任志强：两年后房价将不再是一般的涨 而是上涨

　　俗称任大炮的任志强先生日前在出席中欧私人投资高峰论坛时候，再放一炮，未来一年半至两年内，房价将不再是一般的涨，而是上涨。

　　单一从结果来看，此番言论属重炮，但无法取信于民，相信业内更多数的人们也不太会相信。尽管本人也曾预言中国房价平滑期始自2015年甚至更后一点。

　　这篇文章不在于探讨结果，在于对任先生罗列的一些证据进行剖析，其实非常有道理，并且有较大可能催生一个类似任先生预言结果的结果。

　　首先的基础来自两个指标，一是土地供应及土地制度，二是货币价格即利率。

　　从目前已经产生的结果看，这两大因素确实是导致高房价的重要因素，任先生称之为推手。我们很简单看到，2003、2007、2011三个分界，其产生的过热的房价后果都与上述两因素密切相关，2003是土地大限，2007是首次信贷紧缩，2011是史上最严调控，但结果呢，2003年末后房价开始上涨，2007年末达到第一个高峰，2011年全年销售面积供应规模均为历史新高，完全没有冬天印迹。

　　任先生分析认为，政府紧守耕地红线以及控制城市化中的可供开发用地规模后，直接导致供应增长受制;而利率长期负化以及投资品种的匮乏，加上人口因素及农民工进城因素，实际是在激励需求，一增一减之间，胜负很容易判定，据此任先生大胆做出预测，未来两年房价必将上涨。

　　任先生并在新著(华远地产董事长任志强口述、米鹤都主编)《回忆与反思——红卫兵时代风云人物》一书中对中国楼市的长期趋势，房价为什么近期仍然处于涨势，以及为什么提及未来两年内房价将出现上涨，列举出几大核心要素，均非常有道理，值得我们反思与借鉴。

　　1、人口因素影响：家庭分裂速度

　　在国外，要分析地产，用一个什么概念呢：“家庭分裂速度”。“分裂”，不是离婚，而是说你从一个家庭变成两个家庭。从这个分裂速度来衡量住宅需求量。在我们国家来说，一直到2020年以后，这个速度才会开始下降，也就是前十年分裂速度都是上升的。不过，这还没算城市化，没算农民进城这一块儿。

　　事实上官方公布的进城率达到千分之一，相当于每年六千万左右的进城人口，这些指的是定居，其所需住宅总量据世界经济报导计算约有近30万亿元，属未来的十年内的总体购买力。

　　2020年以前是高峰期，以后开始趋于下降或趋于平缓。2020年之前是不会下降的，一直会是个上升的过程。这主要是跟人口有关系。一个最基本的情况是，1950年代，我们是第一个婴儿潮，这些人到1970年代、1980年代开始生第二代。1970年代和1980年代，是人口的第二个“婴儿潮”。两个婴儿潮是联系在一起的。从住房角度看，从结婚到生子，是两个阶段：第一个是结婚阶段，后一个是生子和改善阶段。我们现在的一般规律是，三十岁以下是结婚阶段，住小房子;三十岁以后呢，有孩子了，开始换三居室或者大一点儿面积，进入大房子。这两个阶段的情况，能维持到2020年。以后，随着人口出生率下降，适龄人口，就是二十岁到三十岁的人口总数下降。