仲量联行：2015年第四季度广州办公楼新增供应显著增加

　　广州工业地产

　　由于周边城市供应正大，四季度广州非保税仓出现短暂性空置率上升，但预期长期广州需求仍然活跃

　　非保税仓出现需求外流到其他城市的趋势

　　•  本季度末，广州市累计社会消费品零售总额及规模以上工业增加值增速与上季度持平，较去年同期均下降约1.5个百分点。整体经济环境背景下，个别租户租金预算趋于紧张，向周边城市迁移。但释放的可租面积询盘活跃，主要来自对配送时效要求较高的电商及零售企业。

　　•  保税仓方面，自贸区政策继续利好广州保税仓储物流市场，跨境电商的快速发展也带来了大量新增租赁需求。

　　非保税仓空置率小幅上升

　　•  本季度广州市场无新竣工非保税仓储项目。可选租赁空间的有限性使得部分租赁需求向周边城市溢出，2015年第四季度，全市空置率环比微升1.5个百分点至4.7%。全市非保税仓储总存量维持在170万平方米左右。

　　•  保税项目方面，本季度坐落于富力空港物流园区的一跨境电商专用三层楼仓竣工交付，为全市提供约11万平方米保税仓储面积，推动全市优质保税仓储总存量增至约39万平方米。新项目的入市推动全市保税仓储物流市场空置率环比上升约8个百分点至13%。

　　本季度全市仓储项目租金稳定上升

　　•  虽然本季度广州非保税仓储物流市场空置率小幅上升，但业主租金立场仍然坚定。这主要受益于有限的优质非保税仓储物流存量及部分对于配送时效要求极高的租户呈现对广州市非保税仓库的较强偏好。全市本季度非保税租金环比上涨约1.5%。

　　•  在保税仓储市场上，尽管进出口贸易整体发展增速放缓，但来自跨境电商的租赁需求仍稳中有升。而自贸区内可出租保税仓储项目的有限性也进一步保证了业主信心，推动保税仓储市场租金环比上涨1.2%。

　　周边城市优质非保税仓储市场的成熟将持续抑制广州租金增幅

　　•  预计2016年非保税仓储的需求将继续由电子商务、第三方物流和零售商共同驱动。但租户迁移至珠三角地区的需求将增加，预期部分业主短期内将面临空置压力，加价空间受限。预期全市非保税仓储物流市场空置率保持稳定，业主加价空间有限，预期租金增幅在2-3%。

　　•  南沙自贸区的利好效应预期将继续发酵。从中长期来看，人民币贬值的趋势预期，国家对外贸市场的政策性刺激将对保税市场产生积极稳定的影响。目前活跃的需求和相对缺乏的供应将促进广州地区保税仓储物业进一步发展，预计2016年保税物业租金增幅仍将相对乐观。