潘石屹直面SOHO中国销售为零 称：前两年利润太高

　　SOHO中国董事长潘石屹向《证券日报》记者表示，今年是最低点，销售为零，但净负债率降至25%，拼命转型后，“尽量让SOHO中国全都像互联网企业”

　　当互联网思维席卷房地产行业时，万达、链家等巨型传统地产企业在忙着借助互联网去掉“地产”两个字，而另一个隔一段时间就去拜访互联网企业的房企掌舵人是潘石屹。对于善于营销、依靠卖房赚取高利润的SOHO中国，潘石屹这三年正默默地力争把它变成一个“全都像互联网企业”的房企。

　　从2012年8月份宣布转型持有，到2015年初推出新产品SOHO 3Q进行第二次转型，潘石屹接受《证券日报》记者采访时表示，“现在我的工作量是以前的5倍，新的东西难免比原来预计的速度要慢，碰到的困难也要比预计的多得多”。

　　据SOHO中国2015年度中期业绩公告显示，上半年实现营业额为3.93亿元，同比下降约92%，实现公司权益股东应占纯利约1.35亿元，同比下降约95%。不过，这是业务转型后业绩中首次不包含物业销售的贡献。

　　面对净利大幅下滑的质疑，“主要是前两年利润太高”，潘石屹坦然向记者直言，“我觉得SOHO中国三年前决定转型还是对的，如果把物业几百亿元销售出去，最后的结果是，我们赚的钱一半给政府交税了，再拿剩下的钱去买望京、外滩这样的地块，根本买不了”。

　　度过转型阵痛期？

　　事实上，2012年8月份，SOHO中国刚刚公布2012年中期业绩之后，潘石屹便宣布SOHO中国要转型持有所有项目，不再销售。彼时，对于潘石屹依靠销售起家却要做“包租公”的转型之举，质疑声四起。资本市场的反馈最为直接，潘石屹宣布持有以后的一个小时内，SOHO中国股价跌了8%。

　　“当时，所有分析人员算完账认为，SOHO中国在2015年8月份这个点是度不过去的，如果不销售项目的话，它的负债率会大幅上升。”潘石屹回忆道，“我记得刚宣布完那个消息，香港的分析员跟媒体记者就追问，你们负债率到了2015年会上升的非常高，‘你心理上觉得什么样的比例是一个安全比例？’其实那个时候中国绝大多数房地产公司的负债率都超过了70%，我就回答他们‘50%左右’，其实我(那时)心里也打鼓”。

　　三年之后，2015年8月份，SOHO中国中期业绩首次出现了物业销售额零录入，伴随而来的是利润的同比下降。但在潘石屹看来，尽管盈利水平大幅度下跌，但“我们这个点度过了”，其转型成功的底气是在净负债率降至25%的情况下，手持现金仍然接近100亿元。

　　据SOHO中国2015年中期业绩公告显示，截至2015年6月30日，公司现金及银行存款总计约97.7亿元，总负债为199.34亿元，净债务占股东权益的比率约为25%。

　　而潘石屹把负债率降下来的主要“法宝”是没拿地，另一个则是将凌空SOHO一半物业卖给了携程，携程一次性付款，致使负债率一下子就降下来15%左右。

　　此外，潘石屹认为，SOHO中国转型成功的另一个标志是安全地、平稳地持有了京沪两地100多万平方米最繁华的物业。

　　但是问题来了，正如某位业内人士向《证券日报》记者直言，在物业扩张基本停滞的情况下，SOHO中国作为一家上市公司，如何保持租金收益、净利润的复合增长率，给投资者交满意考卷，或许这是潘石屹这两年思考转型发展最难突破的问题。

　　目前来看，潘石屹二次转型也是为了解决这个问题，正如他自己所说，战略转型与产品转型是结合在一起的。而潘石屹思考的结果是转型成互联网企业，靠一站式O2O共享办公空间SOHO 3Q扩张提升业绩。