任志强：两年后房价将不再是一般的涨 而是上涨

　　俗称任大炮的任志强先生日前在出席中欧私人投资高峰论坛时候，再放一炮，未来一年半至两年内，房价将不再是一般的涨，而是上涨。

　　单一从结果来看，此番言论属重炮，但无法取信于民，相信业内更多数的人们也不太会相信。尽管本人也曾预言中国房价平滑期始自2015年甚至更后一点。

　　这篇文章不在于探讨结果，在于对任先生罗列的一些证据进行剖析，其实非常有道理，并且有较大可能催生一个类似任先生预言结果的结果。

　　首先的基础来自两个指标，一是土地供应及土地制度，二是货币价格即利率。

　　从目前已经产生的结果看，这两大因素确实是导致高房价的重要因素，任先生称之为推手。我们很简单看到，2003、2007、2011三个分界，其产生的过热的房价后果都与上述两因素密切相关，2003是土地大限，2007是首次信贷紧缩，2011是史上最严调控，但结果呢，2003年末后房价开始上涨，2007年末达到第一个高峰，2011年全年销售面积供应规模均为历史新高，完全没有冬天印迹。

　　任先生分析认为，政府紧守耕地红线以及控制城市化中的可供开发用地规模后，直接导致供应增长受制;而利率长期负化以及投资品种的匮乏，加上人口因素及农民工进城因素，实际是在激励需求，一增一减之间，胜负很容易判定，据此任先生大胆做出预测，未来两年房价必将上涨。

　　任先生并在新著(华远地产董事长任志强口述、米鹤都主编)《回忆与反思——红卫兵时代风云人物》一书中对中国楼市的长期趋势，房价为什么近期仍然处于涨势，以及为什么提及未来两年内房价将出现上涨，列举出几大核心要素，均非常有道理，值得我们反思与借鉴。

　　1、人口因素影响：家庭分裂速度

　　在国外，要分析地产，用一个什么概念呢：“家庭分裂速度”。“分裂”，不是离婚，而是说你从一个家庭变成两个家庭。从这个分裂速度来衡量住宅需求量。在我们国家来说，一直到2020年以后，这个速度才会开始下降，也就是前十年分裂速度都是上升的。不过，这还没算城市化，没算农民进城这一块儿。

　　事实上官方公布的进城率达到千分之一，相当于每年六千万左右的进城人口，这些指的是定居，其所需住宅总量据世界经济报导计算约有近30万亿元，属未来的十年内的总体购买力。

　　2020年以前是高峰期，以后开始趋于下降或趋于平缓。2020年之前是不会下降的，一直会是个上升的过程。这主要是跟人口有关系。一个最基本的情况是，1950年代，我们是第一个婴儿潮，这些人到1970年代、1980年代开始生第二代。1970年代和1980年代，是人口的第二个“婴儿潮”。两个婴儿潮是联系在一起的。从住房角度看，从结婚到生子，是两个阶段：第一个是结婚阶段，后一个是生子和改善阶段。我们现在的一般规律是，三十岁以下是结婚阶段，住小房子;三十岁以后呢，有孩子了，开始换三居室或者大一点儿面积，进入大房子。这两个阶段的情况，能维持到2020年。以后，随着人口出生率下降，适龄人口，就是二十岁到三十岁的人口总数下降。

　　2、产业结构因素影响：产业转移速度

　　在我国，有明确的目标指向，即未来小康建设时期，除城市化外，最重要的工作便是结构调整，其中最重要的一点就是围绕文化产业化来推进第三产业比例的上调。

　　多数国家用产业转移速度来衡量房地产发展过程中的供求关系，但我国，包括上述的家庭分裂速度两个指标均被忽视。从写字楼、办公楼，可以看到第一产业、第二产业向第三产业转移的速度。我们现在转移的速度快，因此，商用写字楼的发展速度也很快。这两个是一致的。看第三产业的比重就知道，每增加一个百分点，需要多少栋办公楼是很清楚的，商用办公楼是据此发展起来的。

　　3、自住率因素影响：代际帮助

　　我国不同于其它国家的住宅消费观念便是更高的自住率，产生过高自住率除福利缺乏外，住宅消费观念不可忽视。

　　我们国家有个“代际帮助”。就是年龄越大，房子的私有化率越高。比如那些老干部啊，或者是老的家庭，享受福利分房的，他们已经不用再在房子上有过多支出了，所以，他们的这一块儿支出就转移给了子女。这个转移程度是很大的，或者是把旧房子给子女，或者是买新房子给子女。在国外是没有代际帮助这一说的，基本上都是满十八岁后自己独立，连上学都是自己办理助学贷款，父母不管。他们为什么没有代际帮助呢?这里有个很重要的原因就是有遗产税的问题。我这个家产，儿女不能继承，也没法儿继承。像日本，他的遗产税是百分之六十二。用百分之六十多去缴税，还不如去拿按揭买个新房子呢。遗产税是没法儿按揭的，一次要缴齐。

　　4、土地供应因素影响：土地资源利用率

　　还一个是土地资源问题，我根本不认为这是个问题。但是，国家认为呢，老是“假想敌”，总觉得要打世界大战，这没有任何道理。我觉得，今后不会打世界大战，永远都不会。国际的谴责力量和核威慑力量，是多数国家共同产生的，不是就对你中国搞的。我觉得，中国现在就老是在考虑战争问题、“十八亿亩”这些问题。错了。我赞成茅于轼的观点：拿出五十亿美元，轻轻松松地去进口粮食，可以减少好几亿亩耕地。我们现在百分之零点三、零点四的土地利用量，拿出百分之一的土地给中国人住，不行吗?应该没有任何问题。我们现在的城市用地，还不到四万平方公里。这四万平方公里比九百六十万平方公里，你算算，只有百分之零点四左右吧?太少了!你拿出点儿来嘛!农民的土地私有化如果实现不了，这个地的问题就解决不了。农村一点六万平方公里的宅基地，住的人没有城市人多，可面积却大多啦。其实，有五千万亩就够了!能腾出几亿亩地来。当然，这是农村、农业政策问题了。

　　笔者摘录编辑这篇文章，主要思路是，任先生的这四个因素存在的长期性，并且远远在量上超出了任先生的保守估计，比如城市化率，中国目前在46%左右，但这个46%的质量远比不上欧洲的50%;比如任先生没有计算进城人口及农村宅基地私有化;比如按照国家政策规定推算未来十余年可供土地总量，实际无法完成保障房及普通商品房的充足供应;比如家庭分裂速度，任先生还没有提及假离婚及以前提及的丈母娘因素;比如产业转移，任先生只兼顾说明了商业地产，其实那么多的企业部总，那么多的中央商务区，那么多的城市新区，那么多的交通线改造，均会带来巨量的需求;比如投资及人口发展，任先生还没有提及我国高居不下的人口自然增长率，以及年轻化老龄化高峰问题及其带来的个性化住宅消费高峰。

　　如果把这些因素理性地加以综合分析，我相信，除了胆寒，还有就是不得不相信，也许这一次任大炮又将放对了炮。