仲量联行：广州甲级办公扩充需求第一季度未明朗

　　仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“2016年第一季度，甲级办公楼市场整体扩充需求放缓，租赁成交相对平淡。市场整体租赁需求仍由内资公司推动，但增速有所放缓。受即将到来的供应洪峰及空置率上升的预期影响，本季度租金增速放缓。”优质零售物业市场，消费升级助力中端及特色品牌扩张，整体空置率环比小幅下降，整体平均租金与上季度基本持平，资本值及市场回报率也基本平稳。广州非保税仓库租赁需求保持稳定发展，但可选租赁空间有限，整体空置率下降。广州跨境电子商务发展迅速，但也存在不确定因素，本季度保税仓库租金录得轻微上涨。农历年后政策性刺激与广州楼价补涨因素带动下，整体住宅市场和高端住宅市场的需求大幅升温，改善型刚需和投资需求正在以相当快的速度增长。尽管限购政策仍在遏制投资需求，预计资本值仍将保持上升态势，但继续出现一季度资本值急剧增长的可能性将不大。

　　甲级办公楼

　　广州甲级办公楼租赁需求季节性放缓。第一季度传统上是甲级办公楼租赁市场淡季，加上企业对未来经济前景保守，整体扩充需求放缓，租赁成交相对平淡。另一方面，个别租户由于预算问题，较偏向愿意提供租金优惠的在建项目。

　　市场整体租赁需求仍由内资公司推动，但增速有所放缓。金融企业偏好珠江新城已竣工项目。外资公司对扩张和升级则相对谨慎，倾向于续租。

　　本季度甲级办公楼市场无新增供应。2016年第一季度，广州无新竣工项目，全市甲级办公楼存量达到420万平方米。市场正逐渐消化上季度新增的可租赁空间。

　　季节性因素及个别大厦受客户外迁导致空置率上升的双重影响下，本季度全市整体净吸纳量较低。尽管如此，由于缺乏新增供应，全市甲级办公楼空置率维持在9.1%。

　　未来供应压力及租赁需求转弱，租金及资本值保持平稳。受即将到来的供应洪峰及空置率上升的预期影响，本季度租金增速放缓，全市甲级办公楼市场租金环比仅增长0.6%。这一现象在即将面临最多新增供应的珠江新城板块尤为明显，该区域平均租金环比基本不变。

　　2016年第一季度，甲级办公楼散售市场表现较为平淡，核心区域无新增散售项目。本季度，乙级办公楼市场及新兴区域录得大宗自用型购买成交，但主流机构投资者仍更为偏好核心办公区域。

　　市场展望：展望未来，仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，办公需求有疲软的迹象和供应洪峰预期将增加市场风险。预期未来12个月，宏观经济增速放缓及随之而来的市场不确定性，可能一定程度上制约升级型和扩张型办公需求。虽然珠江新城部分预租表现良好的新项目将协助未来12个月净吸纳量的提高，但在此经济大环境下，新兴区域即将竣工的大量新增供应预期将面临更大租赁难度，导致整体空置率走高。

　　空置压力及疲软的租赁需求下，预期将继续限制全市甲级办公楼租金增长。投资市场方面，核心区域供应仍然不足，尽管新兴区域仍将有散售项目供应，但自用型买家偏向优质项目，并且可能转向供应充足的租赁市场，或继续聚焦在核心区的二手买卖市场。

　　零售物业

　　受益于消费升级，优质中端品牌保持扩张。广州市统计局公布的数据显示，2016年1至2月，社会消费品零售总额同比增速为8.4%，相比去年同期11.5%的增幅回落约3.5个百分点。受社会消费市场整体疲软影响，部分业绩表现不佳或成本控制存在问题的餐饮及服装品牌缩减门店，造成少数商场空置率小幅上升。

　　在整体租赁市场活跃度较低的情况下，受益于消费升级和品牌认知度提高，贴合年轻群体及家庭消费的中端品牌扩张步伐稳定，偏好已有良好销售业绩表现的成熟商场。

　　本季度优质零售物业市场无新增供应。本季度无新增供应。位于天河北商圈的新鸿基天环广场开始试营业，引进包括广州首家苹果体验店在内的大量国际品牌。

　　部分商场的业态及租户品牌调整取得了较为明显的进展，抵消了上述个别商场空置率上升造成的影响。本季度广州优质零售物业整体空置率环比小幅下降至2.1%。

　　市场整体租金与资本值均保持平稳。2016年第一季度，保持稳定扩张的零售商选址决策更为谨慎，青睐核心及次核心商圈销售业绩表现较好的商场，因而这部分商场支撑全市整体租金水平，而其他商场租金表现则相应受限。本季度全市优质零售物业整体平均租金与上季度基本持平。

　　本季度无大宗成交。基于零售商业运营风险的考虑，资产所有者正考虑调整优化其投资组合。可投资项目持续增加，然而受益于住宅市场回暖，整体而言卖方暂无现金流压力，亦暂不愿弱化资本值立场。本季度全市优质零售物业资本值及市场回报率基本平稳。

　　市场展望：展望未来，曾丽预计未来12个月，居民消费升级的影响将进一步显现，支撑优质中端品牌扩张步伐。因线下消费重心向特色休闲餐饮、教育和私人服务转移，此类租户扩张速度相对乐观。考虑到消费升级过程中部分低端服饰品牌将受到冲击，曾丽预期整体租赁需求仅保持基本稳定。

　　未来12个月新增供应量较为健康，全市整体优质零售物业市场空置压力维持小幅上升预期。投资市场方面，尽管卖方更愿意出售零售资产，但住宅市场的回暖将促使潜在卖方对资产价格的预期更乐观。

　　工业物业

　　物流园

　　广州非保税仓储需求稳定增长，租金轻微上涨。2016年第一季度，广州非保税仓库租赁需求保持稳定发展。尽管总体经济增长和社会消费品零售额增长放缓，但第二产业和电子商务的稳定发展为非保税仓库需求增长提供了支撑。上季度所释放出来的可租赁面积于本季度逐渐被第三方物流和电子商务租户吸纳。

　　本季度广州无新竣工非保税仓储项目，全市非保税仓储总存量维持在约170万平方米左右。在较为稳定的租赁需求和有限的可选租赁空间下，非保税仓储物业整体的空置率下降至4.5%，租金环比上涨0.4%。

　　广州保税仓储面临不确定因素，租金涨幅放缓。保税仓库方面，广州跨境电子商务发展迅速。在2015年，广州跨境电子商务总产值高达68亿元，约为2014年总产值的3.7倍，在所有试点城市中排名首位。尽管跨境电商产业表现出色，但广州市整体进出口贸易市场仍面临着挑战。此外，近期颁布的跨境电子商务零售进口税收政策调整使得该行业面临较多不确定性。基于此，本季度业主对于租金提价较为谨慎，租金环比微升0.9个百分点。

　　本季度广州无新竣工保税仓储项目。平稳的租赁需求下，空置率仍保持11%的较高水平。

　　市场展望：展望未来，曾丽表示，预计2016年非保税仓库需求将继续由电子商务和物流共同驱动，同时广州将继续加强其作为华南地区的配送中心的作用。供应方面，2016年全市非保税仓储年新增供应量预期约为10万平方米，为2012年以来最低水平，且新增面积多为业主自用。因此，今年非保税仓储新增可选租赁空间仍然有限。新增可选非保税租赁空间有限以及周边城市的竞争则可能限制潜在需求的实现，预期未来一年整体非保税仓库空置率基本保持在4-5%。租金增长将主要依赖于地段及硬件配置较好的项目，而部分次优项目租金增长可能较为乏力。因此，预计非保税仓库市场平均租金在2016年会保持增长，但增速平稳。

　　保税仓库方面，为加强电子商务进口贸易发展，财政部、海关总署及国家税务总局三部委在2016年3月颁布《关于跨境电子商务零售进口税收政策的通知》，调整关于电子商务进口贸易税收政策。新政策施行后，自贸区保税仓库模式跨境电商进口货品将从过往缴纳行邮税改为缴纳关税（如适用）、增值税和消费税，故而此税收政策调整预期将增加个人从自贸区保税仓库模式的跨境电商购买境外商品的成本，并可能影响保税仓库的需求。因此，曾丽预期2016年整体空置率会维持在较高水平，约11-13%，也导致租金增幅有限。

　　尽管如此，中国中产阶级持续增长的消费能力，长期来说我们仍乐观预期跨境电子商务的前景。电子商务行业预期进行行业整合促进行业成熟发展，中长期而言有利保税仓储需求增长。

　　高端住宅

　　高端住宅需求大幅升温，资本值升幅明显。农历年后政策性刺激与广州楼价补涨因素带动下，2016年第一季度，广州住宅市场楼价加速上升。信贷政策放松，再加上各银行对住房贷款利率折扣轻微加大，整体住宅市场和高端住宅市场的需求大幅升温。另一方面，超过144平方米的首套购房者需承担的契税减少（税率从3%降至1.5%），为高端住宅市场带来利好。本季度，改善型刚需和投资需求正在以相当快的速度增长。相对其他一线城市，广州较低价格水平也吸引更多的投资者进入市场。

　　第一季度通常是新竣工和推盘的淡季，高端住宅市场方面，在本季度只有两个竣工项目和一个新推盘项目。虽然需求大幅攀升，但受制于高端一手住宅市场的新推货不足，本季度销售量录得较低水平。本季度共售出379套单位，少于上季度销售量。由于供大于求，特别是珠江新城个别尾盘一季度达双位数升幅，拉动全市资本值环比升幅较往季快速上升。

　　由于一手新供应有限，二手高端物业市场的询问量大幅上升，然而相比于需求，可售单位仍然不足，特别是核心路段的大户型单位。同时，一手高端住宅市场也供不应求，较多需求涌入二手高端物业市场，导致二手市场的资本值显著上涨，环比增长6.6%。

　　高端物业租赁市场方面，在市场行情转好和租赁需求增加的双重影响下，业主提振加租信心，本季度全市租金环比上升2.2%。

　　市场展望：展望未来，曾丽指出，中央政府对房地产行业采取积极去库存的政策导向，但对于一线城市仍然保持从紧的政策环境，推出更多措施避免市场过热。虽然这些措施会影响部分投机行为，但同时仍有一部分之前抱着观望态度的合资格买家仍积极在寻找入市机会，尤其是改善型需求的买家。在该类型买家持续增长下，高端住宅购房需求和资本值将持续上涨。

　　尽管限购政策仍在遏制投资需求，预计资本值仍将保持上升态势，但继续出现一季度资本值急剧增长的可能性将不大。在改善型需求的带动下，资本值在2016年将保持10-15%同比增幅的预期。

　　曾丽预计高端住宅市场的租金将稳定上升，而珠江新城的二手销售市场供不应求将使可租赁的盘源减少，推动租金的加快上涨，这也是预期将会成为推动整体租金增长的主要驱动因素，预计全年租金同比增幅乐观。