宋延庆：从规模业绩看房地产企业可分为五个梯级

　　第四梯级是10-30亿元。处于这一梯级的企业数量越有1100家。其中上市公司有华远、亿城、中弘、鑫苑等。这类企业大都有3-10个项目，属于典型的“三多”企业(在多个城市同时开发多个项目，有多种项目类型)。

　　第五梯级是10亿元以下。这类企业通常有1-3个项目，基本属于项目法人或单一城市型房地产企业，即通常所说的小型企业。这一梯级的企业数量最多，占总数的90%以上。

　　注意，之所以说第五梯级企业“占总数的90%以上”，而没有给出具体、准确的数值，是因为到底有多少家房地产企业，可能永远是一个没有准确答案的市场之谜。

　　上市房企数量为例。要真正准确地弄清到底有多少家并不是一件容易的事，因为统计口径和界定标准不一样，致使申万、wind等数量不一。即使有统一标准，因为企业IPO、重组或退市等，其数量也是动态变化的。为了核准2011年末的上市房企数量，在去年底兰德咨询与中房协联合发布的《房地产开发企业经营管理蓝皮书》的基础上，我们通过房地产企业逆向追溯母公司的主业构成，设定了三条标准：(1)是内地房地产上市公司，由此而剔除了和黄、凯德等外资企业;(2)是房地产开发公司，不包括世联、易居等服务商;(3)有多个主业且房地产开发是主业之一，但不是第一主业的，例如中铁二局、建发股份等，也不在统计之列。依次标准，兰德咨询逐一分析后统计的数量是177家。其中，沪市75家，深市62家，香港38家，境外2家。准确统计出上市房企的数量，也算是兰德咨询的研究成果和贡献之一。

　　那么，2011年末有全国共有多少房地产开发企业呢?这首先要澄清两个基本名词术语：房地产开发企业数量和房地产法人单位数量。我国2009年和2005年两次公布的经济普查数据，都是“法人单位”数量，其中肯定包括数量众多的、独立法人的项目公司。数据显示，2004年末，我国房地产开发经营业的法人单位是5.9万个，2008年是87881个。2009年和2010年分别降至80407家和66290家，同比分别减少了8.5%和17.56%，两年内累积减少了24.57%。2011年末还有多少，至今未见官方统计数据。兰德咨询预计，可能在5.5万左右。需要特别强调的是，2010年、2011年房地产开发法人单位数量减少的原因，并非仅是人们通常所说的“洗牌”的结果，还有企业主动注销或合并等原因。项目完成后，注销或合并项目公司是正常的。不宜将原因简单归为“洗牌”结果。

　　鉴于大多数房地产企业都有两个以上项目，而且很多企业为了融资方便，并规避风险，都设立独立法人的项目开发公司，所以房地产法人单位数量肯定会远远多于实际的房地产开发企业数量。根据兰德咨询对某城市的调查，并综合了统计、建设、银行(合并报表)等多家数据，得出前者是后者的3.1倍。进而，我们提算的结果是：2011年末，全国房地产开发企业数量是1.7万家左右。

　　再回到本文的主题。

　　评价一家企业的业绩以及所处梯级，绝非只是简单的销售额。事实上，年度销售额是最简单的业绩指标，销售额排名也是最肤浅的排名。举一个简单的例子。如果某企业年度合同销售额是100亿元，而随后就有签约后退房的，则实际合同销售额就会发生变化。而且，因为房地产企业的固有特点和会计政策(销售难以即期结算)更决定了合同销售额与营业收入有较大差别。例如，万科2011年度的合同销售额1215.4亿元，并非权益切分后的实际销售额，而是合并报表的结果，而且与营业收入之间就相差了497.6亿元(2010年相差574.5亿元)。所以，很多企业在年报中甚至不发布销售额数据。