合富辉煌：政策调控固本优化结构 调整节奏以新为进

　　本轮房地产市场上升周期由2014年中旬各地陆续取消限购起计，经历2014年930新政、2015年330新政、2016年非一线城市首付降低等政策利好的持续叠加，加上流动性全面放开、人民币贬值，以及土地市场快速升温。最终表现为全国重点城市房地产市场的全面、快速上涨（21个城市2年价格平均上涨35%）。目前情况下，全国各重点区域房地产政策已经发生转向，由去库存转变为去杠杆。

　　合富房地产研究院的本次分析报告主要解答三个问题：①从中长期看，未来中国经济发展、以及房地产在中国经济的占位，“去房地产化”的言论是否客观？②2017年楼市调控政策会有怎样的特点？③分城施策之下，不同类型城市的未来发展态势如何？

　　注：本次分析的城市群划分：主要根据合富辉煌的业务分布，共涉及21个重点城市。

　　珠三角代表城市：广州、深圳、佛山、东莞、珠海、中山；

　　长三角代表城市：上海、合肥、南京、杭州；

　　环渤海代表城市：北京、天津、济南、青岛；

　　华中/华西代表城市：郑州、武汉、成都、长沙、南昌、西安、贵阳

　　推动本轮全国楼市上涨的三大动力

　　全国楼市上涨动力一：去库存政策，购房者杠杆持续放大。

　　2015年12月中央经济工作会议提出去房地产库存作为经济工作的五大任务之一；2016年2月1日， 中国人民银行、银监会联合发出“关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知”：在不限购城市，首套商贷首付最低20%；首套贷款未结清，二套商贷首付最低30%；加上之前930、330共三轮限贷政策松绑，购房者杠杆持续放大。

　　全国楼市上涨动力二：大幅增加的流动性，成为推动房地产市场进一步上升的动力

　　流动性宽松最集中体现在2015年下半年以后，加之国内股市在2015年6月后自高位回落，房地产市场成为资金流向的主要场所；人民币对外加速贬值促使资本进一步向房地产市场聚拢。

　　全国楼市上涨动力三：土地市场频繁拍出高价土地，不断影响购房者对未来楼价快速上涨的预期。

　　去库存背景下，政府放开对房企“债券融资”的限制，债券融资闸门于2015年放开，房企融资于2015下半年至2016年上半年达到高峰；大量低成本的债券融资推动房企加速全国土地购置，促发2015年下半年后拿地高潮持续高涨。

　　本轮上涨期全国主要市场表现

　　成交增长明显，城市群之间、城市之间分化加剧

　　合富辉煌监测数据显示，全国重点城市2016年前11个月成交总面积29165万m2，同比2015年大幅增长33%；成交均价13155元/m2，同比上升接近10%。

　　不同城市群、城市群内部各个城市之间差异较大。合富辉煌监测数据显示，一线城市+强二线天津，2016年前11月成交量增长只有天津和广州两个城市，其中天津增长最明显，月均成交面积较2015年大幅增加72%；广州增幅接近30%。2年价格上涨最为明显是深圳，上涨超过100%，远超其他三个一线城市；而广州的价格最为平稳，2年价格上涨不到20%。

　　其他重点城市，成交量增幅最大的前五名分别是贵阳、珠海、青岛、郑州、长沙；成交均价上涨最快的前五名城市分别是东莞、合肥、南京、珠海、济南。（注：考虑部分城市价格明显上涨是在2015年下半年以后，因此价格升幅采用2年的数据作对比）

　　重点城市去库存表现：2016年11月库存合计1.63亿㎡，相较2015年底，大幅下降31%；其中长三角城市群去库存更为明显，库存下降47%，其他三大城市群库存下降在28%-29%。

　　2017年楼市调控政策会有怎样的特点

　　2016年9月30日起，全国政策转向，多地出台密集调控政策；市场未明显降温的城市，当前政策仍在持续加码。

　　国家统计局发布的2016年11月下半月一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况数据显示，济南、武汉、广州、郑州价格对比11月仍呈现上升态势，12月郑州、武汉、济南先后出台更为严格的限购政策；2016年12月31日下午17点，西安出台房屋限购新政，从2017年1月1日起，西安本市城六区范围内只能新购一套住宅（含新建住宅和二手住宅）；广州原定于12月26日出让的商业/居住用地，7宗延期出让、2宗终止出让，不排除与房价上涨压力较大相关。

　　当前最新限购政策（非一线城市）：

　　当前最新限贷政策（非一线城市）：

　　当前一线城市最新限购、限贷政策：

　　土地市场调控越演越烈，出台各种各样平抑地价的土地调控措施。

　　合富辉煌监测数据显示，各地政府力促地价平稳，总的来看主要通过以下三大方式：①限制高溢价的拍卖方式，例如“双竞双限”、“断熔”、“摇号”、“竞配建”等措施；②提高参与土地拍卖的准入门槛，例如提高起拍价、提高竞买保证金、缩短地价款缴清时间等方法；③越来越多城市相继出文规定严格审核房企买地资金需符合规定：商品住宅用地竞买资金（即地价款，含竞买保证金）不得使用银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金。预计土地市场将会逐渐降温。

　　合富房地产研究院预计2017年中央对房地产调控仍将延续“分类施策、因城施策”主基调。最新中央经济工作会议提出，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房，预计信贷手段将成为2017年调控的主要工具，整体房贷相较上年或将有所缩减；一线城市和重点城市，地方政府抑制房价、地价的政治压力持续，非重点城市继续去库存。

　　因城施策体现：一线城市限购政策保持高压，限贷政策加严或成为地方调控的主力工具之一；重点城市限购政策当前仍留有缺口，后续仍存加码空间。

　　在时间上，合富房地产研究院预计2017年上半年政府政策保持相对稳定以观察调控效果，但仍在快速上涨的地方市场将继续加码；下半年（或五一前后）调控主要视乎各地市场运行表现，若市场未出现明显扭转，不排除再出现“各地集中式的调控加码”。

　　房价/成交量还涨吗？2017年21个重点城市展望

　　调控目的及调控可能导致结果预判

　　调控目的，是为了避免因房价上涨过快而透支购买力，同时房价地价过快上涨，必然导致成交量的下滑，房地产市场需要“调控”才能达到“休养生息”，为房地产市场可持续发展积储能量。事实上，随着国内经济增长模式转变，以及流动性环境的改变，市场对调控政策耐受性已经明显增强，调控之下，房价回调的幅度也越来越小。以深圳为例，2008年调控期，房价下跌30%-35%，而2011年调控期，房价仅下跌10-15%。最新中央经济工作会议还提出，按城市梯度疏导购买需求，特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。

　　调控可能导致的结果，市场发展趋势转向，房价上涨动力大幅减弱，房地产投资潮阶段性温，楼市成交量下滑；部分城市房价阶段性调整，但土地价格会成为2017年房价的关键支撑因素。

　　在因城施策下，明年各地房价分化发展

　　一线城市及天津：限购限贷政策高压，但土地市场供应下降、地价上涨、及房地产去库存后的供求紧张对区域房价形成支撑，预计2017年上半年房价还将上涨。而深圳房价已处阶段性高位，当前政策严格程度为全国之最，2017年上半年房价或将回调，预计10%以内。

　　珠三角及长三角重点城市：由于受新增供应减少、楼市调控政策转向甚至加码的影响，城市成交量将有所收缩。在价格方面，佛山得益于广佛同城的推进，预计价格将跟随广州继续上涨；珠海是典型的没有库存压力的城市，加上高地价支撑，预计价格逐步趋稳，且下调空间不大；南京、合肥由于地价飙升、城市地位上升（南京定位特大城市、获批国家级新区、合肥升级为长三角副中心城市）、房价继续上涨的可能性大。而东莞主要由于外来投资客多，政策出台导致市场预期分化；杭州主要由于G20峰会带动楼价短期急涨，加上限购限贷政策大幅收紧影响，预计东莞和杭州2017年上半年房价会略回调。中山目前受周边城市政策收紧的影响，市场预期已经产生分化，预计2017年上半年能保持政策宽松，价格则逐步趋稳，且下调空间不大。

　　华中/华西及环渤海重点城市：发生楼市调控政策转向甚至加码的城市成交量将有所收缩，而主力市场维持去库存基调的西安、贵阳、青岛则保持稳定的成交。在价格方面，四个拥有自贸区和国家级中心城市地位的城市，房价都具备良好支撑。武汉、郑州作为本区域楼市最热的两座强二线城市，预计政策打压力度最大，郑州预计价格保持高位平稳状态，而武汉由于叠加明年供应继续减少、库存紧张的因素，价格上涨动力较大。

　　总论：

　　合富房地产研究院认为，一线城市基于其要素价格上升及供应下降趋势，预计房价具备较佳支撑。其它重点城市基于各城间规划利好、买家构成、供求关系、政策松紧程度等影响因素差异，其房价发展趋势将分化发展，总体而言，供求紧张、规划利好大、房价绝对值仍在相对低位的城市价格具备较大支撑。

　　政策风向转变之下，即使房价能够继续趋于上升的城市，其房价涨幅将较2016年大幅收窄；而，经过2016年各重点城市地价普遍上扬，以及在数年调控中潜在购房者对政策调控的耐受性增强，即使房价趋于下降的城市，其房价跌幅将会相对有限。