张明：宏观调控是解决不了行业稳定发展的问题

　　土地供应制度存在的缺陷：在集体土地不能用于商品房建设的条件下，地方政府垄断了国有土地出让事实上由于国有机构办事效率低下，容易造成收储进展缓慢，土地供应跟不上土地需求的步伐;再加上土地储备中心有意愿通过土地储备中心能够通过计划供应土地达到推动地价不断上涨的目的;土地“招拍挂”制度本身存在缺陷，其以“价高者得”作为主要设计宗旨，无法制止价格过快上涨，更无力推动地价合理回归;以上两个因素导致地价容易过快上涨，从而带动房价上涨过快。

　　税收制度的缺陷：我国房地产税主要集中在销售环节，而对持有环节征税较少，这不利益打击住房投机。房地产保有环节税费种类过少，一方面，受房价持续升高的影响，大量闲散资金涌入房地产市场，投机行为增多，导致房价虚高;另一方面，土地是政府财政收入的重要来源，由于土地的保有税负过低，使几乎占城镇土地总量98%的土地由企业无偿或近似无偿地取得和持有者，土地的价值大部分体现在土地使用权出让金上，有可能导致政府片面追求财政收入而将土地投入市场，使得土地供给超出需求，造成房地产市场供需失衡。对于个人占用几乎不征税，投资购买房地产的预期受益便会很高，而且基本可以不付税(只要不通过市场出租和交易)，这样就刺激了各类投资者对房地产的需求，尤其是房地产投机商，他们可以无税收成本地占有大量房地产，以低价买进， 高价卖出。 土地交易和流通市场税负过高，不仅抑制了土地的正常交易，助长了隐性流动现象的蔓延，还直接阻碍了划拨存量土地进入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日趋严重。

　　三、房地产市场制度建设的方向

　　建议从以下三个方面完善预售许可制度：

　　预售许可制度的完善：首先，预售的条件要进一步提高，将“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”的条件改为“土建开发投资(不包括土地购置)的资金达到50%以上”;预售合同中明确规定开发商的违约责任，对于不能按期交工、降低质量、面积缩水等行为，在行政执法中进行严惩，维护购房者的利益。

　　土地供给制度的完善：首先要定期公布地方政府中长期土地供应计划，使得开发商能够合理安排土地购置款，避免造成土地供应不足的预期;考虑允许农村集体建设用地进入商品房市场，改善土地供应结构;重新设计目前的“招、拍、挂”制度，改变单纯以价格作为竞争要素的局面，综合考虑开发商的开发能力、信誉等因素，实现土地价格可上可下，推动地价合理回归。

　　税收制度的完善：加强在持有房地产持有环节的征税，加强对炒房群体和豪宅的征税，可以考虑实行累积税率，以家庭为单位，对于位于人均居住面积内的住宅免征房产税，而对于超过人均居住面积的部分实行累积税率，大幅度提高税率，对于三套以上住房实行100%的累进税率，彻底制止炒房行为。