全国楼市分析：旺季淡市 小促销难有大成效

与实体经济“救市”不同,国内楼市“去杠杆”进程并未休止。作为典型的资金密集行业,在持续、被动“慢周转”的市场当中,众多房企显然并未适应,现金流紧缺最终表现为各城让利范围不断扩大。

与股市处于“熊市”不同,现阶段楼市处于“牛皮市”阶段。经过整个9月与国庆假期的市场验证,“金九银十”旺期淡市已经板上钉钉。从根本上看,各地置业者的购房需求并未覆灭,然而,政策对“预期”的管理以及经济疲弱,却实实在在局限了楼市景气向好的想象。

“现金为王”观念正愈加深入人心,在“市场底部”未被确认之前,能够果断“出手”的买家数量愈加有限。诚然,疲软的市场,只能通过“政策风向”或“加大让利”打破。但是,面对高昂的“面粉价格”以及“前期买家维权”,现阶段房企对让利措施的使用多少有点“”投鼠忌器“,从实际市场观测,小幅让利难以产生大成效,“牛皮市”特征仍在持续。

然而,相较于地产市场的“让利难见成效”,似乎经济景气带给置业者的信心更为重要。

本文统计城市包括

北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、济南、青岛、武汉、西安、郑州、长沙、成都、合肥、珠海、佛山、东莞、南昌、贵阳、南宁、中山、惠州、肇庆、江门、乌鲁木齐

本篇涉及:各地市场景气、发展趋势、开发商策略,以及各城各域促销力度,详见下文:

PART1:市场景气度与市场风向

1)一二级市场同时转冷,全国市场降温越趋明显

一级市场热度不再:由于当前政府“起拍价”调高以及“配建或产业要求”提升,各城土地价格仍难见显著下行。但统计的24个城市中,有18个城市出现【土地竞争程度】下降,15个城市出现【土地流拍/延期出让】增加。由于土地出让条件以及起拍价仍然居高不下,对于素质一般的土地,房企选择不再参与,而对于素质佳的土地,联合竞拍方式不断盛行。从拿地房企看,“新进房企”(指近两年新进入当地市场的企业)已经极少出现在各地取地名单当中,央企、国企及本地房企成为取地主力,20多个统计城市中,仅武汉、南京、东莞、肇庆4个城市仍有一定数量的“新进房企”参与土地竞拍。

各地二级市场不同程度降温:最直接的体现是各城【新货去化率】走跌。对比2018年初,包括珠三角、长三角、环渤海三大城市圈,大部分城市出现大范围市场降温。华中华西地区各城市场热度分化明显,武汉、西安、长沙、成都、贵阳5个重点城市出现大范围去化率下降,南昌、乌鲁木齐发展商让利促销力度则不断加大。