仲量联行：广州甲级办公扩充需求第一季度未明朗

　　市场整体租金与资本值均保持平稳。2016年第一季度，保持稳定扩张的零售商选址决策更为谨慎，青睐核心及次核心商圈销售业绩表现较好的商场，因而这部分商场支撑全市整体租金水平，而其他商场租金表现则相应受限。本季度全市优质零售物业整体平均租金与上季度基本持平。

　　本季度无大宗成交。基于零售商业运营风险的考虑，资产所有者正考虑调整优化其投资组合。可投资项目持续增加，然而受益于住宅市场回暖，整体而言卖方暂无现金流压力，亦暂不愿弱化资本值立场。本季度全市优质零售物业资本值及市场回报率基本平稳。

　　市场展望：展望未来，曾丽预计未来12个月，居民消费升级的影响将进一步显现，支撑优质中端品牌扩张步伐。因线下消费重心向特色休闲餐饮、教育和私人服务转移，此类租户扩张速度相对乐观。考虑到消费升级过程中部分低端服饰品牌将受到冲击，曾丽预期整体租赁需求仅保持基本稳定。

　　未来12个月新增供应量较为健康，全市整体优质零售物业市场空置压力维持小幅上升预期。投资市场方面，尽管卖方更愿意出售零售资产，但住宅市场的回暖将促使潜在卖方对资产价格的预期更乐观。

　　工业物业

　　物流园

　　广州非保税仓储需求稳定增长，租金轻微上涨。2016年第一季度，广州非保税仓库租赁需求保持稳定发展。尽管总体经济增长和社会消费品零售额增长放缓，但第二产业和电子商务的稳定发展为非保税仓库需求增长提供了支撑。上季度所释放出来的可租赁面积于本季度逐渐被第三方物流和电子商务租户吸纳。

　　本季度广州无新竣工非保税仓储项目，全市非保税仓储总存量维持在约170万平方米左右。在较为稳定的租赁需求和有限的可选租赁空间下，非保税仓储物业整体的空置率下降至4.5%，租金环比上涨0.4%。

　　广州保税仓储面临不确定因素，租金涨幅放缓。保税仓库方面，广州跨境电子商务发展迅速。在2015年，广州跨境电子商务总产值高达68亿元，约为2014年总产值的3.7倍，在所有试点城市中排名首位。尽管跨境电商产业表现出色，但广州市整体进出口贸易市场仍面临着挑战。此外，近期颁布的跨境电子商务零售进口税收政策调整使得该行业面临较多不确定性。基于此，本季度业主对于租金提价较为谨慎，租金环比微升0.9个百分点。

　　本季度广州无新竣工保税仓储项目。平稳的租赁需求下，空置率仍保持11%的较高水平。

　　市场展望：展望未来，曾丽表示，预计2016年非保税仓库需求将继续由电子商务和物流共同驱动，同时广州将继续加强其作为华南地区的配送中心的作用。供应方面，2016年全市非保税仓储年新增供应量预期约为10万平方米，为2012年以来最低水平，且新增面积多为业主自用。因此，今年非保税仓储新增可选租赁空间仍然有限。新增可选非保税租赁空间有限以及周边城市的竞争则可能限制潜在需求的实现，预期未来一年整体非保税仓库空置率基本保持在4-5%。租金增长将主要依赖于地段及硬件配置较好的项目，而部分次优项目租金增长可能较为乏力。因此，预计非保税仓库市场平均租金在2016年会保持增长，但增速平稳。

　　保税仓库方面，为加强电子商务进口贸易发展，财政部、海关总署及国家税务总局三部委在2016年3月颁布《关于跨境电子商务零售进口税收政策的通知》，调整关于电子商务进口贸易税收政策。新政策施行后，自贸区保税仓库模式跨境电商进口货品将从过往缴纳行邮税改为缴纳关税（如适用）、增值税和消费税，故而此税收政策调整预期将增加个人从自贸区保税仓库模式的跨境电商购买境外商品的成本，并可能影响保税仓库的需求。因此，曾丽预期2016年整体空置率会维持在较高水平，约11-13%，也导致租金增幅有限。

　　尽管如此，中国中产阶级持续增长的消费能力，长期来说我们仍乐观预期跨境电子商务的前景。电子商务行业预期进行行业整合促进行业成熟发展，中长期而言有利保税仓储需求增长。