合富研究院：2018年广州市房地产市场展望：平衡与变革

　　Q2：长效机制建设对土地市场和行业有哪些改变？

　　A：土地出让模式转变，受供给局限制约，高地价持续

　　土地出让方式转变是供应侧改革核心，租赁住房和引进产业将是重点

　　建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度的核心在于土地出让方式的转变。新的供地方式下，广州居住类用地中住房租赁指标明显增加；商业金融办公办及综合用地，更偏重企业实力及产业相关要求，更着重由“产城融合发展”所带来的长期收益。

　　预计2018年，广州将沿续2017年四季度“一地一策”的多元供地方式，强调产业的引进及运营要求，将继续通过土地运作“运营”城市。

　　广州市2017年推出首宗租赁住房用地，计划未来5年供应825公顷租赁住房用地；同时，由政府主导，鼓励村引入房企力量推进村改，以加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

　　供给局限，地价上升，未来自持/租赁用地的增加或将挤占商品住房用地

　　由于一线城市土地资源的不足，由此带来土地价格持续上升。虽然2017年广州供地规模较去年有明显加大，但仍低于2013?2015年的平均水平。

　　若与广州每年商品住房的成交规模对比，土地供给不足更为凸显。近5年广州市商品住房年均成交面积约1000万㎡，而居住用地年均供应总建面积仅600万㎡，市场供需缺口大。

　　在土地供给局限制约下，广州市未来自持/租赁用地的增加或将挤占商品住房用地规模。

　　“一地一策”抑制地价，稳定市场预期，但高地价持续

　　如前所述，受到供给局限制约，广州市近年居住用地供需缺口大，地价水平大幅上升。因此，2017年广州市政府实施“一地一策”的多元供地方式，通过增加自持比例、设定条件定向出让等措施，对抑制地价过快上升，稳定市场预期起到较大的作用。

　　3月前，供地方式以“限地价+竞配建”为主，地块溢价率普遍超过100%。4-7月，供地方式加入“竞自持”，成交楼面价和溢价率降低，但需自持20%-55%。四季度，起拍价提高导致溢价率有所降低，但地价占周边房价仍超过6成。

　　可见，在政府实施“一地一策”的多元供地方式后，地价过快上涨的势头受到抑制，但在居住用地供应不足的情况下，预计2018年广州市高地价持续。

　　一级土地市场的变革，将逐渐传导至二级市场，租赁住房、高地价项目、产业复合地产将成为未来房地产市场的供应主流，房企调整企业战略，潜心价值经营，行业进入“慢模式”。