欧阳捷：2016下半年销售增速必定收窄 中小房企淡出

　　而权威人士批评大水漫灌，已经导致4月、5月货币转向明显收窄。但未来货币政策不可能真正收紧，毕竟中国经济还没有见底企稳，货币宽松是全球除美国之外的主要国家共同选择。央行货币宽松还是会继续的，但不会过于宽松，今年预计M2增幅<12%。

　　我们今年初说过，美联储去年加息就是错误，美联储延后启动第二次加息无疑是正确的，毕竟美国经济三大指标其实并不能支撑加息，英国脱欧的黑天鹅事件更是令全球经济处于不确定之中，各国央行继续放水又将成为防止经济下滑的稳定器。

　　即便美联储下半年还有胆量继续加息（目前似乎已无可能），但美联储加息影响已被透支，引发市场震荡可能性很小，中国外汇和资金外流虽然还会持续，但不会再加速（英镑和欧元都会贬值），毕竟外汇也在管制。更何况央行还有逆回购、提前降准（定向）等对冲措施，国内流动性不会减少。

　　钱多了、钱不值钱了，对应钱的一切东西都变得更加值钱，尤其是不动产。

　 因此造成了高价地频出、房价上涨预期、投资客入场、推动房价泡沫，所以，楼市政策唯一调整的目标就是：控制热点城市房价上涨过快。

　 高价地现象意味着房地产开发价值降低，而土地价值越来越高，也意味着热点一二线城市稀缺的土地资源已成为资本运作的核心竞争要素。当获得这些稀缺土地的房企被一个个银行、供应商找上门，当他们的股票因高价地而飙升，当没米下锅的专业化开发商不得不与他们合作的时候，资源就是资本。

　 未来，房地产将越来越向金融行业靠拢，有钱就可以任性，特别是有便宜的钱。房地产基金一旦放行，基金公司会取代开发商成为市场的主流，大型开发商也会转型基金公司，缺乏核心竞争力的中小开发商加速死亡的日子越来越近。

　　房企将加速规模发展，争取成为大型开发商并获得转型基金公司的机会，百强赛跑成为不可逆的趋势。

　　未来五年走势十大特征——最好的、也是最后的政策机遇期

　　  1、GDP下行趋势无法改变，除非政府大刀阔斧推动改革

　　  2、楼市政策不会改变

　　  3、货币超发收窄、但流动性不会明显减少

　　  4、销售依然保持增长但增速必然放缓

　　  5、市场预期产生微妙影响

　　  6、一二线城市土地供应难以明显增加

　　  7、三四线城市仍面临去库存压力

　　  8、住宅投资增速也将放缓

　　  9、都市圈建设带来新机遇

　　  10、百强房企加速，中小房企淡出，僵尸房企死亡

　　最後简单说说【三】新城控股的发展逻辑

　　抓住市场最好的也是最后的政策机遇期，加速奔跑，做大规模，提升利润。

　　目前业绩已达209亿元，折算到全年可达500亿元，远超年度计划的400亿元，相信下半年将调整年度发展目标。

　　  策略一：深耕一二线城市住宅市场，提高所在城市的市场份额。上海、苏州、南京销售额都已超过50亿元，未来会有更多城市冲刺50亿元、百亿元。

　　  策略二：提升产品档次、聚焦改善性客户、改善性客户是未来市场的主流。

　　  策略三：加大一二线城市商业地产开发，加速新城吾悦广场全国化布局。

　　  策略四：提高资本回报率，住宅销售净利润水平提升目标至12%，提升产品力。

　　  策略五：优化内部运营管理，未来提升新城吾悦广场租金回报率提升至8-10%，逐步实施代建托管商业项目，试水“轻资产”模式。

　　我们刚刚推出真正的类RUITS，是房地产行业第一个民营房地产开发商为发起人的公募商业物业类REITs产品，是第一个以大型商业综合体为基础资产的标的，第一个以纯外部租户为主要现金流来源，不依赖于原始发起人的现金流补足，也是第一个以交割持有物业方股权实现资产出表，同时是第一个不设回购条款的项目，当然新城也有回购的权利而不承担必须回购的义务。

　　新城控股看好未来住宅市场和商业地产，也会继续加速奔跑。