数千亿资金入局租赁市场 租售比失衡下盈利问题待解

　　租赁融资兴起

　　2017年四季度以来，由于境内融资的诸多限制，境外发债成为房企寻求短期融资的重要渠道。据联讯证券统计，2017年内房企海外发债规模达404.6亿，2018年进一步提速，年初至今规模已高达644.7亿元。

　　然而，海外渠道也或将面临收紧压力，日前，外汇局表示，将强化对重点领域、重点行业借用外债的管理，除有特殊规定外，房地产企业不得借用外债。

　　另一边厢，房地产资产证券化的兴起，为房企打开了一扇窗。

　　通过资产证券化，房企可将流动性缺乏但未来有较好现金流的资产，打包出售后通过结构化设计在资本市场上转让，房企在吸收零散的社会资金的同时，能够分散和转移风险。

　　据联讯证券统计，截至2018年一季度，房地产行业资产证券化类产品共发行了81单，融资总规模达1253亿元，其中住房租赁类REITs产品成为主力。

　　最近的一次房企通过住房租赁REITs的消息来自恒大，上海证券交易所披露信息显示，5月4日，中国恒大在上交所提交的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”已被受理，拟发行金额100亿元。

　　据披露，近期包括首创置业、泰禾集团、中城投资、绿城、石榴置业在内的房企也将发行长租公寓资产证券化业务，预计住房租赁债券规模总共为174亿元。

　　此前，保利、碧桂园、招商蛇口、旭辉等龙头房企已率先出台了类似产品。据不完全统计，截至目前房企获批的REITs、CMBS、ABN等租赁证券化产品规模已近千亿。

　　与此同时，租赁并购基金也已出现。3月12日，中国建设银行与新派公寓发起首期20亿元公寓资产并购基金，促进租赁市场快速整合发展。

　　平安集团旗下平安不动产也在去年底开始涉足长租公寓市场，并与合作伙伴共同设立基金；未来三年，双方还将在一线及多个强二线城市投资长租公寓项目，目标资产管理规模100亿元。

　　业内专家预测，随着REITs相关政策法规的不断推出，未来房企通过资产证券化形式进行融资的模式将会更加成熟。

　　国泰君安也指出，长租公寓是国家现阶段重点鼓励和扶持的行业，加上重资产持有模式拉长投资回收期，资产证券化是释放行业资金沉淀最有效的解决方法。