海珠，在广州市珠江的南面，古称江南洲，海珠的北区部分（从市二宫到昌岗）是老广口中经常挂着的“河南”，所谓河南并不是河南省，而是珠江河的南岸，作为广州老的“三区”之一，从市二宫、江南西的市井气息到90年代广州豪宅标杆的滨江东，海珠区承载了不少老广的集体回忆；近十年，随着广州塔、琶洲会展以及琶醍酒吧街的崛起，老区迸发了新的生命力。

作为传统老三区，海珠的公共交通自然十分完善。目前，海珠共拥有21个地铁站，涵盖2号线、3号线、4号线和8号线，包括2号线市二宫、江南西、昌岗、江泰路、东晓南、南洲；8号线凤凰新村、沙园、宝岗大道、晓港、中大、鹭江、客村、赤岗、磨碟沙、新港东、琶洲、万胜围；3号线赤岗塔、大塘、沥滘和4号线官洲。由于8号线目前仅在海珠内部通行，因此海珠是广州唯一拥有“私家”地铁线的行政区。

海珠拥有江南西等大型商圈，是大量“老广州”认同的核心生活圈。而以地铁2号线、3号线为依托，海珠区东部还形成了广州大道南商圈、客村商圈以及琶洲会展商圈等新商圈。这些商圈的价值都随着地铁、政府的规划等利好因素在不断提升。

从传统的眼光而言，海珠能够分为4大部分，第一部分以海珠区南为起点，自东向西涵盖市二宫（同福路）、江南西直至晓港；这一部分属于海珠区较老的居住区，各种生活配套应有尽有，居住的主要以“老广”为主同时同福路一带的岭南骑楼建筑见证着广州的城市发展史。

第二部分为滨江豪宅区，这部分自滨江西起，步行至广州大桥南滨江东终点。该区域是海珠区传统的富人区,也是广州 代表性的豪宅板块之一，被称为"豪宅一条街"。它拥有目前广州含金量数一数二的江景资源，随着整个商圈不断升级开发，居住环境算是整个海珠区里舒适度的地段。滨江东拥有得天独厚的江景资源，成熟完善高端大气的基础配套，毗邻中山大学，人文气息浓厚，与二沙岛豪宅区、珠江新城CBD隔一江相望，奢华与宁静兼具，能住上滨江东的豪宅是大多数人的梦想。

第三部分为琶洲电商中心，作为紧邻珠江新城CBD的琶洲岛，不仅地理位置极佳，同时其定位于“会展经济”又将成为展示广州的下一个重要窗口。 随着《琶洲西区城市设计及控规优化》方案于10月25日出炉，琶洲又一次成为城中热点，全新的定位让人们意识到，琶洲不只有会展，它早已从“服务区”向“创新区”悄悄转变。

已经有腾讯、阿里巴巴、唯品会等知名电商企业抢滩进驻的琶洲西区被视作广州市互联网创新集聚区，为了高规格地开展建设，广州市对琶洲西区进行了重新规划，新的规划提出，要将琶洲西区建设为琶洲互联网创新集聚区，打造广州紧凑型新CBD，打造有文化底蕴、有岭南特色、有开放魅力的总部商贸区。广州市市长陈建华对这一地块寄予厚望，他表示，如果说珠江新城是广州CBD的1.0版，金融城是2.0版，那么琶洲西区将是2.5版的CBD。

第四部分为则是悄然崛起的广纸新城，纸厂作为几代海珠人的骄傲，很多人的父辈将自己的青春和汗水挥洒在这里。即便已经衰落，但南石头的影子已深深印在海珠人的记忆里。期望中，广纸新城如约到来。

广纸新城具有“广佛活力港，海珠西引擎”的高端区域定位，广纸片区在珠江的西侧，其开发得到广州市政府高度重视，规划新增10多万居住人口，新增 10多万就业岗位。被江南西商圈、滨江东商圈、沙园商圈、江泰路商圈、中大商圈五大商圈环绕，坐享承受配套。

广纸整体定位为海珠西引擎，拥有三大产业：一、珠三角西岸高端配套服务基地；二、高品质休闲生活港湾；三、广州文化产业基地。跟一般城市CBD的休闲功能、商务商业功能、居住功能三大功能基本相似。而文化区、滨水生活区、珠江西岸配套组团，三大功能区和三大配套是吻合的。

从中大布匹城到琶洲会展区，再到新近提出的新琶洲西区规划，海珠的商业地产发展变革一直以区域规划为先导，显示出强大的布局意识，因此，在整个大广州的商业地产发展史上，有着特殊的地位。

商业地产的演进，有着多元化的路线。具体到广州的海珠板块，“有形之手”和“无形之手”的相互作用，显得独具特色。将中大南门对面的“走鬼”迁入室内经营，进而成行成市形成商圈，最终以“中国轻纺总部经济区”开启新篇章，政府在规划、整治、管理、服务和基础设施建设上均采取强有力措施促进市场升级，扮演了举足轻重的作用。琶洲地区则更是如此，从会展区到“升级版的崭新CBD”，区域规划的力量一直都成为发展的先导。

纵观中大布匹市场的发展之路，政府对批发市场升级改造的主导力量一直突出。只不过，从强制“走鬼”入室经营，到打造总部经济区的定位实施，政府所扮演的角色也经历了一个从单纯的“管理者”向“服务者”转变的过程。

而中大布匹市场的发展诠释了传统批发市场随着经济水平的提高、城市发展的限制、产业升级调整以及消费模式的渐变，而逐步调整适应的过程。

克而瑞数据显示，2017年1月广州商业以及办公产权的一手酒店式公寓共成交了2336套，环比大跌50%，而海珠公寓网签114套，环比下降95%，回落明显。

排名前三的项目分别是： 越秀星汇海珠湾（75套）、绿地越秀海玥（31套）、 可逸家园（8套） 。

2017年1月海珠区公寓网签一览表

排名	项目	套数	面积（㎡）	均价（元/平）	销售金额（元）
1	越秀星汇海珠湾	75	3248	35614	115673112
2	绿地越秀海玥	31	1395	34614	48286275
3	可逸家园	8	1054	37368	39385872

值得一提的是海珠1月均价上涨至3.3万/平米，涨幅45%，刷新了历史最高记录。

方圆地产首席分析师邓浩志表示：“因为限价、限签、限售等广州实施，调控以后广州一手住宅均价的实际变动情况一直成迷。但公寓网签在多数城市是正常的，所以海珠区公寓均价大幅上涨并不意外。”

2017年1月海珠区热门楼盘价格播报

楼盘名称	楼盘价格	项目地址	价格涨幅
保利天悦叁悦广场	80000元/㎡	广州市海珠区阅江东路	0
CFD商汇	30000元/㎡	海珠逸景路（中大商圈内）	0
越秀星汇海珠湾	50000元/㎡	广州海珠区广纸东五街与广纸路交汇	0
富力壹號半岛	70000元/㎡	广州市海珠区东革新路126号	0
绿地越秀海玥	42000元/㎡	海珠广纸新城南石路	2000↑
珠江帝景紫龙府	68000元/㎡	海珠艺洲路602号	0
琶洲壹號	66000元/㎡	海珠新港东路2348号	1000↑
罗马家园	45000元/㎡	南洲路88号	0
纵横国际公寓	40000元/㎡	新港中路南毛纺厂宿舍区	0
领江壹号	46000元/㎡	海珠广州大道原收费站东侧	0
新城国际寓	29000元/㎡	海珠江南大道南与工业大道南交汇	0
恒洲小苑	35000元/㎡	南洲路307-319号	0

春节过后，海珠区也迎来了一波推盘高潮。据房掌柜的不完全统计，2017年2月份海珠区预计有5盘推新，其中全新项目有2个，老盘加推3个，推新主力来自于广纸新城。

2017年2月海珠区推盘播报

楼盘名称	动态	项目地址
保利天悦	2月中下旬推89-129平两至三房平层公寓	海珠海珠区阅江路琶洲塔公园旁
越秀星汇海珠湾	2月推出75-110平两至四房单位	广州海珠区广纸东五街与广纸路交汇处
侨建HICITY	春节后将推56-99平两至四房loft公寓	广州市海珠区南洲路158号
中源御品	春节后开盘首推61-99平一至三房	广州市海珠区江燕路288号
珠江佳滨苑	2月份推三期T1栋	海珠海印桥南东晓路西侧

海珠区楼市即将腾飞，琶洲电商中心区已经有腾讯、阿里巴巴、唯品会等知名电商企业抢滩进驻，被视作广州市互联网创新集聚区，加上位于珠江西侧有“海珠西引擎，广佛活力港”新定位的广纸新城，已经摇身一变成为最受瞩目的大型滨水居住区，未来居住人口将达到10万，成为海珠楼市新的发展重心。此外，在新开通的广佛轨道交通的利好下，将给海珠区的南洲路和江燕路板块这两个交汇点带来新的发展机遇。

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