易宪容：没有卖不出房子 只有卖不出房子的价格

　　从全国的情况来看，住房销售的低迷已经被房地产开发商及市场认为国内楼市进入的严冬。中指院12月人份第三星期监测到的35个城市数据显示，29个城市楼市成交量同比下降，10城市成交量降幅在50%以上，其中泸州同比降幅最大为69.55%。一二线重点城市的住房成交都出现下跌，尤其是天津与杭州，同比跌幅都超过50%。

　　面对这种情况，中央政府楼市调控态度坚决，地方政府在等待，房地产开发商在静观其变而住房购买者在观望等，不过，有些地方的政府软性托市并没有停止，所谓的专家学者言论危言耸听的言论及房地产开发商要求政府放松调控的期望等从来就没有停止过。比如，认为房价太跌，会给中国经济带来巨大的风险的危言耸听的言论时时地冒出;更有房地产开发商好象比中央政府更清楚，认为当前这种住房调控在2012年什么时候会放松。因为，到那个时候，真正对楼市调控动摇的是中央政府。

　　不过，对于这些现象及言论如何来理解，为何国内楼市“量降价滞”的局面会持续如此长时间?造成这种局面最为关键的原因是什么?是政府楼市调控政策过紧而导致购买住房者不能进入，还是房地产开发商不针对政策变化而改变销售策略?是房地产开发商待价而沽还是民众没有支付能力进入市场?当前这种以投机炒作为主导的住房市场如果不转型这个市场有持续性?等等。如果对这些问题有清楚的认识，那么当前国内住房市场的许多问题就迎刃而解了。

　　可以说，2011年的中国房地产市场的主要特征就是“量降价滞”。所谓的“量降价滞”，不仅是指全国主要的城市住房销售量下降50%以上，而且也指这些城市的住房价格在销售量快速下降的情况下其价格却不变化，尽管在10月份以来，一些城市房价都在说下跌，但房价下跌或是个别楼盘或只有些许。总体而言，整个住房价格水平仍然顶在天花板上没有多少下来。而这种现象正好说明了当前国内房地产市场是一个以投机炒作为主导的市场，而不是以住消费为主导的市场。因为，如果住房是一个消费市场，那么当住房的销售量出现大幅下跌时，其价格也会随之下跌;住房销售量下跌得越严重，其价格下跌幅度可能会更大。而同时，当住房价格大幅下跌时，住房消费需求也在不断地增加，最后市场能够自动实现其供求平衡。

　　不过，当住房市场是一个以投机炒作为主导的市场时，住房投机炒作者进入市场的目标是为了能够以更高的价格卖出或赚钱。住房价格更多的是由投机炒作者预期及相应的市场条件(特别是金融条件)来决定。当市场条件发生了变化，投机炒作者预期进入市场无利可图时，他们不能或也不敢进入市场时，住房销售量不仅会迅速下降而且也可能降为零。但这时如果已经进入的投机炒作者及房地产开发商仍然预期住房的价格下跌有限，甚至于预期住房价格在下跌之后又会出现上涨时，那么已经进入的投机炒作者及房地产开发商是不愿意让手上持有的住房价格降低而退出市场的。在这种情况下，整个住房市场的销售会迅速下降但住房价格却会顶在天花板上不变化。也就是说，当前国内住房市场是一个以投机炒作为主导的市场。如果政府的楼市调控政策不能够改变这个市场的性质(即转向住房消费为主导的市场)，那么这个市场投机炒作者及房地产开发商的预期是不会改变的。而市场预期不改变房价要快速下跌是不可能的。

　　那么中央政府为何不能够真正地出台有力的住房调控政策来改变当前住房市场性质及预期呢?估计是在担心房价下跌后对中国经济增长的负面影响。我们可以看到，中央政府对房地产宏观调控的决心是坚决的，目标也十分明确(即住房价格回到绝大多数人可接受的水平)，但是为何不敢出台严厉打击住房投机炒作的政策呢?关键的问题就在于，尽管中央政府看到当前以投机炒作为主导的住房市场发展不可持续性及所面临的巨大风险，但是他们仍然不希望让房价下跌过大所带的风险，或让当前楼市调整的风险所付出的成本最小。这是可理解的。