、七号线一期（广州南站-石壁-谢村-钟村-汉溪长隆-鹤庄-官堂-南村-大学城南）及广佛线二期（站点包括魁奇路站-澜石站-世纪莲站-东平站-新城东站，目前广佛线贯穿广州海珠、荔湾与佛山南海、禅城、顺德共5区），令广州地铁线网覆盖度更广。

　　地铁开通对沿线楼盘的附加值带来一定的推动性，不少上班族首先考虑地铁沿线置业。2016年开通的地铁线路主要集中在东部（天河、黄埔）及南部（番禺），这在一定程度上促进了天河、黄埔、番禺等区域的二手住宅成交，地铁沿线楼盘价格也“水涨船高”。

　　5、房贷利息近年低位，按揭比例维持高位

　　2016年，在其他投资渠道的收益处于低位时，更多人愿意购买房产来抵抗“通货膨胀”。同时，2014年“930政策”效应（二套房认贷不认房）在广州仍旧持续执行，从而刺激改善需求入市。从房贷利率看，2016年的首套房贷可以说是近年来的历史低位，而且国有四大银行均可享受标准利率的85折，即利率仅为4.165%。由于信贷政策宽松，贷款额度充足，因此，放款速度较往年都要快速，对客户积极入市起到极其重要的作用。

　　图5  2011-2016年首套房贷利率情况

　　数据来源：中国人民银行

　　受首套房的房贷利率低及二套房“认贷不认房”影响，2016年按揭比例维持在高位，以广州链家成交数据为例，一次性付款由年初的近20%，下降至最低位为15%；而按揭比例（含公积金贷款、商业贷款及组合贷款）由年初的80%上升至最高位为85%，对比2015年，按揭比例最高仅为78%，上升幅度为7%，为历年以来的最高水平。

　　图6  2016年广州二手住宅成交付款方式比例

　　数据来源：广州链家研究院

　　（三）结构因素

　　1、 供需关系紧张，下半年客盘比维持高位

　　2015年，供需关系相对较为缓和，盘客比仅为1：1左右浮动。2016年伊始，客盘比例上升为1：2，并在“金九银十”期间达到最高峰值，且在第四季度一直维持在1：4以上水平，供需关系趋紧张，业主心态强势，对后市预期信心十足。

　　图7  2016年广州二手住宅买卖客盘比

　　数据来源：广州链家研究院

　　2、成交火爆，带动放盘价上升

　　2016年3月，是楼价的转折点，广州二手住宅市场交投活跃，客户看楼积极，主要是担心“营改增”会增加税费成本，而业主方面，也怕错过了卖楼的最佳时机，只要到达心理价位就出售，因此，无论是成交量还是成交价格，均有突破。

　　从放盘价的上升空间来看，2016年12月对比年初，大部分在售楼盘价格均上调，上涨幅度为5-40%的楼盘最多，占比为66%，其中上涨幅度大的大多分布在天河区的珠江新城板块（核心的地理位置及稀缺的江景资源，价格上涨动力大）、天河北板块（学位变动，华成小学并入省一级华阳小学）及东圃车陂板块（一手开盘价上升带动二手房价格大幅上涨）。例如，东圃板块的富力天朗明居，放盘价由2016年初的20810元/平方米，上涨至2016年底12月的37022元/平方米，上涨幅度将近八成；珠江新城板块的利雅湾，放盘价由年初的41580元/平方米，上涨至71581元/平方米，上涨幅度逾七成；天河北板块的中怡城市花园，放盘价由年初的35849元/平方米，上涨超七成至62052元/平方米。

　　图8  2016年广州在售楼盘放盘价的上涨幅度（12月对比1月）占比

　　3、业主心态强硬，议价空间收窄

　　2016年1月，是全年议价空间最高的月份，达3.5%。在成交畅旺的月份，例如3月、9月、12月，受看楼客户多的影响，业主心态强势，对心理价位比较坚持，议价空间不大。分区域来看，白云区的议价空间最大，达3.2%，其次是海珠区，议价空间为2.8%，议价空间最低的是东部的三大区域，议价空间分别为天河（2.2%）、黄埔（2.1%）、增城（2.0%）。

　　图9  2016年广州二手住宅成交楼盘整体议价空间

　　4、“930政策”效应，改善需求持续

　　受益于2014年的“930政策”二套房“认贷不认房“标准，即还清首套房的贷款，再购房可继续享受首套房的优惠，改善需求在2016年持续释放。据广州链家成交数据显示，60-120平方米户型仍是市场主力，其中，2016年80平方米以上户型成交占比上升，占总成交的48%，将近五成，同比去年上升约5个百分点，表明改善需求客户入市有所增多。

　　图10  2016年广州二手住宅成交面积分类（单位：平方米）

　　数据来源：广州链家研究院

　　5、“80后”是成交主力，年长客户看重环境

　　据链家满堂红的成交数据显示，2016年的广州市二手住宅买卖交易中，占比最大的是26-35岁的群体，达57%，也就是说“80后”的人群经历结婚、生子，无论是首次置业还是改善置业，均是成交的主力军。

　　2016年购买物业套均总价最高的是年龄段集中36-45岁的客户群，其中36-40岁的购买套均总价最高，为226万元/套，他们主要购买天河、海珠的物业；41岁及以上的人群则把白云区的居住环境作为参考的因素。

　　图11  2016年广州二手住宅成交人群的年龄分布

　　数据来源：广州链家研究院

　　三、2016年全年广州二手住宅租赁市场分析

　　（一）总体概况

　　1、实行购租并举，租赁市场迎新机

　　2016年租赁市场迎来利好，国务院办公厅正式印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，文件提出实行购租并举，培育和发展住房租赁企业, 住房租赁企业享受生活性服务业的相关支持政策，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，个人承租住房有望抵扣个税等，住房租赁市场进入新发展阶段可期。另外，广州市税务局适时调整个人出租房屋综合征收税率，“月租金收入3万元以上，10万元以下（含10万元）的”档次轻微下降，由8%下调至7.9％。

　　2、租客向郊区扩散，南沙备案数居首

　　据广州市房屋租赁管理所发布的数据，2016年广州全市住宅备案宗数为26.89万宗，同比减少10.2%；备案面积为1064.12万平方米，同比增加2.1%。受中心区域租价高企因素影响，租客群体继续向郊区外溢，南沙成为备案量最大的区域（63723宗），同比增加17.2%。

　　3、天河租金领衔全市，黄埔租金涨幅最大

　　据广州链家的成交数据显示，2016年广州市9区（不含南沙、从化）的住宅平均租金为49.49元/平方米，同比上升1.9%。从具体的行政区域来看，天河区的平均租金数值最高，为64.40元/平方米/月，同比下跌1.6%，是唯一租金下滑的区域，其余区域皆有不同程度的上升。而受在天河区上班的工薪族向东迁移影响，黄埔区的平均租金同比上升11.3%，居各区域之首，达34.2元/平方米/月。

　　图12  2016年广州二手住宅平均租金（单位：元/平方米/月）

　　数据来源：广州链家研究院

　　（二）市场特征

　　1、有效租客数量下降，租赁成交量持续缩减  

　　2016年春节后返穗的有效租客数量有所下降，导致大部分业主在春节后的传统旺季没有太大的动力去提高房租。究其原因，部分外地人士在衡量工作收入及消费水平后，选择留在自己的家乡，或到广州周边的二线城市谋发展。

　　以最近10年的住宅租赁备案量走势来看，租客群体确实呈现缩减趋势。2009年全年的68.67万宗是“峰值”，此后几年稳定在45.29万宗/年的水平，2014-2015年突降至29.56万宗/年的水平，2016年全年广州全市住宅租赁备案量仅在27万宗以下。

　　图13  2007-2016年广州市住宅租赁备案宗数及平均租金走势

　　数据来源：广州链家研究院

　　2、楼梯楼租金单价低，增城租售比最低

　　2016年广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅总体“租售比”为1：479，数值低于2015年的1：424。随着楼价的不断上涨，而租金的升幅有限，租售比值越来越小，换而言之租金回报率越来越低。受不限购及地铁开建影响，增城连续两年租售比值最小。

　　楼梯楼综合素质不及电梯楼，因此租金单价要比电梯楼低，以整体计算，楼梯楼租金单价要比电梯楼低约三成。其中天河电梯楼的租金单价最高，为67.2元/平方米/月，其次是越秀区，租金单价为65.5元/平方米/月，租金单价最小的是花都的楼梯楼，仅为13.5元/平方米/月。

　　表4：2016年广州主力区域租售比及电梯、楼梯租金均价对比

　　3、长租公寓扩张迅速，市场迎来新挑战

　　据估算，中国租房市场有着超过万亿的规模前景，潜在空间巨大。而长租公寓在2015年作为一个新兴业态首次被中央文件提及，作为化解房地产库存的一个重要途径。借助“互联网+”的东风，长租公寓市场有望延续更久。

　　目前，广州长租公寓品牌扩张迅速，万科泊寓已成为广州目前体量最大的集中式青年长租公寓，并且订下3年5万套的目标。2012年，YOU+第一间店正式在广州开张，“给在城市中漂泊的青年一个家”的关怀性口号得到年轻租客的追逐；2016年12月，YOU+正式宣布去“公寓化”，即公寓产品在单一的居住之外的功能化，探索更多可能的流量变现的路径；2016年5月，魔方公寓刚刚完成C轮近3亿美元融资；截止至年底，广州魔方公寓门店扩展逾50家；世联行旗下的长租公寓品牌——红璞公寓，运营房间数也超过了2000套；甚至连酒店业者——如家、铂涛等也进军长租市场，如家酒店集团分离出来了逗号公寓，铂涛成立了窝趣轻社区。

　　长租公寓从微观方面对于稳定租赁双方关系、规范租赁市场有积极作用；而从宏观方面来说，对于培育和完善住房供应体系，解决不同需求居民住房问题有着重大意义，而各路风投资金风起云涌、互联网风生水起，也加速了这个行业的发展，广州二手房租赁市场将进入新的阶段。

　　4、杨箕回迁房放租，周边两房降租抢客

　　2016年6月，杨箕回迁房基本完成分配，除了村民自住房外，近2000多套全新回迁房源同时放租，租金在75-80元/平方米之间居多。由于大量回迁房同时入市，市场供应过大的状态要延续到2017年年初，同时导致周边电梯两房租价下降。

　　杨箕回迁房出租，对东风东板块的租赁影响相对较小。最主要的原因是杨箕回迁房和东风东板块的受众租户不同，选择租赁东风广场、锦城花园的租客多是学位客或住家客，他们对居住地与就读学校的距离等都有要求，因此，该板块的业主心态仍十分强势，租金少有降价空间。

　　杨箕回迁房出租，对五羊新城板块的二手租赁市场有一定的影响，不少客户被分流。其中，受冲击较大的是该板块电梯两房的单位，回迁房的放租，导致短期内缺乏上涨空间，业主心态有所转弱，不少电梯两房下调300-500元/月，甚至有少数业主下调租价后仍找不到合适租客，将物业转租为售。当然，电梯三房多是作为员工宿舍、办公用途或有孩子的家庭租住，尤其是住家客，认为新房、新装修会有异味，反而比较少选择杨箕回迁房。

　　（三）结构因素

　　1、两房物业继续受捧

　　2016年，广州市二手住宅租赁套均面积为73.61平方米/套，同比增加0.65平方米/套。以具体面积区间来看，面积在60-80平方米之间的两房或小三房物业继续处于租赁市场主流，受两口或三口之家的青睐。

　　图14  2016年1-12月二手住宅租赁套均面积走势（单位：平方米）

　　数据来源：广州链家研究院

　　2、套均租金上升  

　　2016年，广州市二手住宅平均租金为49.49元/平方米，同比上升2.2%；住宅套均租金为3643元/月/套，同比上升3.1%。以具体单价区间来看，2016年住宅租金在40元/平方米以上的区间成交比重为66.7%，比2015年同期增加4.4个百分点。而因整体租赁市场处于相对稳定状态，各单价区间在两个年度的变化并不算明显。

　　图15  2016年广州二手住宅套均租金走势（单位：元/套/月）

　　数据来源：广州链家研究院

　　3、租客群体有年轻化趋势

　　据广州链家的统计数据，2016年在广州承租住宅的客户中，占比最大的是26-30岁的群体，达29.4%，但比2015年减少1.8个百分点。而年龄在21-25岁之间的租客群体占比为27.9%，比2015年增加5.8个百分点，显示大学毕业生在广州租赁市场上的支撑力量正逐步加大。在承租的套均租金对比上，36-40岁的客户群体无疑是最具竞争力的，在2016年的套均租金为4059元/月/套，比26-30岁的群体承租数值高出720元/月/套。

　　图16  2016年广州二手住宅租客年龄段套均租金及租赁占比（单位：元/套）

　　数据来源：广州链家研究院

　　四、2017年广州市住宅市场预测

　　政策稳中微调，量略降价微升

　　2016年，有13万套物业通过广州二手楼市实现转售。而从2016年8月开始，为应对部分城市房地产市场过热的情况，“规范市场行为”成为房地产领域的主要动词，20多个城市重提限购、限贷政策，同时对开发企业、中介企业的经营行为作出详细的规范化要求。主管部门旨在维护市场秩序、促进行业健康发展，对房地产市场的要求仍旧是“稳定”为主，防止市场出现大起大落。

　　在这个大环境下，2017年广州市住宅市场的表现，将建立在两个因素的变化上。

　　一、货币政策是否由“宽松”转向“中性”。市场过热，很大程度上是客户借助银行贷款入市所致，2016年全国主要大、中城市的房地产市场表现已能证明。目前重申限贷政策的城市，多数是提高二套房的首付比例和维持“认贷不认房”的标准，只有北京、深圳等少数几个城市执行“认房又认贷”的严格标准。广州在市场成交结构上，以自住和改善型客户为主，投机性质购房比例相当小。预计短期内跟进“认房又认贷”的可能性相对较低，但银行给予首套房客户的利率优惠折扣，是否维持较长时间的8.5折，则有待验证。

　　二、换房族的入市行为会否持续。2016年广州楼市成交量出现同比大增，换房族贡献的力量不可忽视，“卖一再买一”的行为也加速了市场存量房源的流转。客户的换房计划，除了上述“认贷不认房”的辅助条件外，还有对当时市场对应板块楼价的认同度。而2016年下半年广州楼价处于上升通道内，个别房源稀缺板块，楼价比2015年上涨了两成。潜在换房客户本身有居住之所，若楼价已超出其可承受范围，不排除他们的再入市计划会有所推后。

　　广州链家研究院预期，在市场潜在客户和有效房源于2016年被快速消化，及政策调控面从相对宽松转向平稳的前提下，2017年广州楼市的基调以“稳中微调”为主，随着两年前市区出让地块的陆续开工，中心城区的一手住宅成交比例有望轻微增加。佛山对广州的客户分流作用仍在，而本地供应不足的楼盘物业价格仍会有窄幅上调的空间。一、二手住宅市场总体成交量或较2016年缩减一成，这属于正常的调整。2017年住宅租赁市场则继续受公寓市场分流及部分租客转当业主的影响，无论成交量抑或备案量，皆可能继续走低。