重磅！南京租房新政来了（内附官方解读）

　　《南京市住房租赁试点工作方案》解读

　　作为国家发展住房租赁市场试点城市之一，住房租赁试点工作方案正式出台，租购同权、商改租、治理群租等市民极其关心的“热词”，在23条具体举措中均可找到明确答案。

　　一、开发企业有望成为“大房东”

　　发展租赁市场，租赁房源的有效供应是关键。相关统计显示，目前我市租赁市场年成交在30万套左右，对于南京这座未来常住人口达到950万人的长三角区域中心城市而言，租赁房源供应量亟须“大增容”。

　　《南京市住房租赁试点工作方案》(以下简称《方案》)明确，我市充分发挥市、区两级国有企业引领作用，支持国有企业拓展业务，将住房租赁纳入业务范围，通过新建、改建、购买、租赁等多种方式筹集房源，实施规模化租赁服务。其中，2017年国有规模化住房租赁企业将不少于14家。同时，将鼓励具有一定运营经验和一定规模的民营和混合所有制企业将住房租赁纳入经营范畴，鼓励房地产开发企业、物业服务企业以及各类机构投资者设立专门的住房租赁企业，开展住房租赁经营业务，今年内这样的试点企业将不少于4家，到2020年底不少于10家。

　　通过培育多层次市场主体，从而探索建立起政府划拨建设、企业新建自持、配建、改建、闲置住房出租等多种渠道筹集租赁住房的模式，我市建设或筹集的租赁性住房将不低于50万平方米。

　　由政府新增的租赁住房房源主要来源于三方面，即通过划拨方式，新增一批租赁房源;对出让面积超过5万平方米的部分新增住宅用地出让时，明确配建5%保障性住房(含租赁性住房);出让用地竞价达到最高限价后竞建的保障性住房中也将包括一定体量的租赁住房。

　　鼓励开发企业“自持”则是选取符合条件的新建商品房项目，在出让时土地用途直接明确为“租赁住房用地”，所建住房全部由房地产开发企业自持，用于长期租赁，不得分割转让，不得改变用途，对外出租单次租期原则上不得超过10年。上述要求在土地出让合同中予以约定，并在不动产登记文书中也要注记“不得分割转让、不得改变房屋用途”。这意味着，未来的开发企业也将拥有一个“大房东”身份。

　　二、试点“商改租”，但不是想改就能改

　　将商业用房改建为租赁住房成为我国多地区发展租赁市场筹集房源的渠道之一，我市也将其在《方案》中予以具体明确，同时鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等改建为租赁住房。

　　虽然南京地区有大量商业、商办用房，但“商改租”应按规定要符合条件。我市“商改租”将按照“一事一议”的原则开展，位于城市中心、副中心以外、库存量大、位于地铁站点周边、生活配套完善的已建成、未销售、未经营的商业用房，在满足采光、通风、卫生、消防、安全等基本居住条件的前提下，以幢或单元为基本单位，按规定可改为租赁住房。而开发企业提出商改租申请后，需报属地区政府(园区管委会)和市相关主管部门初核，经评估后，区域内商业、商务办公总量确实过剩的情况下才予批准。

　　改建房屋将由房地产开发企业转为自持物业并用于出租，不得分割转让，完善相关手续后，改造后租赁住房用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

　　三、试点低效用地、集体土地建租赁住房，个人出租将获得奖励

　　将一部分闲置房源有效供应至租赁市场，引导和激发个人出租将是租赁市场房源供应的重要渠道之一。

　　对此，《方案》提出，将支持和鼓励居民出租闲置住房，提高居民财产性收入，政府提供租赁服务平台和规范化服务，个人出租住房实行免费登记备案制度。不仅如此，租金税费征收也将有相应优惠，其中，对个人出租住房月收入不超过3万元的，今年底之前可按规定免征增值税。对房地产经纪机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税率;对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。根据试点推进需要，适时加大税收支持力度。

　　另外，我市对采取自主改造开发方式的城镇低效用地再开发项目，试点配建一定比例的酒店式公寓，由企业自持用于租赁。还将在栖霞、浦口等区，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。