链家：2016年广州二手成交量价齐升 东部南部异军突起

　　3、天河租金领衔全市，黄埔租金涨幅最大

　　据广州链家的成交数据显示，2016年广州市9区（不含南沙、从化）的住宅平均租金为49.49元/平方米，同比上升1.9%。从具体的行政区域来看，天河区的平均租金数值最高，为64.40元/平方米/月，同比下跌1.6%，是唯一租金下滑的区域，其余区域皆有不同程度的上升。而受在天河区上班的工薪族向东迁移影响，黄埔区的平均租金同比上升11.3%，居各区域之首，达34.2元/平方米/月。

　　图12  2016年广州二手住宅平均租金（单位：元/平方米/月）

　　数据来源：广州链家研究院

　　（二）市场特征

　　1、有效租客数量下降，租赁成交量持续缩减  

　　2016年春节后返穗的有效租客数量有所下降，导致大部分业主在春节后的传统旺季没有太大的动力去提高房租。究其原因，部分外地人士在衡量工作收入及消费水平后，选择留在自己的家乡，或到广州周边的二线城市谋发展。

　　以最近10年的住宅租赁备案量走势来看，租客群体确实呈现缩减趋势。2009年全年的68.67万宗是“峰值”，此后几年稳定在45.29万宗/年的水平，2014-2015年突降至29.56万宗/年的水平，2016年全年广州全市住宅租赁备案量仅在27万宗以下。

　　图13  2007-2016年广州市住宅租赁备案宗数及平均租金走势

　　数据来源：广州链家研究院

　　2、楼梯楼租金单价低，增城租售比最低

　　2016年广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅总体“租售比”为1：479，数值低于2015年的1：424。随着楼价的不断上涨，而租金的升幅有限，租售比值越来越小，换而言之租金回报率越来越低。受不限购及地铁开建影响，增城连续两年租售比值最小。

　　楼梯楼综合素质不及电梯楼，因此租金单价要比电梯楼低，以整体计算，楼梯楼租金单价要比电梯楼低约三成。其中天河电梯楼的租金单价最高，为67.2元/平方米/月，其次是越秀区，租金单价为65.5元/平方米/月，租金单价最小的是花都的楼梯楼，仅为13.5元/平方米/月。

　　表4：2016年广州主力区域租售比及电梯、楼梯租金均价对比