成交量价总结
广州中原研究发展部监测阳光家缘数据显示,2018年上半年,广州市(不含南沙、从化)二手住宅中介网签42024宗,环比微跌0.3%,同比去年大幅下滑36.1%。
自2017年3月两轮调控政策落地后,市场迎来新一轮的调控期,二手楼市迅速降温。
2018年,市场需求回归理性,成交表现平稳。
价格方面,2018年上半年二手住宅网签均价保持上扬态势,网签均价为25198元/平,环比上升10.1%,同比去年同期上涨10.6%。
广州中原研究发展部分析认为,2018年上半年广州二手住宅市场特征主要以下几方面:
(1)信贷环境趋紧,置业成本增加,一定程度遏制市场需求。自2018年2月起,广州贷款利率开始全面上调,银行房贷周期随之加长。
目前首套房贷款利率上调10%已成为常态,部分商业银行甚至有上调20%,部分刚需客户遭误伤。
因此,广州中原研究发展部认为,在信贷环境如此紧张的大背景下,置业客户需加快入市的步伐,避免利率上调带来的置业成本增加。
(2)一手缺货,客户回流二手增多。据广州中原研究发展部监测,上半年,一手住宅供应仅358.07万㎡,供应量创近五年以来新低。
加上开发商开盘、推货积极程度相对较低,部分开发商选择等待区域“标杆价项目”入市和大湾区规划出台后,看市场反响情况,再针对其定价作出调整。因此,部分一手成交热点片区所剩货量略显不足,促使不少置业者转移至二手市场。
(3)“小”政策利好消息释出,客户对后市信心增强,部分区域放松对外籍人士、港澳台置业者的购房门槛限制、“借款人年龄+贷款年限”放宽至75年等利好消息影响,广州二手住宅市场始终保持一定活力,部分客户对后市信心亦有所增强。
月度成交走势
成交表现平稳,月度成交基本维持7500宗水平
从2018年上半年月度成交走势来看,整体表现平稳,除2月、5月外,月度成交量基本维持7500宗水平左右;
2月成交季节性遇冷,加上信贷环境收紧,利率上调等因素影响,成交腰斩,跌至3132宗;5月楼市旺季,成交冲高至8846宗。
从整体情况来看,2018年上半年二手住宅市场活跃度环比去年略有增加,除春节月外,各月成交均高于2017年下半年的月均成交量。
广州中原研究发展部分析认为,目前广州楼市供需两端表现稳定,客户购房亦趋向理性,部分客户观望情绪有所减缓,看房客较去年下半年而言明显增多。
市场成交热点分析
低价房源待补给,200万以下房源成交大减
据广州中原研究发展部监测发现,2018年上半年,总价段为200万以下的房源成交大减,成交占比仅为37%,环比大幅下滑15%,同比去年同期净减17%,创历史以来新低。
而300-500万的房源成交占比为22%,环比净增4%。
广州中原研究发展部认为,低价盘源成交明显减少主要有两方面原因:
一方面,二手楼价飙涨,部分低价房源总价逐渐脱离200万行列。
另一方面,市场上刚需低价盘源稀缺,同时议价空间较小,以致上半年200万以下房源成交占比大幅下滑。
政策环境稳定,改善客户逐步入市,3房户型活跃
根据广州中原研究发展部监测,2018年上半年,三房房源成交占比有显著提升,共占33.4%,环比回升2.5%。
而一房的刚需户型成交略显乏力,上半年成交占比跌至13.5%,环比大幅下降2.1%。
广州中原研究发展部认为,踏入2018年以来,广州政策环境相对稳定,部分有“以小换大”置业需求的改善型客户观望情绪减缓;
原本推迟置业的客户逐步着手入市,以至于三房房源成交活跃。
千万豪宅成交活跃,半年成交超2016年全年
阳光家缘数据显示,2018年1月-6月26日广州千万豪宅共网签504套,超越2016年全年豪宅网签量(492宗),占上半年网签总量的1.26%,同比净增0.46%。
从网签分布情况来看,千万豪宅主要分布在市中心楼价高企的区域,如天河、越秀、海珠;或外围价格较低但盘源面积较大的增城、番禺。
据广州中原研究发展部监测,2018年上半年,广州传统豪宅板块珠江新城以及滨江东板块二手成交均价分别为85013元/平、53520元/平,同比去年同期涨幅分别达21%、20%。
其中,珠江新城板块楼价涨幅远超区域涨幅。总的来说,豪宅板块区位条件好、景观资源丰富、配套成熟,价格始终居高不下。
更多资金雄厚客户愿意选择购买豪宅来保值、升值。
贷款利率持续上调,市场投机行为遭压制
2018年上半年,广州信贷环境收紧,房贷利率整体呈现持续上升趋势。
据监测,截至6月中旬,广州二套房平均贷款利率已达5.91%,首套房的平均贷款利率亦上升至5.68%。
在这样的大背景下,房地产投资投机行为进一步被压缩,投资成本进一步增加,不少投资客慢慢地淡出市场。
据广州中原成交数据显示,2018年上半年,投资需求成交占比仅为6.2%,环比大幅下降1.7%。
另外,为避免贷款利率再度上调,置业买家应加快入市步伐,减少置业成本增加的损失。
区域成交
天河、海珠房价高企,成交跌幅明显
根据阳光家缘二手住宅网签数据显示,天河、海珠上半年分别成交4135套、4505套,同比去年同期跌幅超4成,达41.6%。
广州中原研究发展部分析认为,天河、海珠两区因价格逐渐高企,不少客户逐渐转移到价格相对低洼的番禺、增城等外围区域,尤其是刚需客户。
此外,黄埔区凭借“次新房”以及广州科学城企业员工的带动,市场需求仍然活跃。
2018年上半年,黄埔共成交1728宗,同比去年同期下滑17.8%,跌幅为广州各区中最低。
市区置业需求外溢,增城成交占比攀升
据广州中原研究发展部监测,广州市核心五区除天河区外,成交占比均有不用程度的下滑,置业需求逐步外溢至增城。
2018年上半年,增城区二手住宅成交占比高达19.4%,环比净增5.1%,同比净增4.2%,创历史新高。
归结原因:
1、增城区限购政策条件宽松,置业门槛较低;
2、规划利好不断。除TOD交通枢纽和富士康产业园落户增城等利好消息外,富士康联合碧桂园在增城朱村再落一子,打造湾区科技小镇,再次提升区域楼市含金量;
3、基建利好,交通网络逐步完善,打破区位的局限性。地铁13号线的开通以及21号线的规划,拉近了增城与市中心的距离。
4、中心区域盘源楼龄整体偏旧且价格高企,以致不少刚需置业需求外溢至增城“次新房”市场。
分区点评
番禺区:占全市活跃盘大半壁江山
2018年上半年,番禺区阳光家缘中介网签宗数为8721宗,环比微跌2.7%,同比大幅下滑39.1%,但仍保持广州各区成交的首位;
价格方面,番禺二手住宅网签均价为23739元/平,套均239万元/套左右。
在2018年上半年二手住宅成交活跃盘TOP10中,番禺占据大半壁江山,共占7个盘,主要集中在华南、钟村、洛溪、亚运城四大板块,且多数以成熟大社区楼盘为主。
广州中原研究发展部分析认为,番禺大盘因配套完善,房源较新,加上可选择盘源相对较多,因此受到不少客户青睐,其中祈福新村、广州亚运城因目前价格低洼,成交保持活跃。
2018年上半年成交均价为28453元/平、27462元/平,套均总价为252万元/套、226万元/套,置业门槛相对较低;而华南板块虽价格相对较高,且房源面积偏大。
但因交通便利度高,以及未来能够承接万博CBD规划利好,因此受改善客户或拥有一定经济实力的刚需客户的青睐。
另外,据广州中原研究发展部调研了解,洛溪板块因洛溪岛控制性详细规划出台的利好刺激,其活跃度较去年有明显提升,客户入市以及购买周期亦相对较快。
其活跃楼盘珠江花园因价格低洼,成交均价仅在29654元/平,套均总价仅在291万元/套左右,对刚需客户有一定吸引力。
天河区:价格高企,需求外溢,市场表现平淡
2018年上半年,天河区阳光家缘中介网签宗数为4135宗,环比微升3.5%,同比大幅下滑41.6%;而网签均价为43347元/平,套均总价为377万元/套。
据广州中原研究发展部监测,随着天河区房价逐步走高,而外围区番禺、增城等价格低洼,加上房龄相对较新,部分置业需求逐步外溢。
自2016年起,天河区二手住宅成交占比呈下滑的趋势,占比由2016年上半年的19.1%下滑至2018年上半年的9.8%,占比足足减少了9.3%。
另外,据广州中原研究发展部调研了解,一向受刚需青睐的东圃板块,上半年表现亦相对平淡,上门看房客较去年相比大减近三成,部分客户对后市看涨信心较弱,观望情绪浓厚。加上周边一手项目“珠江花城”的分流影响较大,东圃板块成交活跃度明显下滑。据监测,2018年上半年东圃板块成交占比为13.8%,同比大幅下滑5.4个百分点。
越秀区:散盘入市门槛低,成交向好
2018年上半年,越秀区阳光家缘中介网签宗数为2955宗,环比下降12.5%,同比下滑35.2%;
而二手住宅网签均价为43514元/平,套均总价为316万元/套,价格仅次于天河区。
根据中原成交大数据显示,2018年上半年越秀区散盘成交向好,成交占比为59.3%,同比净增3.9%。
广州中原研究发展部分析认为,散盘成交占比提高主要原因有两方面:
一、信贷环境收紧,利率上调,部分改善买家置业成本提升,从而转为观望状态。而大部分散盘置业者多为刚性需求,受政策影响相对较少;
二、现越秀区小区房价格总价相对较高,而散盘房源入市门槛较低。如东风广场2房成交均价在87000元/平,总价高达650-800万/套左右;
而同样为东风东板块的水荫路散盘,本月成交价在50000元/平左右,总价为300-500万/套左右,因此由于散盘价格相对低洼,对于刚需客户更容易接受。
海珠区:赤岗板块承接琶洲利好
2018年上半年,海珠区阳光家缘中介网签宗数为4505宗,同比下滑41.6%;而网签均价为34851元/平,套均总价为253万元/套。
其中,海珠西板块凭借生活配套成熟、交通通达性高等条件优势,成交始终保持活跃,2018年上半年,海珠西板块成交均价为39461元/平。
另外,据广州中原研究发展部监测发现,2018年上半年,赤岗板块成交均价飘升至41040元/平,环比上升18%,同比去年同期上涨达41%,涨幅远超大市,为海珠区涨幅最为明显的板块。
广州中原研究发展部认为,赤岗板块楼市价值逐步提升主因:
一、板块区位优越,紧邻琶洲商务区。未来可承接琶洲规划利好以及企业员工居住需求。
二、无论是楼梯楼还是电梯楼,可选择房源较多,且多以优质小区为主,小区环境亦相对较好。
三、赤岗板块生活氛围浓厚,周边生活配套完善,对于部分刚需客户有较强的吸引力。
荔湾区:小户型房源受追捧,盘源待补给
2018年上半年,荔湾区阳光家缘中介网签宗数为2714宗,同比下滑34.2%,成交量跌至全市第8位;中原成交均价为39462元/平,套均总价为261万元/套。
其中,一向受老广青睐的康王路板块成交最为活跃,上半年成交均价为36470元/平,其活跃楼盘为荔湾广场,成交均价为24475元/平,套均总价仅在245万元/套左右。
据广州中原研究发展部调研了解,荔湾区小户型房源相当“抢手”,房源十分稀缺,芳村板块的学位房楼梯楼小户型表现尤其突出,购买周期多在5天左右。
据监测,荔湾区2018年1季度60平以下房源成交占比高达40.5%,环比净增2.6%,但由于小户型盘源去化速度较快,市场未能及时补充,致使2季度成交受阻,2018年2季度成交占比下降至31.7%,环比大幅下滑8.8%。
广州中原研究发展部认为,荔湾小户型成交活跃主要有两方面原因:
一方面,入市门槛低,60方以下的楼梯楼套均总价仅在130万/套左右,置业性价比较高;
另一方面,荔湾利好消息不断,未来楼市含金量有望进一步提升,投资潜力大。
白云区:罗冲围成交攀升,成交占比持续上扬
2018年上半年,白云区阳光家缘中介网签宗数为4144宗,同比下滑43.5%;二手住宅网签均价为28301元/平,套均总价为229万元/套。
另外,白云区机场路板块凭借价格低洼的优势,市场需求不减,需求活跃。上半年成交均价为26968元/平,其活跃楼盘汇侨新城成交均价仅为27471元/平。
据广州中原研究发展部监测,2018年2季度,罗冲围板块成交占比为38.9%,较1季度大幅提升,环比净增8.4%,较2017年3季度净增16.4%。
广州中原研究发展部分析认为,目前罗冲围板块处于市区洼地,活跃楼盘富力半岛花园上半年成交均价仅在32878元/平,套均总价为216万元/套,对于部分首次置业客户有一定的吸引力。
同时,板块轨道交通亦逐步完善,目前地铁12号线处于建设阶段,导致其成交热度逐步攀升。
另外,未来罗冲围板块控制性规划落成后,片区的居住价值将有所提升,将更符合居住新城的性质。
下半年预测
成交量价平稳,湾区规划出台或能刺激市场
自新政出台后,楼市回归理性,业主报价指数始终在低位徘徊,维持在35%上下波动,2018年上半年内仅一周高于荣枯线,业主对后市看涨信心较弱。
而成交量相对稳定,基本保持月度7500套水平。
另外,粤港澳大湾区规划处于最后修改调整阶段,预计细则出台在即,而广州作为湾区的重要门户,届时利好消息将可能会刺激置业客户,从而加快入市。
因此,广州中原研究发展部预测,2018年下半年广州二手住宅价格将更趋平稳,而成交量平稳或微升。
2023-05-22 10:00
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