贾卧龙：政策底线由中央确定 地方决定房价“底线”

　　今年全国“两会”召开期间，住建部副部长齐骥明确表示，近期内不会再出台新的房地产调控政策，这是国家“政策探底”的信号释放，今后很长一段时间，我国的楼市都将延续现有的调控政策，不会加码，也不会放松。“政策底”已经显现，紧接着“市场底”就成为各方关心的话题，政策底线由中央确定，而市场底线则取决于各地方政府。

　　财政缩水，地方政府“捉襟见肘”

　　房地产市场在前两年有过一段飙升，各地方政府也借着楼市的东风，靠土地出让的收入赚的盆满钵满，土地出让金日渐升高，直接带动房价跟着飞涨。靠着对未来楼市发展的乐观预期，地方政府开始大量借债搞地方开发建设，这其中主要为银行贷款。各地方政府的建设性上涨开始于08年的下半年之后，大量的银行借款也从那时开始，这也迎合了国家当时刺激经济的大形势。这些借款的还款期大致在2到5年，也就是说，2011年到2013年将会是地方政府还债的一个高峰期。

　　但是国家对于房地产市场的调控打乱了地方政府的计划，调控带来的楼市寒冬直接打击了地方政府的财政收入。房地产市场销量锐减，开发商多选择减少拿地、节省开支来暂时规避调控，而不是降价促销，如此一来，地方政府的土地出让收入自然直线下降，京沪等一线城市的土地收入普遍缩水三成以上。收入减少，大型建设项目急需用钱，还债高峰又开始临近，地方政府的日子很是难过。

　　拿什么拯救你，地方财政?

　　调控之下，地方政府的短期压力要大于开发商，这也是为什么在调控期间，总有一些地方政府试图松动政策、试探政策底线的原因所在。其实谁都知道，土地财政不是长久之计，过度依赖土地财政，会直接影响地方实体经济的发展，造成经济发展的失衡，还容易在征地、拆迁等过程中引发冲突，激化社会矛盾，影响社会和谐。但是，土地财政就像鸦片一样，吃惯“土地饭”的地方政府想要一下子转型非常困难，转变经济发展方式，积极发展实体经济是未来的方向，但这些不是一朝一夕就能实现的，地方政府还得想办法先度过眼前的危机。

　　实体经济、文化经济在短期内无法奏效，地方政府所能想到的恐怕还是用房地产拯救地方财政。所以地方政府比开发商还要盼望调控的松动，当前，中央的态度很明确，坚持房地产市场调控不动摇，但是也在政策上为地方政府提供了一些便利，比如对刚需购房者的鼓励，差别化信贷政策的实施以及允许地方政府的微调等，这样一来，虽然调控还在继续，但效果难免会打些折扣。而地方政府靠政策微调，使得土地收入锐减情况有所缓解，房价“稳中微降”应该是大概率事件了。所以，房价的降幅和下降速度都取决于地方政府的承压力，地方政府能够喘息的空间，就是房价的价位区间。

　　经济转型是地方经济可持续发展的必由之路，但转型不是短期内就能完成的工作，需要一个时间段，因此中央会留给地方政府一段“治病”、“戒毒”的时间，这段时间内，楼市的调控政策不会继续加码，反而会留给地方政府足够的操作空间，因此，未来一段时间，楼市的市场情况将取决于各地方政府的具体操作。