易宪容：没有卖不出房子 只有卖不出房子的价格

　　从全国的情况来看，住房销售的低迷已经被房地产开发商及市场认为国内楼市进入的严冬。中指院12月人份第三星期监测到的35个城市数据显示，29个城市楼市成交量同比下降，10城市成交量降幅在50%以上，其中泸州同比降幅最大为69.55%。一二线重点城市的住房成交都出现下跌，尤其是天津与杭州，同比跌幅都超过50%。

　　面对这种情况，中央政府楼市调控态度坚决，地方政府在等待，房地产开发商在静观其变而住房购买者在观望等，不过，有些地方的政府软性托市并没有停止，所谓的专家学者言论危言耸听的言论及房地产开发商要求政府放松调控的期望等从来就没有停止过。比如，认为房价太跌，会给中国经济带来巨大的风险的危言耸听的言论时时地冒出;更有房地产开发商好象比中央政府更清楚，认为当前这种住房调控在2012年什么时候会放松。因为，到那个时候，真正对楼市调控动摇的是中央政府。

　　不过，对于这些现象及言论如何来理解，为何国内楼市“量降价滞”的局面会持续如此长时间?造成这种局面最为关键的原因是什么?是政府楼市调控政策过紧而导致购买住房者不能进入，还是房地产开发商不针对政策变化而改变销售策略?是房地产开发商待价而沽还是民众没有支付能力进入市场?当前这种以投机炒作为主导的住房市场如果不转型这个市场有持续性?等等。如果对这些问题有清楚的认识，那么当前国内住房市场的许多问题就迎刃而解了。

　　可以说，2011年的中国房地产市场的主要特征就是“量降价滞”。所谓的“量降价滞”，不仅是指全国主要的城市住房销售量下降50%以上，而且也指这些城市的住房价格在销售量快速下降的情况下其价格却不变化，尽管在10月份以来，一些城市房价都在说下跌，但房价下跌或是个别楼盘或只有些许。总体而言，整个住房价格水平仍然顶在天花板上没有多少下来。而这种现象正好说明了当前国内房地产市场是一个以投机炒作为主导的市场，而不是以住消费为主导的市场。因为，如果住房是一个消费市场，那么当住房的销售量出现大幅下跌时，其价格也会随之下跌;住房销售量下跌得越严重，其价格下跌幅度可能会更大。而同时，当住房价格大幅下跌时，住房消费需求也在不断地增加，最后市场能够自动实现其供求平衡。

　　不过，当住房市场是一个以投机炒作为主导的市场时，住房投机炒作者进入市场的目标是为了能够以更高的价格卖出或赚钱。住房价格更多的是由投机炒作者预期及相应的市场条件(特别是金融条件)来决定。当市场条件发生了变化，投机炒作者预期进入市场无利可图时，他们不能或也不敢进入市场时，住房销售量不仅会迅速下降而且也可能降为零。但这时如果已经进入的投机炒作者及房地产开发商仍然预期住房的价格下跌有限，甚至于预期住房价格在下跌之后又会出现上涨时，那么已经进入的投机炒作者及房地产开发商是不愿意让手上持有的住房价格降低而退出市场的。在这种情况下，整个住房市场的销售会迅速下降但住房价格却会顶在天花板上不变化。也就是说，当前国内住房市场是一个以投机炒作为主导的市场。如果政府的楼市调控政策不能够改变这个市场的性质(即转向住房消费为主导的市场)，那么这个市场投机炒作者及房地产开发商的预期是不会改变的。而市场预期不改变房价要快速下跌是不可能的。

　　那么中央政府为何不能够真正地出台有力的住房调控政策来改变当前住房市场性质及预期呢?估计是在担心房价下跌后对中国经济增长的负面影响。我们可以看到，中央政府对房地产宏观调控的决心是坚决的，目标也十分明确(即住房价格回到绝大多数人可接受的水平)，但是为何不敢出台严厉打击住房投机炒作的政策呢?关键的问题就在于，尽管中央政府看到当前以投机炒作为主导的住房市场发展不可持续性及所面临的巨大风险，但是他们仍然不希望让房价下跌过大所带的风险，或让当前楼市调整的风险所付出的成本最小。这是可理解的。

　　不过，我们也应该看到当国内房地产泡沫吹得很大时，政府有意识地通过有效的政策人为挤出房地产泡沫应该是代价最小的方式。而且楼市的泡沫挤出越早、越快，整个市场转型就越容易，所付出的代价也会越小。从历史的经验来看，任何国家所吹大的房地产泡沫没有不破灭的。但挤出房地产泡沫的方式不同，所产生的结果是不一样的。如果让房地产泡沫自然破灭，那么中国经济就得走上日本20年经济衰退之路。所以，到当前国内房地产泡沫巨大的情况下，不少人还指望这个泡沫继续吹大，比如房价不涨就是跌、房价下跌风险有多高等，最后等待的只能是中国经济步日本20年经济衰退之路。如果指望当前国内房地产泡沫继续吹大不破灭，那只能是少数人头脑的玄念，根本就不可能而通过政府宏观调控彻底地挤出房地产泡沫(请注意这里彻底地挤出房地产泡沫，不是说房价调整到某种程度就停止，而调整到绝大多数人有支付能力购买住房)，让以投机炒作为主导的房地产市场向消费为主导的房地产市场转型，事实上也要付出不少的代价，或加速经济增长的下行，但是这种转型所付出代价最大，也是整个住房市场必须承担。否则，国内房地产无法在性质上根本转向并以此来带动整个经济增长及繁荣。

　　那么，当前国内房地产宏观调控所遇到的最大阻力，有政府原因(即不能够通过国际通行的税收政策来去除住房市场的赚钱效应)，更重要的是在政府这样政策下，房地产开发商手上持有大量的住房待价而沽，以此来制造整个房地产严冬的紧张局面，希望以此来要挟政府及整个市场，希望通过这种要挟来左右政府房地产政策变化。

　　但实际上，房地产企业并没有进入严冬，房地产企业也不存在所谓资金链断裂的问题。因为，一般来说，在市场中，没有卖不出去商品只有卖不出去价格。住房市场也是如此。没有卖不出去的住房只有卖不出去的房价。如果住房的价格进行调整，住房市场的需求就会逐渐释放出来。当前市场有一个十分离谱说法，说什么房价下跌买不起的还是买不起。实际上，他在假定整个市场住房购买者会同一时间、同一价格水平、同一支付能力等进入市场，但实际上任何市场是一个多层次的市场，当价格下降时，总有不同支付能力的人出不同的价格进入市场的。因此，当前住房市场是房地产开发商不愿改变住房市场性质，不愿让房价调整让住房消费者进入，希望让国内房地产市场暴利永远保持下去而不愿意降低住房价格。

　　因此，当前房地产宏观调控不是要放松，而是要对这些政策进一步完善与收紧，通过住房政策从根本上来确定住房市场发展之宗旨(消费与居住而不是赚钱)，转变住房市场性质，而这种市场转型时期可能会产生某种阵痛，但也是应该付出的代价，坚决不可为这种阵痛与代价所要挟。如果政府住房调控目标即房价回归理性具有十分坚决性，并用信贷政策及税收政策来落实，那么房地产开发商就会放弃幻想并让整个住房市场的预期转变。在这种情况下，房价的向下调整也是必然。世界上没有卖出去的房价，只有卖不出去的价格。房价水平全面下移是国内住房性质转型的基础与根本所在。政府不要为市场一些假象所迷惑。