仲量联行：2015年第四季度广州办公楼新增供应显著增加

　　中国GDP在2015年第四季度同比增长6.8%，全年增长6.9%，为25年以来最慢涨幅。制造业持续表现疲软，但是服务业一如既往的出色，对2015年全年中国经济的贡献首次超过50%。零售业销售额增长保持强劲，2015年全年社会消费品零售总额实现比上年增长10.7%。但是，其中网上零售额增速大幅高于实体零售，占零售总额的比例上升至12.9%，线上零售市场继续蚕食实体零售业市场。人民币在第四季度持续贬值，致使央行动用大量外汇储备稳定汇率，这也进一步消除了中国启动一场货币战争的疑虑。

　　在宏观政策方面，中央政府进一步采取宽松的措施。利率进一步下调，信贷增长强劲，房地产市场调控也继续放松。这也致使住宅销售在第四季度大幅增长，开发商有望加快项目建设工作，从而稳定固定资产投资。供给侧改革在年末被重点提上中央政府工作日程。政府希望通过发展新动力，优化劳动力、资本、土地、技术、管理等要素配置，实现中国经济结构的调整。2016年将是改革深化的关键年，即将出台的十三五规划将指明中国未来经济发展的路线。

　　甲级办公楼市场：

　　2015年，新一届政府大力推进的金融与服务业改革强势助推中国主要城市的甲级办公楼市场需求。在仲量联行跟踪的20个城市中，有6个城市的吸纳量创出历史新高，另有3个城市接近历史高位。需求主要来源于内资金融服务、专业服务类以及高科技与信息技术企业等。越来越多的内资企业希望通过升级办公楼来提升企业形象，从而在人才竞争中获得优势。跨国企业租赁需求则总体偏弱，且扩张需求集中在上海与北京，主要满足其中国区总部的扩张。

　　另一方面，由于新兴商务区的打造，许多城市纷纷进入办公楼供应高峰期。在仲量联行跟踪的20个城市中，有5个城市的甲级办公楼新增供应量在2015年达到或接近历史高位。虽然市场需求有显著上升，但在一些1.5线和2线城市，净吸纳量相较于新增供应仍然偏低，部分城市的空置率因此继续攀升。值得注意的是，新增供应的分布主要聚集在新兴商务区，位于传统商务区的新增项目比例较低，两个区域的空置率水平在许多城市分化显著。

　　在仲量联行跟踪的20个城市的甲级办公楼市场中，上海继续领涨租金，2015年同比涨幅达到9.3%。其它一线城市也表现出稳定的租金增长态势。但是在多数1.5线与二线城市中，大量的新增供应对租金产生压力。尤其是在沈阳、成都、重庆等短期供应压力较大的城市，租金下滑显著。在一些新增供应相对较小的1.5线与二线城市，甲级办公楼租金同比上升，如南京与武汉。

　　优质零售物业市场：

　　2015年，仲量联行跟踪观察的全国30个大中型城市迎来了近1,300万平方米的零售面积入市，为竞争已经较为激烈的零售物业市场带来更多的挑战。一方面，今年传统百货业态步入寒冬，全国各地陆续关店。不仅是一些独立的百货商场因为销售不佳闭门歇业，甚至是作为购物中心内主力店的百货也纷纷退出。例如，万达广场陆续关闭多家自家经营的万达百货。由于所销售商品无法和购物中心以及线上平台进行错位区分，因此导致了如今的局面。百货业态目前虽然面临形式严峻，但仍有一些诸如北京老佛爷、上海连卡佛等高端百货逆势而上。由于定位精准、服务到位、货品齐全，这类买手制百货利用自己的品牌优势吸引到一批忠实且消费力高的优质客人。

　　另一方面，针对大众消费市场的连锁品牌在全国扩张依旧强劲，尤其以餐饮、体验式门店、娱乐、儿童类品牌为主。仲量联行研究部的数据显示，全国30个主要城市2015年零售面积净吸纳量高达800多万平方米。例如，苹果今年在中国新增6家门店；星巴克在各地合计新开500家门店；大型餐饮连锁品牌外婆家又添约50家店；儿童玩具连锁品牌玩具反斗城也开设了约27家门店。在这样的大环境下，无论是正在调整的成熟项目，还是正在招商的未来项目，各业主纷纷将旗下物业重新定位为娱乐家庭式消费场所。

　　展望2016年，仲量联行预计预计将会有1,800万平方米的零售面积开业。全国零售物业市场将迎来新一轮的供应高峰。虽然各大开发运营商将面临更严峻的挑战，但是随着中国消费者行为模式以及喜好的改变，新的品牌租赁需求也会应运而生。例如，随着中韩自贸区的建立，未来可能有越来越多的韩国美妆、护肤、餐饮品牌在中国进行拓展。从长期来看，如若政府实施更多类似于2015年中旬降低进口关税的举措，使中国居民对国内消费重新产生热情，零售物业市场所面临的供应过剩的状况有可能被缓解。

　　高端住宅市场:

　　在宽松的政策环境下，改善型需求在第四季度进一步加快释放，将住宅成交量推至新高。在仲量联行跟踪的20个主要城市中，2015年第四季度整体住宅市场成交量在上季度的高位基础上进一步大幅上升19%，并带动2015年全年成交量至近几年的新高。在高端住宅市场，成交量同样出现大幅增长，大部分城市高端住宅库存量急速下降。根据过去12个月的平均销售速度计算，20个城市高端住宅库存去化时间由2014年年末的20个月缩短至2015年年末的16个月。

　　伴随着市场购买热情高涨、去库存时间的大幅下滑，开发商普遍开始大幅提价。至2015年年末，我们跟踪的20个城市中有14个城市高端住宅价格较2014年出现上涨，并且部分城市年涨幅超过10%。成交活跃的一线城市房价涨幅大幅加快，而1.5线和2线城市价格涨幅也开始提速。2015年成交量普遍大涨，但是三、四线城市库存问题并未得到实质性改善。2015年年末，中央政府针对库存的问题也频频发声，表明了对当前房地产状况以及经济全局的担忧。在此背景下，房地产政策预计将会整体上保持当前的宽松态势。除了刺激需求外，在供应端，政府有望出台一些措施有加速三、四线城市去库存速度，如收储商品房作保障房等手段。

　　但是由于目前楼市分化严重，一、二线城市成交热闹、房价地价攀升，三、四线城市则依旧库存高企、去化乏力，楼市政策也将走“有保有压”的分类调控之路。京沪深几个房价上涨迅猛、高价地频出的一线城市，恐怕将以控房价为主，包括信贷、财税等各种刺激政策恐难惠及，甚至仍有政策收紧的可能，比如信贷审批在一线城市或将更加严格。

　　广州办公楼

　　内资互联网企业逐步显现甲级办公楼租赁需求

　　内资企业对甲级办公楼租赁需求强劲

　　•  本季度内资金融业和专业服务业公司主导租赁需求,部分企业甚至愿意提高租金成本以获得优质甲级办公楼租赁机会。一家内资IT企业预租了超过25,000平方米（建筑面积）甲级办公空间，为本季度最大租赁成交。

　　•  尽管本季度新增供应满足了部分公司的大面积租赁需求，仍有部分公司选择提前预租未来项目，以求在业主方面获得租金优惠。本季度5宗面积最大的租赁成交均为在建项目。

    新增供应显著增加，预租表现良好

　　•  本季度共有4个项目落成，新增建筑面积超过33万平方米，推动全市甲级办公楼总存量升至430万平方米。

　　•  由于新增需求旺盛且新竣工项目预租良好，本季度净吸纳量达到22.2万平方米，为单季度历史最高水平。在大量新增供应预租良好的情况下，全市甲级办公楼整体空置率环比仅小幅上涨2个百分点至9.2%。

    大部分现有项目空置率较低，租金维持小幅上涨

　　•  由于珠江新城和天河北的甲级办公楼项目空置率仍然较低，部分业主在当前活跃的市场氛围下提高租金叫价。本季度全市甲级办公楼平均租金环比小幅上涨1.6％，至172.5元每平方米每月，基于建筑面积（毛租金）。

　　•  受可投资项目数量有限以及业主叫价较高的影响，本季度整售和散售市场均相对平淡。部分投资者因而在非核心地区寻求合适机会。本季度全市甲级办公楼平均资本值环比小幅上升1.1％。

    大量新增供应将抑制租金上涨，增加空置压力

　　•  核心区域的大量新增供应预期将造成一定空置压力。然而，预计部分预租表现良好的新项目将协助未来12个月净吸纳量的提高，预计2016年年末将有80-90万平方米的新增供应。

　　•  一方面，预计在建项目的业主为了吸引客户将会在预租赁期间给予适当优惠。另一方面，预计现有项目业主仍将面临租户迁出的压力，导致租金立场将适度软化。因此预期未来12个月整体租金升幅将维持稳定。

　　广州零售业

    快时尚品牌加速布局新兴商圈

　　国际快时尚向新兴商圈扩张

　　•  广州市统计局公布的数据显示，2015年1至11月，社会消费品零售总额同比增速为11.4%，低于去年同期12.3%的增幅近0.9个百分点。由于无品牌商户租赁需求持续疲软，部分非核心位置的商场在空置压力下积极推进租户及品牌组合调整。

　　•  快时尚和餐饮租户仍主导租赁市场，中端国际品牌也加快进驻次核心商圈。对位于新兴商圈的新开业项目而言，国际快时尚品牌正逐步成为重要的租赁需求来源。本季度，优衣库共有四家门店开业，其中三家均位于新兴商圈。大量新增供应将本季度全市优质零售物业净吸纳量推升至约28万平方米（建筑面积）。

　　良好的预租情况缓解了大量新增供应带来的空置压力

　　•  本季度，共有三个优质零售物业项目开业。分别是永旺梦乐城（番禺广场）、南沙万达广场和凯德广场·云尚。大量新增供应推动全市优质零售物业总存量升至256万平方米（建筑面积）

　　•  由于新入市的永旺梦乐城和南沙万达广场预租率均达到100%，抵消了

　　个别商场由于调整百货面积对整体空置率的影响，本季度广州优质零售

　　物业整体空置率环比小幅下降0.1个百分点至2.2%。

　　租金上升动力有限

　　•  大部分零售商谨慎的扩张计划下，购物中心业主租金加幅相应放缓。整体租金增长仍由成熟的天河北商圈推动，但同期受传统商圈租金下滑限制。本季度全市优质零售物业整体平均租金环比仅上涨0.3%，达人民币367.1元每平方米每月。

　　•  本季度无大宗成交。由于租金回报预期增速转慢，投资者正积极寻求更高收益投资物业，零售物业交易谈判中卖方资本值立场呈弱化趋势。本季度全市优质零售物业资本值微跌，市场回报率小幅上升。

　　优质零售物业项目相继入市推动零售物业整体升级

　　•  预计未来12个月，有经验的购物中心开发商将继续进驻广州，同时，传统商场的租户及业态组合调整亦将持续，从而，全市零售物业项目质量将逐步升级。尽管餐饮和快时尚品牌销售表现尚好，扩张计划稳定，但大量普通零售商在严格的租金预算预期和谨慎扩张计划下，我们预期整体租赁需求仅保持基本稳定。

　　•  未来12个月新增供应量较为健康，整体预租情况良好，预期全市整体优质零售物业市场空置压力小幅上升至3-4%，仍然保持较低水平。投资市场方面，基于保守的短期租金增长预期，投资者仍将保持谨慎态度，积极观望。

　　广州住宅

　　高端住宅房价继续上涨，交易量与前三季度相若，但对比上季度有小幅回落

　　信贷环境继续放宽与季节性因素使住宅销售市场保持强劲势头

　　•  央行宣布今年第五次降息降准后，广州当地的四大国有银行再次降低房贷利率，这两项举措促使住宅销售市场延续前三季度的强劲态势。本季度全市新建商品住宅市场一手成交面积达315万平方米，环比增长15.6%。

　　•  高端住宅市场方面，广州一手高端住宅市场亦保持较快去化速度，主要靠价格合理的高端物业需求支撑，本季度共成交823套，较去年同期增长29.6%。

　　市区高端住宅受青睐，开发商保持理性推盘

　　•  本季度仅有2个项目全新开盘，分别是位于越秀区东山片区的东山一品和北京路片区的江畔雅苑，加上开发商零散加推，共新增约530套可售单位。

　　•  本季度有嘉裕公馆、东山广场等共5个项目竣工交付，提供约2,000套单位，较去年同期增长26%。

　　办公楼市场活跃刺激核心区高端住宅搬迁需求；资本值也录得小幅上涨

　　•  租赁方面，广州高端住宅租赁市场仍保持活跃，随着大量的公司从天河北迁入珠江新城，或从越秀、环市东等地迁入天河北，两片区的高端住宅租金全面上涨，并进一步推动全市高端住宅租金环比上涨1.6%至人民币86.2每平方米每月。

　　•  买卖市场方面，高端商务区向中轴线的进一步集聚助长珠江新城和天河北两区域的高端住宅市场价格升幅，但是由于买家对价格敏感，发展商年尾以推高销量为主，全市一手高端住宅资本值升幅稳定，约环比2.0%。以上因素同样促使二手高端住宅的资本值环比上升近1.4%。

　　改善型买家主导需求，预计高端住宅资本值持续上升

　　•  在全国整体房地产市场去库存压力下，预期中央政府和地区相关机构会持续发布利好消息促进房地产市场销情。购房需求方面，广州高端住宅市场仍将以改善型买家为主。由于2016年新项目供应较充足，预计未来资本值年增速保持稳定，约在5-7%区间。

　　•  租金方面，受益于高端办公人群的租赁需求增长，预期广州高端住宅租赁市场仍将维持火热。然而在租金持续上涨的情况下，预计有部分观望中的租户择机入市，可能令租金升幅带来压力。因此，我们预计未来12个月租金升幅约在3-5%之间。

　　广州工业地产

　　由于周边城市供应正大，四季度广州非保税仓出现短暂性空置率上升，但预期长期广州需求仍然活跃

　　非保税仓出现需求外流到其他城市的趋势

　　•  本季度末，广州市累计社会消费品零售总额及规模以上工业增加值增速与上季度持平，较去年同期均下降约1.5个百分点。整体经济环境背景下，个别租户租金预算趋于紧张，向周边城市迁移。但释放的可租面积询盘活跃，主要来自对配送时效要求较高的电商及零售企业。

　　•  保税仓方面，自贸区政策继续利好广州保税仓储物流市场，跨境电商的快速发展也带来了大量新增租赁需求。

　　非保税仓空置率小幅上升

　　•  本季度广州市场无新竣工非保税仓储项目。可选租赁空间的有限性使得部分租赁需求向周边城市溢出，2015年第四季度，全市空置率环比微升1.5个百分点至4.7%。全市非保税仓储总存量维持在170万平方米左右。

　　•  保税项目方面，本季度坐落于富力空港物流园区的一跨境电商专用三层楼仓竣工交付，为全市提供约11万平方米保税仓储面积，推动全市优质保税仓储总存量增至约39万平方米。新项目的入市推动全市保税仓储物流市场空置率环比上升约8个百分点至13%。

　　本季度全市仓储项目租金稳定上升

　　•  虽然本季度广州非保税仓储物流市场空置率小幅上升，但业主租金立场仍然坚定。这主要受益于有限的优质非保税仓储物流存量及部分对于配送时效要求极高的租户呈现对广州市非保税仓库的较强偏好。全市本季度非保税租金环比上涨约1.5%。

　　•  在保税仓储市场上，尽管进出口贸易整体发展增速放缓，但来自跨境电商的租赁需求仍稳中有升。而自贸区内可出租保税仓储项目的有限性也进一步保证了业主信心，推动保税仓储市场租金环比上涨1.2%。

　　周边城市优质非保税仓储市场的成熟将持续抑制广州租金增幅

　　•  预计2016年非保税仓储的需求将继续由电子商务、第三方物流和零售商共同驱动。但租户迁移至珠三角地区的需求将增加，预期部分业主短期内将面临空置压力，加价空间受限。预期全市非保税仓储物流市场空置率保持稳定，业主加价空间有限，预期租金增幅在2-3%。

　　•  南沙自贸区的利好效应预期将继续发酵。从中长期来看，人民币贬值的趋势预期，国家对外贸市场的政策性刺激将对保税市场产生积极稳定的影响。目前活跃的需求和相对缺乏的供应将促进广州地区保税仓储物业进一步发展，预计2016年保税物业租金增幅仍将相对乐观。