保利投顾研究院：图解粤港澳9市楼市周期

2、外溢城市

　　第一类，深圳外溢城市。受深圳市场走势影响大，随调控政策轮动，惠州调控弱持续承接外溢。

　　东莞：东莞率先受深圳辐射，前期走势与深圳有较强一致性，亦较早受政策调控，成交随即收缩；持续承接深圳外溢，一旦限购有松动，有望率先迎来成交复苏。

　　中山：深中通道重大基建预期影响下，成交较早复苏，调控略晚于东莞、力度不大，2018年下半年开始逐步放松限价限签。

　　惠州：调控政策弱，可持续承接外溢需求，市场随核心城市有调整，但幅度不大、市场趋稳。

数据来源：保利投顾研究院

　　第二类，广州外溢城市。外溢需求承接随政策轮动，呈现佛山→清远→肇鹤的传递链条。

　　佛山：2014下半年限购松绑，成交回升时点早于广州，重启限购后成交早于广州走弱，成交受限购政策影响大。

　　清远：承接外溢需求释放滞后于佛山，广州限购升级、佛山重启限购后，成交短时间冲高，2018年投资需求开始退潮。

　　肇庆、鹤山：本轮周期逐步由内生转为外溢型，2016年底广佛调控后，逐步承接广佛外溢需求，当前市场明显转冷。

数据来源：保利投顾研究院

　　3、内生型城市

　　江门：内生型城市调控政策普遍较为宽松，多数主要受房贷利率快速攀升影响，部分城市存限签限价或者是中心限购等调控措施；总体周期轮动较为滞后，江门作为强基本面城市周期轮动相对领先。