欧阳捷：2016下半年销售增速必定收窄 中小房企淡出

　　特征五：销售增速下降。5月商品住宅销售增速已经减缓，但为什么会放缓呢？放缓的原因有五：

　 一是去年基数较低导致，去年5月之前负增长，到5月恢复为“正负零”，6月以后才开始正增长。

　　二是市场热闹之后的冷却，需求提前透支和房价过高抬高了购房门槛，导致看房客群有所减少；

　　三是调控政策挤出了热点城市的刚性需求，抑制了改善性需求，限制了投资性需求，压制了土地过高溢价，导致市场观望；

　　四是一线城市和热点二线城市的房价上涨过快引发房价泡沫担忧情绪蔓延，投资客观望情绪上升；

　　五是货币政策转向适度收紧加剧了市场预期的调整。

　　特征六：投资增速减缓。5月商品住宅投资增速已经减缓，因为市场预期转变，销售增速逐渐减缓，投资增速也会同步减缓。

　　但减缓并不意味着市场发生反向变化。

　　下半年市场走势：下半年销售增幅一定会逐渐收窄，预计全年增长5-10%；热点城市高价地蔓延，但会控制过热；城市继续分化，房价继续上涨，涨幅减缓；新开工面积增长不可持续，增速减缓甚至负增长；投资增长不可持续，增速减缓甚至负增长。

　 再谈谈【二】影响楼市走势的关键因素

　　影响楼市走势的因素很多，每一个城市都有相同的和不同的因素。要说清楚其中的关键因素，可以先从上海房价为什么出现上涨说起。关键因素有四：供求失衡、、货币泛滥、资本避险、中介推波助澜。

　　详细内容可见《欧阳先声》今年的多篇分析。在货币泛滥且廉价的大背景下，热点城市供不应求与房价上涨，与其说是资产寻求保值增值，不如说是看空人民币还会贬值。

　　热点城市的房价上涨、高价地频现的逻辑是相同的，供求关系弱平衡的关系很轻易地被打破，但其它城市（包括一些二线和三四线城市）仍在去库存中挣扎。

　　决定未来五年住宅市场走势的关键因素只有三个：经济走势、人口流向、货币政策。下图可见，如果没有房地产的拉动，GDP将不可能保持L型增长。

　　未来五年经济下行趋势难以改变，支撑GDP的过去只有、未来也离不开房地产和金融业。

　　中国经济其实是可以保持中高速增长的，只要打破垄断、推进改革、放松民间投资管制，可以带动数个万亿级的产业。比如，放开部分低空航空，可以造就直升机、滑翔机、空气球产业大发展，不仅仅是制造业、维修业、培训业，还有飞机基地及其交通旅游商业配套等等。

　　放开江河湖泊游艇及水上运动，可以带来游艇、皮划艇制造保养维修、码头道路运输、保管服務等配套产业。

　　都市圈可以带来快速路网、轨交线建设，政府放开民营医院、私立学校开办，居住证与社保一卡通，引导人口向都市圈里的中小城市转移，（详见《破解高房价难题：一剑七花》），全国十几个都市圈，至少又是数十万亿元级的贡献。

　　住房需求巨大，从需求来说，白银还有30年，目前我们的城市住房中35%左右是商品住房，而1998年以来商品住房仅仅销售了106亿平米，按照每套100平米、每户3人，也只有1亿户、3亿人，相当于城镇户籍人口居住在商品房里，大城市的购房需求还有八大军团（详见《欧阳先声》3月19日文“去库存战役——哪里去抓‘壮丁’？”）。农村居民还有6亿人，仅仅解决2.5亿流动人口的城镇化，就需要几乎相当于过去10多年的商品房建设量。

　　但是，人口流向是冰火两重天，一二线销售面积占比不断提高，意味着这40个城市销售占比不断提高，预计今年将超过31%。

　　城市分化愈演愈烈。

　　热点一二线城市：住宅依然供不应求；土地供应不足、地价上涨；投资增长；新开工面积增长有限；房价有控制上涨。

　　二线以下城市：去库存中；土地供应减少、难有溢价；投资增长不可持续；房价上涨停滞；新开工面积必须下降；才能走上健康可持续的去库存之路。

　　都市圈里的中小城市：快速路网打造一小时工作生活圈；接纳超大城市挤出人口；供求两旺；房价、地价上涨；更多的发展机会。

　 但是，都市圈中小城市的机会要看快速路网建设是不是能够启动，关键取决于都市圈核心城市是不是有海纳百川、合作共赢的大格局与当好领头羊的意愿。

　　未来五年，影响楼市的最大不确定因素，其实不是供给、不是需求，不是GDP，甚至不是房地产本身，而是政策变化（楼市政策变化不大，局限于少数热点城市调控），特别是货币政策变化，及其引发的市场预期变化。

　　货币现象越来越主导房地产市场走向，货币增发量与房地产销售同比呈现了正相关。