孙不熟：交通闭环+产业闭环+地段平权或为大湾区未来方向

三、买房不出“圈”。发改委日前发布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》提出，到2035年形成若干具有全球影响力的都市圈。

轨道交通时代，城市半径有望从30公里拉升到60公里。

广州都市圈最东可以到增城，最北可以到清远，最南可以到南沙，最西可以到佛山三水。

深圳都市圈最北可以到增城，最东可以到大亚湾，最西可以到南沙。

记住三种“圈区房”，我认为核心城市房产可以划出三个圈。

第一个圈的半径是15公里，可称之为“改善圈”。这个圈内聚集了城市最核心的就业、教育、医疗、文体、商业资源，是富人和改善型买家的首选区。

第二个圈的半径是30公里，我把它称之为“刚需圈”。15到30公里这个区间，优质的城市资源相对稀薄，房价也相对较低，但发达的轨道交通可以实现半小时直达核心区，是刚需型买家的首选区。

第三个圈的半径是60公里，我把它称之为“投资圈”。30到60公里这个区间，基础设施和生活环境大多处在乡镇水平，不适合白领上班族自住，但快速轨道交通仍然可以触达，存在农村变城市的较大潜能，是投资型买家可以接受的极限区间。

轨道修到那里，房子就盖到哪里。也是中国特色，因为在美国是没有这种现象的，美国是车轮子上的国家，无论是波士顿还是硅谷，但是公路经济带，硅谷是没有地铁的，硅谷是沿着公路培育出一条产业带。

1430公里全部建成之后，珠三角地区将出现一个“三环八射”的城际轨道网络构架，实现以广州为中心，深圳、佛山、珠海为次中心的空间结构，实现“珠三角一小时生活圈”，珠三角任意城市之间，一小时互达。

记住大湾区轨道的“三环八射”。

所谓“三环八射”是指：第一环是广佛环线；二环由穗莞深、中山-南沙-虎门、广佛珠三条城际线组成的环珠江口的中环线构成；三环则是穗莞深、深圳至珠海、广佛珠三条城际线组成的环珠江口的大环线。

八条放射线分别是：广佛肇、广州至清远、广州至惠州、东莞至惠州、深圳至惠州、珠海至斗山、江门至恩平、肇庆经高明至南沙、广州至肇庆等多条城际线。

机场会比港口还重要，这也是我一直思考的问题。过去30年，是工业化的30年，中国经济的主要战场在港口，未来30年，是科技＋金融的30年，港口的战略地位下降，机场地位攀升——这也是为什么纽约、伦敦、香港等城市的港口逐渐衰落但机场仍然兴旺的原因。我认为这个现象在珠三角在大湾区未来也可能会出现，机场的选择和港口更重要。

湾区高高崛起，内部慢慢拉平，实际上讲的是空间平权的效应。

“科技赚钱+金融分钱+房产存钱”，这是我每次做演讲的时候都会拿出来分析的。除了房地产，我们找不到可以存钱的工具，你想靠房产来赚钱的话，我认为这个机会窗口已经过去了，最多是保值增值的功能，想赚钱还是要靠科技。