数千亿资金入局租赁市场 租售比失衡下盈利问题待解

　　多主体获益

　　除了政府牵头的集体土地租赁住房融资贷款得到支持，其他各类主体也陆续得到银行支持。

　　如5月9日，龙湖集团与中国工商银行在成都举行全面战略合作协议签署仪式。二者联手打造“冠寓租房分期”项目，建立信用卡租房分期付款的全面业务合作。

　　据了解，此次合作将把市面上现有的房租季缴、半年缴、年缴的大额度支付模式，转为按月支付。

　　冠寓是龙湖集团布局长租公寓市场的首个品牌，后者四大主航道业务之一。龙湖方面表示，在成都试点之后，未来上述合作模式有望逐步覆盖全国更多城市的冠寓。

　　另外，21世纪经济报道记者了解到，租户端的租房贷款也有进展。作为全国首个企业自持租赁项目，万科翡翠书院“十年租金180万起”的消息曾引发热烈讨论。记者于5月11日致电万科翡翠书院销售人员了解到，租户可按照北京租赁房贷款新政向银行申请贷款，目前该项目合作银行为建行、工行、交行和北京银行。不过各银行可接受的贷款年限及利息仍在敲定中。

　　针对租赁住房的信贷，张波建议，银行在利率方面可以给予更多政策倾斜甚至是政府的专项补助，并适当放宽贷款方的条件限制，这样才能真正有效促进长租公寓多渠道多主体供给。

　　租赁盈利难题

　　虽然租赁炙手可热，但与传统房地产开发商不同，租赁是一门需要专业运营的生意。

　　张大伟认为，当下资金面趋紧，而租赁融资是相对宽松的融资渠道，一些并没有发展长租业务的企业，也在密集发布租赁融资，有圈钱进行房地产开发的嫌疑。

　　此外，租赁市场的核心问题依然是租售比悬殊，目前依然没有一家企业能摸索出租赁直接盈利的可能性。

　　中原统计数据显示，京沪穗深中房租收益最高的广州，租金回报率也仅1.7%。这意味着，单纯靠租金回报，需要59.17年才能回收成本。

　　建行广东分行行长刘军以4.9%的三年期贷款利率概算，包括税费在内，租赁住房的租金回报率、利润率至少要达到5.5%。

　　刘军认为，房企提升租赁的收益率有两个方向，一是租购同权，推动集体建设用地入市；二是以土地自持竞拍的方式。

　　目前全国已开始出让低价的租赁土地，北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市都在加速供应租赁用地，其中很多为集体土地。