保利投顾研究院：图解粤港澳9市楼市周期

　　2月18日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市（以下称珠三角九市），总面积5.6万平方公里，2017年末总人口约7000万人，是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。

　　纲要在“完善城市群和城镇发展体系”章节，明确提出以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎，继续发挥比较优势做优做强，增强对周边区域发展的辐射带动作用。

　　——香港。巩固和提升国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽地位，强化全球离岸人民币业务枢纽地位、国际资产管理中心及风险管理中心功能，推动金融、商贸、物流、专业服务等向高端高增值方向发展，大力发展创新及科技事业，培育新兴产业，建设亚太区国际法律及争议解决服务中心，打造更具竞争力的国际大都会。

　　——澳门。建设世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台，促进经济适度多元发展，打造以中华文化为主流、多元文化共存的交流合作基地。

　　——广州。充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用，全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能，培育提升科技教育文化中心功能，着力建设国际大都市。

　　——深圳。发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都。

　　建设重要节点城市。支持珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等城市充分发挥自身优势，深化改革创新，增强城市综合实力，形成特色鲜明、功能互补、具有竞争力的重要节点城市。增强发展的协调性，强化与中心城市的互动合作，带动周边特色城镇发展，共同提升城市群发展质量。

　　纲要全文约2.5万字，对区域内城市对提及次数分别为：香港102次、澳门90次、广州41次、深圳39次、珠海20次、佛山9次、中山9次、东莞8次、惠州6次、肇庆5次。

　　对于上述城市房地产市场而言，纲要的正式发布意味着配套政策将逐步落地，利好逐步兑现。保利投顾研究院持续关注粤港澳大湾区进程，关注其对区域房地产对影响，曾发布过多个专题研究成果。本期我们将聚焦粤港澳大湾区广东区域内的9城，在本轮楼市周期中表现及后市走势。

　　一、本轮周期轮动分析

　　从全省范围看，粤港澳大湾区周期领先。2014年下半年率先起量，2015-2016年成交大幅放量，率先触发调控后，成交逐步趋弱、趋稳。

　　核心城市深圳市场高敏感度、成交波动明显，其外溢型城市受深圳市场走势影响大，随调控政策轮动，惠州调控弱持续承接外溢。

　　核心城市广州市场表现更稳，外溢需求承接随政策轮动：佛山→清远→肇鹤。

　　1、核心城市

　　深圳：周期引领全国、盘整早，市场情绪高敏感度，上升期中短时间量冲高、价格快速攀升；2018年市场有筑底回温迹象，但调控再度升级，当前市场再次转冷。

　　广州：过往周期与深圳较一致，本轮有滞后，需求支撑力大、供应亦有保障，市场表现更稳，当前政策逐步改善。

　　珠海：政策敏感度高，调控下成交迅速转冷，调控过于严格、市场调整幅度较大，当前限购局部松动，成交有望逐步修复。