将来我们或许可能把它拆掉、卖掉,或者培养成一个增长点。因为不并表,所以完全合理。就像一个孵化器一样。关键是价格要合适,再好的东西价格贵了也不行,再差的东西,价格合适的话也行。如果能发展一两个对我们未来发展有支持的板块就更好了,比如保险,是属于有配合价值的板块。比如中央商场,我们也想持有商业,但是我们自己持有的成本很高。
这是一笔战略投资。我们最终的占比很可能是40%-50%。跟我们一起投的是一家或多家大型金融机构。我们有投资的判断,同时也有能力去帮助雨润提升价值。雨润的团队是很强的,执行力很强,老板以前也很强势,雨润食品也从其他地方挖了很多人才。我们可能会派驻一两个人介入到雨润的经营管理,但是和绿城和佳兆业比起来,只会是占用更少的一部分精力。
他们在地产方面是全产业链,还包括建筑公司、园林公司、设计公司,我们就做开发。
在绿城和佳兆业之后,我们获得了口碑,别人都认为我们厚道。人们喜欢跟厚道的人打交道。所以尽管有很多人在跟雨润谈,但是我们能够快速地做出判断,所以虽然我们开的价比较低,但雨润接受了我们。
后续交易,打个比方,我们如果给他们一个亿,但是肯定要拿到相应的一个亿的东西。跟佳兆业最初的时候也一样,最开始注入一点流动资金,但有的资产必须先卖给我。雨润的资金的成本不高,大部分来自银行,在地产方面有一部分信托融资,拉高了融资成本。
雨润的债务就是流动性问题。举个例子,祝义财在中央商场的股权被查封了,其实就是因为一笔1.8亿的债务,而抵押物的价值六个亿,被查封的股权价值六十多个亿,即便现在不值这么多,二十多亿总有吧。所以就是流动性出了问题而已。
不知道投资者在担心什么,我现在一分钱还没花呢,这就是一个机会,后续的交易安排还没发出来。雨润的流动性风险就是因为老板出事了,现在相当于老板回来了(换了一个老板),重新换取债权人的信心。
雨润有三个板块挺值钱。中央商场,持有商业的运营能力,很强。农产品交易和物流方面,本身也是一种商业,收租金、佣金和管理费,其实跟房地产是一回事。另外就是保险,以后跟房地产或许有协同。
房地产之外的板块,我们不缺合作伙伴。房地产板块,我们会促使雨润加快去化,三四线城市的布局问题很大。但是地真的很便宜,甚至有零地价的情况,开工厂时一起拿的地。这一些地块,要尽快卖掉。
对解决流动性问题还是有信心。价值判断还需要一个过程。要看净资产的情况,如果价值判断跟我们想的不一样,我们会坚决放弃。对方老板也有可能不卖了。谈判的人,是祝义财的代表,但是从绿城和佳兆业的情况看,创始人的心态很难把握,你不知道,我也不知道。会涉及一些保证金的安排。能不能做成的可能性还是五十对五十。
我们会整体拿下雨润集团,然后引入一些金融机构来持有一些股权,比如10%,20%等。金融机构会成为真正的股东,融创不会向这家金融机构支付利息,而是共同获取股东利益。尽管如此,融创不并表。雨润的地产项目也不会纳入融创,包括南京的项目,各自独立发展。融创提供战略整合,金融机构提供金融咨询方面的服务。
这个独家的投资机会很值钱,看起来很复杂,其实我们什么还没干,一分钱还没花呢。只有我们能扒开这个企业来看。
前几天我卸任CEO,跟目前进行的事没有关系。两年前我就想卸任CEO,但是当时投资者不同意。其实我做的事,也从来不是CEO的事。我是融创的“尖刀兵”,经常要到一线去谈一些事,从来就不是什么CEO。
2023-03-07 18:29
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