链家：2016年广州二手成交量价齐升 东部南部异军突起

　　（三）结构因素

　　1、 供需关系紧张，下半年客盘比维持高位

　　2015年，供需关系相对较为缓和，盘客比仅为1：1左右浮动。2016年伊始，客盘比例上升为1：2，并在“金九银十”期间达到最高峰值，且在第四季度一直维持在1：4以上水平，供需关系趋紧张，业主心态强势，对后市预期信心十足。

　　图7  2016年广州二手住宅买卖客盘比

　　数据来源：广州链家研究院

　　2、成交火爆，带动放盘价上升

　　2016年3月，是楼价的转折点，广州二手住宅市场交投活跃，客户看楼积极，主要是担心“营改增”会增加税费成本，而业主方面，也怕错过了卖楼的最佳时机，只要到达心理价位就出售，因此，无论是成交量还是成交价格，均有突破。

　　从放盘价的上升空间来看，2016年12月对比年初，大部分在售楼盘价格均上调，上涨幅度为5-40%的楼盘最多，占比为66%，其中上涨幅度大的大多分布在天河区的珠江新城板块（核心的地理位置及稀缺的江景资源，价格上涨动力大）、天河北板块（学位变动，华成小学并入省一级华阳小学）及东圃车陂板块（一手开盘价上升带动二手房价格大幅上涨）。例如，东圃板块的富力天朗明居，放盘价由2016年初的20810元/平方米，上涨至2016年底12月的37022元/平方米，上涨幅度将近八成；珠江新城板块的利雅湾，放盘价由年初的41580元/平方米，上涨至71581元/平方米，上涨幅度逾七成；天河北板块的中怡城市花园，放盘价由年初的35849元/平方米，上涨超七成至62052元/平方米。

　　图8  2016年广州在售楼盘放盘价的上涨幅度（12月对比1月）占比

　　3、业主心态强硬，议价空间收窄

　　2016年1月，是全年议价空间最高的月份，达3.5%。在成交畅旺的月份，例如3月、9月、12月，受看楼客户多的影响，业主心态强势，对心理价位比较坚持，议价空间不大。分区域来看，白云区的议价空间最大，达3.2%，其次是海珠区，议价空间为2.8%，议价空间最低的是东部的三大区域，议价空间分别为天河（2.2%）、黄埔（2.1%）、增城（2.0%）。

　　图9  2016年广州二手住宅成交楼盘整体议价空间