上半年广州二手市场总结：楼市需求回归理性，成交平稳，价格上扬

　　成交量价总结

　　广州中原研究发展部监测阳光家缘数据显示，2018年上半年，广州市（不含南沙、从化）二手住宅中介网签42024宗，环比微跌0.3%，同比去年大幅下滑36.1%。

　　自2017年3月两轮调控政策落地后，市场迎来新一轮的调控期，二手楼市迅速降温。

　　2018年，市场需求回归理性，成交表现平稳。

　　价格方面，2018年上半年二手住宅网签均价保持上扬态势，网签均价为25198元/平，环比上升10.1%，同比去年同期上涨10.6%。

　　广州中原研究发展部分析认为，2018年上半年广州二手住宅市场特征主要以下几方面：

　　（1）信贷环境趋紧，置业成本增加,一定程度遏制市场需求。自2018年2月起，广州贷款利率开始全面上调，银行房贷周期随之加长。

　　目前首套房贷款利率上调10%已成为常态，部分商业银行甚至有上调20%，部分刚需客户遭误伤。

　　因此，广州中原研究发展部认为，在信贷环境如此紧张的大背景下，置业客户需加快入市的步伐，避免利率上调带来的置业成本增加。

　　（2）一手缺货，客户回流二手增多。据广州中原研究发展部监测，上半年，一手住宅供应仅358.07万㎡，供应量创近五年以来新低。

　　加上开发商开盘、推货积极程度相对较低，部分开发商选择等待区域“标杆价项目”入市和大湾区规划出台后，看市场反响情况，再针对其定价作出调整。因此，部分一手成交热点片区所剩货量略显不足，促使不少置业者转移至二手市场。

　　（3）“小”政策利好消息释出，客户对后市信心增强，部分区域放松对外籍人士、港澳台置业者的购房门槛限制、“借款人年龄+贷款年限”放宽至75年等利好消息影响，广州二手住宅市场始终保持一定活力，部分客户对后市信心亦有所增强。

　　月度成交走势

　　成交表现平稳，月度成交基本维持7500宗水平

　　从2018年上半年月度成交走势来看，整体表现平稳，除2月、5月外，月度成交量基本维持7500宗水平左右；

　　2月成交季节性遇冷，加上信贷环境收紧，利率上调等因素影响，成交腰斩，跌至3132宗；5月楼市旺季，成交冲高至8846宗。

　　从整体情况来看，2018年上半年二手住宅市场活跃度环比去年略有增加，除春节月外，各月成交均高于2017年下半年的月均成交量。

　　广州中原研究发展部分析认为，目前广州楼市供需两端表现稳定，客户购房亦趋向理性，部分客户观望情绪有所减缓，看房客较去年下半年而言明显增多。

　　市场成交热点分析

　　低价房源待补给，200万以下房源成交大减

　　据广州中原研究发展部监测发现，2018年上半年，总价段为200万以下的房源成交大减，成交占比仅为37%，环比大幅下滑15%，同比去年同期净减17%，创历史以来新低。

　　而300-500万的房源成交占比为22%，环比净增4%。

　　广州中原研究发展部认为，低价盘源成交明显减少主要有两方面原因：

　　一方面，二手楼价飙涨，部分低价房源总价逐渐脱离200万行列。

　　另一方面，市场上刚需低价盘源稀缺，同时议价空间较小，以致上半年200万以下房源成交占比大幅下滑。

　　政策环境稳定，改善客户逐步入市，3房户型活跃

　　根据广州中原研究发展部监测，2018年上半年，三房房源成交占比有显著提升，共占33.4%，环比回升2.5%。

　　而一房的刚需户型成交略显乏力，上半年成交占比跌至13.5%，环比大幅下降2.1%。

　　广州中原研究发展部认为，踏入2018年以来，广州政策环境相对稳定，部分有“以小换大”置业需求的改善型客户观望情绪减缓；

　　原本推迟置业的客户逐步着手入市，以至于三房房源成交活跃。

　　千万豪宅成交活跃，半年成交超2016年全年

　　阳光家缘数据显示，2018年1月-6月26日广州千万豪宅共网签504套，超越2016年全年豪宅网签量（492宗），占上半年网签总量的1.26%，同比净增0.46%。

　　从网签分布情况来看，千万豪宅主要分布在市中心楼价高企的区域，如天河、越秀、海珠；或外围价格较低但盘源面积较大的增城、番禺。

　　据广州中原研究发展部监测，2018年上半年，广州传统豪宅板块珠江新城以及滨江东板块二手成交均价分别为85013元/平、53520元/平，同比去年同期涨幅分别达21%、20%。

　　其中，珠江新城板块楼价涨幅远超区域涨幅。总的来说，豪宅板块区位条件好、景观资源丰富、配套成熟，价格始终居高不下。

　　更多资金雄厚客户愿意选择购买豪宅来保值、升值。

　　贷款利率持续上调，市场投机行为遭压制

　　2018年上半年，广州信贷环境收紧，房贷利率整体呈现持续上升趋势。

　　据监测，截至6月中旬，广州二套房平均贷款利率已达5.91%，首套房的平均贷款利率亦上升至5.68%。

　　在这样的大背景下，房地产投资投机行为进一步被压缩，投资成本进一步增加，不少投资客慢慢地淡出市场。

　　据广州中原成交数据显示，2018年上半年，投资需求成交占比仅为6.2%，环比大幅下降1.7%。

　　另外，为避免贷款利率再度上调，置业买家应加快入市步伐，减少置业成本增加的损失。