欧阳捷：2016下半年销售增速必定收窄 中小房企淡出

　　特征三：去库存陷入囚徒困境。去库存是由房价上涨带动的。

　　房价上涨→销售增加→存货不足→新开工增加→土地购置增加→库存扩大。

　　商品房去库存并不理想，库存在去年底短暂缩小之后今年又继续扩大，主要是商业用房库存增加。

　　商品住宅市场去库存好于整体商品房市场，有些人说，住宅待售面积下降了啊。但是，库存绝不仅仅是待售面积，还有新开工面积中的未被销售的面积，还有房企购置的土地储备面积。

　　虽然2014年以来住宅销售面积增速都高于新开工面积增速，但销售面积始终小于新开工面积。可喜的是今年出现了销售面积高于新开工面积，这部分库存才真正有所减少，但是这种微幅减少未必能保持成为一种趋势。5月的数据显示剪刀差在缩小，意味着库存可能再次增加。

　 同时，土地购置面积降幅已经在收窄，今年1-5月购置面积直追去年同期，显示房企看好后市特别是一二线城市土地市场（详见《欧阳捷：第三波高价地潮拉响警报》），包括成都、郑州、杭州、天津都有可能成为第三波高价地潮城市。

　　今年房企购置土地面积将与去年持平但不会大幅增加，主要原因是一二线城市虽然供不应求但供应量不会大幅增加，因为发改委等9部门明确：供求矛盾突出的地区，要严格控制新增建设用地计划。而三四线城市供大于求，房企不会大量购地。