陈真诚：全国性房地产市场都将水涨船高水落船低

　　2011年7月6日，央行宣布再次加息。从2011年7月7日起，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是2011年里的第3次加息,也是2010年加息周期启动后的第5次加息。至此，一年期的存、贷款利率分别提高至3.5%和6.56%，五年期以上的贷款利率达到7.05%，房贷利率升至近10年来的最高水平。

　　这次加息，尽管并非冲着房地产调控而来，其目的主要是为了打击通货膨胀、降低负利率，但无疑将部分增强资金回流银行的吸引力，通过直接加大贷款的资金成本既影响通胀预期，更将与房地产调控政策等宏观调控政策效果叠加，直接影响房地产市场预期，影响市场参与各方的心理及其行为，而这种影响要大于加息本身。

　　从2010年4月开始，中央政府开始了新一轮房地产调控。2011年初，调控进一步加码。今年以来，自住性需求纷纷持续观望乃至弃购，投资投机性新增需求基本被逐出市场，全国性市场持续低迷，成交持续大幅下跌，不少地区房价已开始下降，虽然迄今为止房价下降幅度不是太大。

　　到2011年12月份，全国性房地产市场普遍出现了持续滞销的现象，不少楼盘一直零成交。在一线城市，成交持续大幅下降，房价也已下降，直接或变相降价销售的楼盘越来越多。不少二、三线城市甚至更小的城市，市场也是低迷。事实说明，房地产市场已经由卖方市场转变为买方市场。而且，新增供应正不断增多，库存正不断增大，市场已经开始显露出供大于求的危机。

　　2011年12月9日召开的中央政治局会议、2011年12月12日-14日召开的2011年中央经济工作会议相继提出，明年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。目前来看，明年，乃至将来更长时间内的一段时间内，房地产调控政策及执行不会放松。

　　再则，目前高物价压力依然很大，通货膨胀形势依然严峻。

　　统计数据显示，2011年5月份CPI同比上涨5.5%，6月份CPI同比上涨6.4%，创35个月以来新高，说明通货膨胀已是严重。7月7日这次加息后，3.5%的一年期存款利率，与5月份CPI为5.5%、6月份CPI为6.4%相比，负利率仍在继续，且幅度不小，而且还在扩大。事实上，7月份CPI同比上涨6.5%，创36个月以来新高，证明通货膨胀已是严重。其后，从8月份开始，CPI同比上涨的涨幅出现下降。8月份CPI同比上涨6.2%，9月份CPI同比上涨6.1%，10月份CPI同比上涨5.5%，到11月份CPI同比上涨4.2%，数字上看起来创下了14个月以来的新低。但应该看到，目前通货膨胀压力依然很大，物价总水平处于高位，而且存在去年的高基数影响到今年的同比数据问题。而且，CPI同比涨幅数据并不能完全有效地反映出现实的通货膨胀问题。更何况，即便11月份CPI同比上涨4.2%，依然较国际上公认的3%这一警戒线高出不少。2011年7月7日起再次加息后，3.5%的一年期存款基准利率，与11月份CPI同比上涨4.2%相比，显示存款利率依然为负，差值依然不小，说明长时间负利率的现状仍未改变，说了很就的让利率转正还任重道远。

　　当然，也要看到，猪肉、大白菜等部分食品物价已经有了部分下降，但下降的幅度还有限，现实价格依然过高，而绝大多数商品物价并没有下降，依然虚高，说明通货膨胀的压力依然不小，打击通货膨胀、让物价全面性地回调下降的任务还很艰巨。否则，时间持续太久的通货膨胀，全面性过高的物价，越过在一个相当周期时间内微幅、适当的物价涨幅或可在一定程度上刺激部分消费需求这一临界线以后，往往就会导致公众不敢消费，或压缩消费支出计划、减少消费购买量，以应对未来可能存在的不确定性消费乃至生活风险。这种持续通货膨胀、全面性物价过高对公众消费的抑制，不利于扩大消费，不利于通过扩大消费内需来刺激经济增长，加大经济下行的风险。