合富辉煌：政策调控固本优化结构 调整节奏以新为进

　　土地市场调控越演越烈，出台各种各样平抑地价的土地调控措施。

　　合富辉煌监测数据显示，各地政府力促地价平稳，总的来看主要通过以下三大方式：①限制高溢价的拍卖方式，例如“双竞双限”、“断熔”、“摇号”、“竞配建”等措施；②提高参与土地拍卖的准入门槛，例如提高起拍价、提高竞买保证金、缩短地价款缴清时间等方法；③越来越多城市相继出文规定严格审核房企买地资金需符合规定：商品住宅用地竞买资金（即地价款，含竞买保证金）不得使用银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金。预计土地市场将会逐渐降温。

　　合富房地产研究院预计2017年中央对房地产调控仍将延续“分类施策、因城施策”主基调。最新中央经济工作会议提出，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房，预计信贷手段将成为2017年调控的主要工具，整体房贷相较上年或将有所缩减；一线城市和重点城市，地方政府抑制房价、地价的政治压力持续，非重点城市继续去库存。

　　因城施策体现：一线城市限购政策保持高压，限贷政策加严或成为地方调控的主力工具之一；重点城市限购政策当前仍留有缺口，后续仍存加码空间。

　　在时间上，合富房地产研究院预计2017年上半年政府政策保持相对稳定以观察调控效果，但仍在快速上涨的地方市场将继续加码；下半年（或五一前后）调控主要视乎各地市场运行表现，若市场未出现明显扭转，不排除再出现“各地集中式的调控加码”。

　　房价/成交量还涨吗？2017年21个重点城市展望

　　调控目的及调控可能导致结果预判

　　调控目的，是为了避免因房价上涨过快而透支购买力，同时房价地价过快上涨，必然导致成交量的下滑，房地产市场需要“调控”才能达到“休养生息”，为房地产市场可持续发展积储能量。事实上，随着国内经济增长模式转变，以及流动性环境的改变，市场对调控政策耐受性已经明显增强，调控之下，房价回调的幅度也越来越小。以深圳为例，2008年调控期，房价下跌30%-35%，而2011年调控期，房价仅下跌10-15%。最新中央经济工作会议还提出，按城市梯度疏导购买需求，特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。

　　调控可能导致的结果，市场发展趋势转向，房价上涨动力大幅减弱，房地产投资潮阶段性温，楼市成交量下滑；部分城市房价阶段性调整，但土地价格会成为2017年房价的关键支撑因素。