实探南岸路冷冻厂地块：西侧“一线江景” 东侧批发市场密布

二.公路线网发达，处于内环路、东风路、中山路交汇点

对于以自驾车出行为主的高端买家而言，地块发达的公路线网具备一定吸引力。

其临近内环路南岸路出入口，可35分钟通往天河主要商务区。

此外，其处于东风路、中山路两条中心区“大动脉”的西部起始段，可快速通往越秀、天河重要商圈。

5）地块市场风险分析

一.项目出入口环境欠佳，且暂无旧改计划

虽然地块西侧具备江景资源，但作为主要入口的南岸路及其周边范围，布局有多个大型装修建材、文体用品批发市场，繁忙时间来往人流、车流集中，环境欠佳；

此外，与广钢、广纸等大规模推动旧改建设不同，南岸路一带近年无重大旧改计划，预计未来相当长时间环境将维持现状。

二.地块周边缺乏整体规划利好，市场热度偏低，高端买家对其认知度有限 

地块处于老荔湾区域，周边主要布局专业市场等相关业态，近年无新出重磅规划消息，整体片区市场热度较低，发展空间对比广钢及隔江相望的大坦沙岛亦相对局限。 

即使地块以底价出让，未来楼盘销售价格亦达到7万元/㎡或以上，该价位可选择广钢、广纸一手住宅以及天河员村、海珠琶洲、滨江东，越秀五羊等望江优质二手项目；

此外，近年大受高端买家欢迎的黄埔长岭居、番禺洛溪、华南具备“离尘不离城”的优势，加上户型选择多样（大平层、叠拼、联排等新产品），对高端买家同样具备较强吸引力；

对比上述板块，冷冻厂地块并没有“过硬”的优势。

6）地块周边楼价情况

地块所处的老荔湾板块可售一手基本处于尾货阶段，包括西关海以及黄沙的珠光御景壹号等。

目前西关海售价为6.5万元/㎡，珠光御景壹号售价为10万元/㎡，而地块起拍楼面价折算项目盈利售价处于这一区间内。

与地块“一桥之隔”的大坦沙地块目前已有多个一手项目在售，包括双桥8号、悦江上品等，售价在4.8万元/㎡。

相比起大坦沙板块，地块所处的位置生活配套、出行条件更加便利，但规划利好、未来发展潜力不及大坦沙。