杨红旭：随着房价持续下跌 政策应进行适度调整

　　近期，频见房地产调控从严的消息。中央经济工作会议已经明确：明年坚持调控不动摇，促使房价合理回归。媒体报道住建部要求原本暂定年底到期的少数城市延续限购政策，部分城市宣传明年继续限购。但另一方面，货币开始转向，重要标志是三年来央行首次下调存款准备金率。年内政策已无悬念，明年楼市政策走向却存变数。

　　一个大前提是，业内人士须清醒的认识到：即便未来两年会松绑，也不可能再现2008年那么猛的救市行动。2008年四季度，受国际金融危机影响，国内经济快速下滑，楼市更是出现量价齐跌的惨淡景象，于是中央和地方政府采取各种手段救市，主要是四万亿一揽子经济刺激计划，其中包括9000亿的安居工程投资，另外是放松住房信贷和购房税收优惠。当前形势与2008年明显不同，经济只是稳中有落，通胀虽已下拐，仍处偏高位，宏观经济政策刚刚开始放松。即便考虑到明年经济形势更加不乐观，经济政策和楼市政策放松的程度也将远逊于2008年。

　　不要奢望“08式馅饼”，但也不必被当前政策吓昏头。客观上讲，房地产政策已经见底。虽然政府一再强调丝毫不能放松，但也没见追加什么新政策。反倒是，7月12日的国务院会议要求：房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，遗撼的是至今仅有台州、衢州、珠海三地遵命，而且其措施非常宽松。

　　另外，在中央严令各地不得放松调控的背景下，仍有地方政府以各种方式、或明或暗、或直接或间接的松动政策。最典型的是10月11日佛山市发布文件，明确放松限购政策，富有戏剧性的是当晚即宣布暂缓执行。11月成都房管局曾一度允许开发商和中介机构先对限购对象进行售房，可暂时不登记备案，一周后同样被迫叫停。另外还有一些地方行为却并没有被干预。比如：8月，马鞍山推出了一项为期一年的补贴政策，对当地符合条件的两类购房者可享受市财政给予所纳契税100%的补助;10月，南京、常州等放松公积金贷款的政策;11月，北京、武汉等地调整普通住宅标准，以便让更多购房者享受到税收优惠;诸多地方放宽土地出让金缴纳期限等。

　　自今年2月以来，很多城市商品住宅成交量持续低迷，尤其是一二线城市，市场化的商品住宅成交量同比去年平均下滑一二成。10月份，全国70个城市房价出现整体性的下行拐点。笔者认为，政策保持现有力度，市场就会继续调整，房价也将会持续下滑，所以不可再追加紧缩政策，以免调控过头。随着房价持续下跌，调控效果趋于显著，明年适当时候，政策应进行适度调整。

　　首先，房贷政策应考虑对自住需求者适度放松。今年以来，影响住宅需求最大的政策是房贷紧缩，不仅三套限贷，二套门槛提高，连首套住房贷亦不断提高门槛，再加上经过五次加息之后，贷款利率水平明显提高，导致很多自住需求被迫推迟购房。商业银行唯利是图，在信贷指标较少情况下，不愿发放房贷。部分商业银行，对于首套住房，要求首付四至五成，利率较基准利率上浮10%左右，首套住房与民生联系密切，这有悖国家差异化房贷政策方针。

　　其次，限购政策应考虑退出时间及方式。限购政策，是典型的行政干预手段，事实已证明效果确实不错。然而，它注定只能是一种权宜之策，一旦效果显现，就应考虑放松或退出，免得助长负面效果。实际上，去年以来多个国家文件中，屡屡明确“在一定时期内”实行限购，从未说过永不退出。很多人有意、无意误读了政策，当前主流舆论是限购不能退出，实际上在一定程度上“绑架”了政策。这对于政策相机调整非常不利。按照当前房价下跌的态势，明年年中前后，应允许地方政府对限购政策作合理调整。与此同时，明年应进一步扩大房产税试点城市范围，这既是对房地产税收制度的完善，也是长期抑制投资投机需求的工具，同时也为部分城市限购政策的退出寻找“台阶”。