上半年广州二手市场总结：楼市需求回归理性，成交平稳，价格上扬

　　番禺区：占全市活跃盘大半壁江山

　　2018年上半年，番禺区阳光家缘中介网签宗数为8721宗，环比微跌2.7%，同比大幅下滑39.1%，但仍保持广州各区成交的首位；

　　价格方面，番禺二手住宅网签均价为23739元/平，套均239万元/套左右。

　　在2018年上半年二手住宅成交活跃盘TOP10中，番禺占据大半壁江山，共占7个盘，主要集中在华南、钟村、洛溪、亚运城四大板块，且多数以成熟大社区楼盘为主。

　　广州中原研究发展部分析认为，番禺大盘因配套完善，房源较新，加上可选择盘源相对较多，因此受到不少客户青睐，其中祈福新村、广州亚运城因目前价格低洼，成交保持活跃。

　　2018年上半年成交均价为28453元/平、27462元/平，套均总价为252万元/套、226万元/套，置业门槛相对较低；而华南板块虽价格相对较高，且房源面积偏大。

　　但因交通便利度高，以及未来能够承接万博CBD规划利好，因此受改善客户或拥有一定经济实力的刚需客户的青睐。

　　另外，据广州中原研究发展部调研了解，洛溪板块因洛溪岛控制性详细规划出台的利好刺激，其活跃度较去年有明显提升，客户入市以及购买周期亦相对较快。

　　其活跃楼盘珠江花园因价格低洼，成交均价仅在29654元/平，套均总价仅在291万元/套左右，对刚需客户有一定吸引力。

　　天河区：价格高企，需求外溢，市场表现平淡

　　2018年上半年，天河区阳光家缘中介网签宗数为4135宗，环比微升3.5%，同比大幅下滑41.6%；而网签均价为43347元/平，套均总价为377万元/套。

　　据广州中原研究发展部监测，随着天河区房价逐步走高，而外围区番禺、增城等价格低洼，加上房龄相对较新，部分置业需求逐步外溢。

　　自2016年起，天河区二手住宅成交占比呈下滑的趋势，占比由2016年上半年的19.1%下滑至2018年上半年的9.8%，占比足足减少了9.3%。

　　另外，据广州中原研究发展部调研了解，一向受刚需青睐的东圃板块，上半年表现亦相对平淡，上门看房客较去年相比大减近三成，部分客户对后市看涨信心较弱，观望情绪浓厚。加上周边一手项目“珠江花城”的分流影响较大，东圃板块成交活跃度明显下滑。据监测，2018年上半年东圃板块成交占比为13.8%，同比大幅下滑5.4个百分点。

　　越秀区：散盘入市门槛低，成交向好

　　2018年上半年，越秀区阳光家缘中介网签宗数为2955宗，环比下降12.5%，同比下滑35.2%；

　　而二手住宅网签均价为43514元/平，套均总价为316万元/套，价格仅次于天河区。

　　根据中原成交大数据显示，2018年上半年越秀区散盘成交向好，成交占比为59.3%，同比净增3.9%。

　　广州中原研究发展部分析认为，散盘成交占比提高主要原因有两方面：

　　一、信贷环境收紧，利率上调，部分改善买家置业成本提升，从而转为观望状态。而大部分散盘置业者多为刚性需求，受政策影响相对较少；

　　二、现越秀区小区房价格总价相对较高，而散盘房源入市门槛较低。如东风广场2房成交均价在87000元/平，总价高达650-800万/套左右；

　　而同样为东风东板块的水荫路散盘，本月成交价在50000元/平左右，总价为300-500万/套左右，因此由于散盘价格相对低洼，对于刚需客户更容易接受。

　　海珠区：赤岗板块承接琶洲利好

　　2018年上半年，海珠区阳光家缘中介网签宗数为4505宗，同比下滑41.6%；而网签均价为34851元/平，套均总价为253万元/套。

　　其中，海珠西板块凭借生活配套成熟、交通通达性高等条件优势，成交始终保持活跃，2018年上半年，海珠西板块成交均价为39461元/平。

　　另外，据广州中原研究发展部监测发现，2018年上半年，赤岗板块成交均价飘升至41040元/平，环比上升18%，同比去年同期上涨达41%，涨幅远超大市，为海珠区涨幅最为明显的板块。

　　广州中原研究发展部认为，赤岗板块楼市价值逐步提升主因：

　　一、板块区位优越，紧邻琶洲商务区。未来可承接琶洲规划利好以及企业员工居住需求。

　　二、无论是楼梯楼还是电梯楼，可选择房源较多，且多以优质小区为主，小区环境亦相对较好。

　　三、赤岗板块生活氛围浓厚，周边生活配套完善，对于部分刚需客户有较强的吸引力。

　　荔湾区：小户型房源受追捧，盘源待补给

　　2018年上半年，荔湾区阳光家缘中介网签宗数为2714宗，同比下滑34.2%，成交量跌至全市第8位；中原成交均价为39462元/平，套均总价为261万元/套。

　　其中，一向受老广青睐的康王路板块成交最为活跃，上半年成交均价为36470元/平，其活跃楼盘为荔湾广场，成交均价为24475元/平，套均总价仅在245万元/套左右。

　　据广州中原研究发展部调研了解，荔湾区小户型房源相当“抢手”，房源十分稀缺，芳村板块的学位房楼梯楼小户型表现尤其突出，购买周期多在5天左右。

　　据监测，荔湾区2018年1季度60平以下房源成交占比高达40.5%，环比净增2.6%，但由于小户型盘源去化速度较快，市场未能及时补充，致使2季度成交受阻，2018年2季度成交占比下降至31.7%，环比大幅下滑8.8%。

　　广州中原研究发展部认为，荔湾小户型成交活跃主要有两方面原因：

　　一方面，入市门槛低，60方以下的楼梯楼套均总价仅在130万/套左右，置业性价比较高；

　　另一方面，荔湾利好消息不断，未来楼市含金量有望进一步提升，投资潜力大。

　　白云区：罗冲围成交攀升，成交占比持续上扬

　　2018年上半年，白云区阳光家缘中介网签宗数为4144宗，同比下滑43.5%；二手住宅网签均价为28301元/平，套均总价为229万元/套。

　　另外，白云区机场路板块凭借价格低洼的优势，市场需求不减，需求活跃。上半年成交均价为26968元/平，其活跃楼盘汇侨新城成交均价仅为27471元/平。

　　据广州中原研究发展部监测，2018年2季度，罗冲围板块成交占比为38.9%，较1季度大幅提升，环比净增8.4%，较2017年3季度净增16.4%。

　　广州中原研究发展部分析认为，目前罗冲围板块处于市区洼地，活跃楼盘富力半岛花园上半年成交均价仅在32878元/平，套均总价为216万元/套，对于部分首次置业客户有一定的吸引力。

　　同时，板块轨道交通亦逐步完善，目前地铁12号线处于建设阶段，导致其成交热度逐步攀升。

　　另外，未来罗冲围板块控制性规划落成后，片区的居住价值将有所提升，将更符合居住新城的性质。

　　下半年预测

　　成交量价平稳，湾区规划出台或能刺激市场

　　自新政出台后，楼市回归理性，业主报价指数始终在低位徘徊，维持在35%上下波动，2018年上半年内仅一周高于荣枯线，业主对后市看涨信心较弱。

　　而成交量相对稳定，基本保持月度7500套水平。

　　另外，粤港澳大湾区规划处于最后修改调整阶段，预计细则出台在即，而广州作为湾区的重要门户，届时利好消息将可能会刺激置业客户，从而加快入市。

　　因此，广州中原研究发展部预测，2018年下半年广州二手住宅价格将更趋平稳，而成交量平稳或微升。