孙不熟：交通闭环+产业闭环+地段平权或为大湾区未来方向

3月20日，广东省房地产行业协会2018年度会员大会暨第四届中国（广东）县域房地产发展论坛举行。自媒体“城市战争”创始人、广州城市形象品牌顾问、华南城市研究会副会长孙不熟在论坛上做了《粤港澳大湾区规划前景及房地产投资机遇分析》主题演讲，以下为主题演讲的精彩内容：

今天的主体是讲大湾区，但是在讲湾区之前，先讲一下高明，我今天一路上一直想为什么要到高明来，为什么要在高明举办高峰论坛，想想也是，过去高明在整个珠三角，大家是看不见这个地方的。

今天好像高明一下子腾空出世了，后来我想原来是因为湾区，才让5.6万平方公里的大湾区的每一寸土地都抱着热气，大家能在这里聚会，我觉得要感谢湾区。

我有一个朋友在伦敦做地产，他说非常羡慕我们在国内做地产，他说在伦敦做地产，今天的伦敦跟50年前的伦敦是没有任何变化的。但是伦敦也会做一些新项目，但是伦敦开发商非常绝望，无论怎么做新CBT，永远都打不过金融城。伦敦在50年前，甚至100年前已经固定下来，所有地段的秩序固定下来，不会有新的变化。他说但是在国内像北上广深这样的大城市非常神奇，我们的平地起高楼的现象几乎每天都在发生，大城市新城打败旧城每天都在发生。所以他非常羡慕国内在做房地产。因为房地产不喜欢地段，虽然李嘉诚讲地段，因为他在香港，香港的地段是永远不会发生变化的，但是在国内，特别是大湾区这样的地方，地段每天都在发生变化。所以我认为今天仍然是房地产开发的黄金年代，特别是在大湾区背景下，越来越能找到像高明这样突然冒出来的新的城市中心。所以在大湾区蕴含着非常多的机会，这也是大湾区给我们带来的礼物，这个礼物是洗牌，大湾区所有地段和城市格局在剧烈的变化中。对房地产来说，剧烈的变化期就是房地产投资的最佳机会。

下面进入我们的主题“粤港澳大湾区规划前景及房地产投资机遇分析”。

刚才主持人说过粤港澳大湾区是我们国家非常重大的决策部署，我认为有两个问题要解决，任何一个国家战略都要解决国家级世界级的问题，粤港澳大湾区要解决的是两个核心问题，第一是港澳如何融入国家发展大局。第二是要打造世界级的科技湾区，深度参与全球化。在改革开放的过去40年，中国内地的改革开放更多的是思考如何利用香港的资金、人才以及港口优势促进发展，但是未来发生了变化，我们把路修到港澳门口，把港澳融入到我们的发展大局。中国几大核心地区，目前粤港澳大湾区最有潜力成为国际一流国际湾区的种子选手。

大湾区的实力，11万亿的经济体量、30万亿元的资金总量、20家世界500强、586家A股上市公司、191名十亿美金以上富豪、大中华区TOP10富豪独占7席、PCT国际专利数量超过硅谷居全球第二。

大湾区对七千万湾区人民来说是非常自豪的一件事情，在大湾区之前，整个珠三角弥漫着相对失落的情绪，来自于珠三角跟长三角的竞争一度是处于下风，当上海超过了香港，苏州的GDP也一度超过深圳，大家对东莞世界工厂的质疑，特别是在广东腾龙换鸟的时候，是对珠三角弥漫着悲观的气息。我觉得一下子珠三角实现了觉醒，实现了弯道超车，是非常值得我们自豪的事情。

粤港澳大湾区从2018年正式超越纽约湾，目前仅次于东京湾。但是我们的增速仍然遥遥领先，相信在三五年之内很有机会拿下东京湾，在经济总量拿到全球第一的宝座问题不大。

粤港澳大湾区对珠三角的优势是十分明显的，江苏的GDP跟广东追得非常近，曾经一度接近反超。但是最近三到四年，广东又把差距拉开了。但GDP只能反映一个方面，如果我们看其他的数据，会发现江苏和广东完全不在一个赛道上。

除了GDP还在一个赛道上，其他几乎所有总量数据，江苏都和广东不在一个数量级上。公共财政预算收入，广东为12103亿元，江苏是8630亿元。本外币存款，广东为20万亿元，江苏为14.43万亿元。进出口总额，广东为7.2万亿元，江苏为4.38万亿元。A股上市公司，广东为571家，江苏为382家。世界500强企业，广东有12个，江苏有3个。

这是我非常想跟大家分享的观点，这不仅是中国现象和中国选择，其实是世界选择，因为背后有宏大的背景，全球经济重心的加速南移。

美国经济重心逐渐从东北部与五大湖地区向北纬37度以南的“阳光地带”转移，气候与房价是阳光地带的两大优势。

在亚太地区，东盟、印度等新兴经济体崛起，亚太经济重心出现南移迹象。

在中国，随着经济进入新常态，区域经济越来越呈现出“南强北弱”的态势。

美国经济重心南移，美国《财富》杂志此前公布过一个数据，最近几年全美发展最快的10个城市中，西部的加州与华盛顿州各占一个，南部的德州占5个。而在前20名中，西部占8个，南部占8个，以纽约为中心的东海岸城市群占一个，五大湖城市群一个都没有。

美国出现了一个概念“阳光地带”是指北纬37度以南的州，它的经济发展非常好。北纬37度以南气候非常潮湿，基本上没有工业，但是三十年河东，三十年河西，现在美国的经济是北纬37度以南。

亚太地区北纬22度以南的贸易崛起

过去十多年，中国与东盟的贸易总额飞速增长，从2013年到2015年增长了6.03倍，这一增幅远超欧盟、美国与日本，东盟也成为我国仅次于欧盟与美国的第三大贸易伙伴。

如果把东盟与印度、澳大利亚三地加起来，这个地区和我国的贸易额已经超过欧盟与美国，这三个经济体大部分都在北纬22度以南，显示中国与亚太地区南部的经贸联系越来越重要。

之前很多经济学者说上海是中国经济中心，是中国东部人口分布中心，但我觉得现在可能要修改一下，这样的理论在中国是分布群的经济体，和东盟打成片之后，粤港澳大湾区更胜一筹。所以对于粤港澳大湾区有新的定位，是亚洲海岸线及人口分布的地理中心。人口过亿的国家都在北纬22度以南的亚太地区。粤港澳大湾区在区位优势上重构了珠三角的历史位置。

大湾区的比较优势：

一、异质感，首先是把不同的经济单元交融在一起发生化学反应。长三角和珠三角相比，因为长三角是一个关税区，如果整合在一起只有物理反应没有化学反应，但是粤港澳大湾区不一样，在这样狭小的空间内聚集了一个国家、两中制度、三种货比三个关税区，这样导致的想象空间是更大的，特别是港澳和广东的融合充满着无限的可能性，就可能拥有很多化学反应的可能。物理反应不会产生新物体，但是化学反应会产生新物体。

二、区位。是整个亚太地区海岸线及人口分布的地理中心。

三、产业链。硅谷基本上没有制造业，如果要生产一个苹果手机必须要到中国来生产，纽约也是没有制造业，也缺乏制造能力和技术转换能力。东京产业链的多元化、生态体系也不如粤港澳大湾区。

四、生态和气候，这也是粤港澳大湾区非常大的优势，从PM2.5的数据来看，粤港澳大湾区的生态优势也是比长三角、京津冀更生一筹。

分享几句话。第一、“好气候胜过政府的努力”——《硅谷百年史——伟大的科技创新与创业历程》。

第二、“给你阳光就够了,你还要什么?” ——新加坡“国父”李光耀。

第三、“东北近些年经济下行，一个重要原因是东北长期寒冷的气温环境，不仅南方的人不愿到寒冷的东北去工作，而且相当一部分东北人也流向了气候温暖的南方。”——学者。

下面分享我自己想象出来的概念，两种闭环效应、一种平权效应。我认为这是粤港澳大湾区未来可能的方向。

两种闭环效应，第一是交通枢纽的闭环，现在正在做，而且很快就实现，过去珠三角跟两岸的连接非常不便利，长达二十年的时候只有虎门大桥一条桥在连接，现在港珠澳大桥、虎门大桥，未来可能还有深珠通道、深茂铁路。第二是产业闭环效应，未来典型的湾区企业应该是利用香港大学的基础研发，到广州的大学城招人，利用深圳的技术转化能力到东莞去生产制造，把软件、客服等外包给珠海，利用广交惠和深交惠推送出去。

当两种闭环达成之后，整个大湾区会形成地段平权的特点。以硅谷为例，硅谷是最接近地段平权的大湾区，纽约除了曼哈顿其实也没有什么东西，东京也没有什么好东西。但是硅谷不一样，除了旧金山中心城区，硅谷所有科技公司，所有好企业基本都不在旧金山市中心，而是散落在硅谷101公路的沿线。你生活在硅谷，是生活在郊区还是在城市感觉不到什么区别，甚至硅谷的就业收入比旧金山还要高，什么时候才想去旧金山的市中心？比如说NBA打球、演唱会等才会去旧金山，但如果想要赚大钱就要去硅谷的农村。

粤港澳大湾区目前的现状在未来的可能发展方向与硅谷是最相像的，粤港澳大湾区不仅是大城市，它的小城市也蕴含了巨大的机会。

当下仍然是开放上的黄金时代，因为城市格局不断地在重构、地段不断地在洗牌，而在纽约、伦敦和东京，它们的城市格局已经多年不变了。

湾区拿地记住几句话。

一、哪里便宜买哪里。国内外先进经验表明，城市群的“闭环效应”一旦达成，人才、产业、资金就像水一样自由而充分地流动，淌平每一处洼地，最终出现一种地段的“平权效应”，创造出一个没有贫富之分的无差别都会区。

二、农村包围城市。最近两年，至少已有20家全国性房企首次布局大湾区。

过江龙房企深谙“地段平权”之道，普遍选择“农村包围城市”的路径，先在外围城市多点布局，然后逐步拿下广深两个中心城市，在大湾区形成一种“围合”之势。

当一个城市达到一定规模之后，会出现反向歧视，现在是歧视低收入人群，但是当变成大城市很久之后，就开始歧视富人和企业家，这是大城市发生的一个蜕变。

比如说纽约，大家一听到纽约，因为纽约是非常公民、厉害的城市，大家有所不知，纽约是营商环境非常差的城市。前段时间，亚马逊想要去美国开第二总部，据说能给美国带来几百亿美元的收税和几万个就业岗位，但是这事居然黄了，因为纽约当地居民抗议。担心亚马逊过来之后让他们的租金上涨，把他们的交通变得堵，抢夺他们的就业机会，所以纽约老百姓就抗议，居然把亚马逊赶走，亚马逊最后不得不放弃纽约。这种现象在美国是经常发生的，大家如果看美国的世界500强，没有几家是在美国纽约和洛杉矶的，大部分在中小城市。但问题是美国大城市的营商环境非常差，他们有各种各样的环保工会，最搞笑的是美国有一些公寓要求有一定比例必须租给穷人，政府来出补贴，大城市很交情，营商环境很差。

我想中国的大城市未来是不是也会向美国大城市一样出现反向歧视，对企业家和科技公司不友好。但是我认为中国的城市还没有那么糟糕，因为两国的国情不一样。我之前写过一篇文章北上广深的郊区打败城市，今天我们去北上广深，会发现城市的高收入者代表这座城市进军的产业很多都不在CBT。北上广深已经出现了农村打开城市，郊区打开城市的现象，所以农村包围城市是否可能？我认为是可能发生的，从拿地的策略来讲，我认为是有可能发生的。

三、买房不出“圈”。发改委日前发布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》提出，到2035年形成若干具有全球影响力的都市圈。

轨道交通时代，城市半径有望从30公里拉升到60公里。

广州都市圈最东可以到增城，最北可以到清远，最南可以到南沙，最西可以到佛山三水。

深圳都市圈最北可以到增城，最东可以到大亚湾，最西可以到南沙。

记住三种“圈区房”，我认为核心城市房产可以划出三个圈。

第一个圈的半径是15公里，可称之为“改善圈”。这个圈内聚集了城市最核心的就业、教育、医疗、文体、商业资源，是富人和改善型买家的首选区。

第二个圈的半径是30公里，我把它称之为“刚需圈”。15到30公里这个区间，优质的城市资源相对稀薄，房价也相对较低，但发达的轨道交通可以实现半小时直达核心区，是刚需型买家的首选区。

第三个圈的半径是60公里，我把它称之为“投资圈”。30到60公里这个区间，基础设施和生活环境大多处在乡镇水平，不适合白领上班族自住，但快速轨道交通仍然可以触达，存在农村变城市的较大潜能，是投资型买家可以接受的极限区间。

轨道修到那里，房子就盖到哪里。也是中国特色，因为在美国是没有这种现象的，美国是车轮子上的国家，无论是波士顿还是硅谷，但是公路经济带，硅谷是没有地铁的，硅谷是沿着公路培育出一条产业带。

1430公里全部建成之后，珠三角地区将出现一个“三环八射”的城际轨道网络构架，实现以广州为中心，深圳、佛山、珠海为次中心的空间结构，实现“珠三角一小时生活圈”，珠三角任意城市之间，一小时互达。

记住大湾区轨道的“三环八射”。

所谓“三环八射”是指：第一环是广佛环线；二环由穗莞深、中山-南沙-虎门、广佛珠三条城际线组成的环珠江口的中环线构成；三环则是穗莞深、深圳至珠海、广佛珠三条城际线组成的环珠江口的大环线。

八条放射线分别是：广佛肇、广州至清远、广州至惠州、东莞至惠州、深圳至惠州、珠海至斗山、江门至恩平、肇庆经高明至南沙、广州至肇庆等多条城际线。

机场会比港口还重要，这也是我一直思考的问题。过去30年，是工业化的30年，中国经济的主要战场在港口，未来30年，是科技＋金融的30年，港口的战略地位下降，机场地位攀升——这也是为什么纽约、伦敦、香港等城市的港口逐渐衰落但机场仍然兴旺的原因。我认为这个现象在珠三角在大湾区未来也可能会出现，机场的选择和港口更重要。

湾区高高崛起，内部慢慢拉平，实际上讲的是空间平权的效应。

“科技赚钱+金融分钱+房产存钱”，这是我每次做演讲的时候都会拿出来分析的。除了房地产，我们找不到可以存钱的工具，你想靠房产来赚钱的话，我认为这个机会窗口已经过去了，最多是保值增值的功能，想赚钱还是要靠科技。