张明：宏观调控是解决不了行业稳定发展的问题

　　——略论住房市场制度建设

　　一、宏观调控解决不了行业稳定发展的问题

　　2005年以来，我国房地产价格的上涨，导致我国进入房地产宏观调控周期，政策无所不用其极，包括金融政策、财税政策、房地产行业管理政策;但是从实际效果来看，房价要么越调控越涨，要么上涨下降，从来没有实现过市场的健康持续发;调控效果可谓差强人意。

　　一线城市房地产市场是全国市场的先导，并且在全国市场占有重要地位，我们以北京市场为例，来分析2005年以来，国家开始宏观调控以来的市场状况。

　　2005年宏观调控以来，出台的调控政策涉及的部门之多、政策出台之频繁，是任何一个行业都不能比拟的。从2005年到2008年上半年，2005年北京商品房价格实际上涨幅度超过20%，2005年以后房地产价格涨幅不断上升，与之相伴随的是交易量攀升。2008年，房地产宏观调控政策进一步收紧，加上国际金融危机的影响，北京深圳等一线城市的房价下降，年度跌幅超过20%，以北京为代表的一线城市房地产销售量同比大幅度下降，深圳等地出现了较大规模的退房潮，;2009年国家放松了宏观调控，北、上、广、深等一线城市房价出现报复性上涨，2009年和2010年一线城市房价的年均增长率超过50%，大部分城市的房价在这两年里面翻了一番;2011年下半年，房地产宏观调控的效果显现，北京的房价开始下降，三环以外均价下降接近20%。谢国忠等人认为，如果坚持宏观调控，一线城市房价整体将下降超过50%。综上所述：市场并没有按照调控者的意图来进行，而且是从来都没有实现过“持续、稳定、健康发展”

　　房地产市场宏观调控的失败还能够从市场表现略窥一二;当房价上涨时，一线城市售楼处呈现排队购房的长龙，有的人购房者甚至排队几天几夜，一个房号就能够炒到几十万元;当房价下降时，各地大量购房者要求退房，打砸售楼处事件频繁发生;这些现象表明宏观调控根本无法解决市场稳定健康发展的问题。

　　究其原因，宏观经济调控能力有待提升是一个主要原因，但是通过仅仅通过宏观调控很难实现市场的持续稳定发展是另外一个根本性原因。

　　二、我国房地产行业现行制度性缺陷

　　房地产市场稳定发展的基础在于根本性制度建设，在制度建设基础缺乏的前提下，很难保证市场。究竟有哪些制度能够保证房地产市场的健康稳定发展呢?

　　预售许可制度的缺陷：商品房预售许可制度设立的初衷是为了解决开发商的资金瓶颈、促进促进房地产供应快速扩大，但由于预售条件过于宽松，使其失去了稳定市场的功能。例如，《城市房地产管理法》规定的 “投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”即可申请预售许可，开发商一般会先将土地作用权抵押用于银行贷款，25%的资金对资金对于开发商来说轻而易举的事情。在实际操作中，开发商通常在支付了部分土地款以后就能够获得预售许可证，再通过出售一部分住房即可实现现金流为正，极大降低了风险;将去库存的压力和后续投资的资金压力全部转嫁给住房消费者或者银行，使自身有足够的资金实力和购房者博弈，很容易通过囤房、虚假认购等形式推动住房价格上涨。

　　土地供应制度存在的缺陷：在集体土地不能用于商品房建设的条件下，地方政府垄断了国有土地出让事实上由于国有机构办事效率低下，容易造成收储进展缓慢，土地供应跟不上土地需求的步伐;再加上土地储备中心有意愿通过土地储备中心能够通过计划供应土地达到推动地价不断上涨的目的;土地“招拍挂”制度本身存在缺陷，其以“价高者得”作为主要设计宗旨，无法制止价格过快上涨，更无力推动地价合理回归;以上两个因素导致地价容易过快上涨，从而带动房价上涨过快。

　　税收制度的缺陷：我国房地产税主要集中在销售环节，而对持有环节征税较少，这不利益打击住房投机。房地产保有环节税费种类过少，一方面，受房价持续升高的影响，大量闲散资金涌入房地产市场，投机行为增多，导致房价虚高;另一方面，土地是政府财政收入的重要来源，由于土地的保有税负过低，使几乎占城镇土地总量98%的土地由企业无偿或近似无偿地取得和持有者，土地的价值大部分体现在土地使用权出让金上，有可能导致政府片面追求财政收入而将土地投入市场，使得土地供给超出需求，造成房地产市场供需失衡。对于个人占用几乎不征税，投资购买房地产的预期受益便会很高，而且基本可以不付税(只要不通过市场出租和交易)，这样就刺激了各类投资者对房地产的需求，尤其是房地产投机商，他们可以无税收成本地占有大量房地产，以低价买进， 高价卖出。 土地交易和流通市场税负过高，不仅抑制了土地的正常交易，助长了隐性流动现象的蔓延，还直接阻碍了划拨存量土地进入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日趋严重。

　　三、房地产市场制度建设的方向

　　建议从以下三个方面完善预售许可制度：

　　预售许可制度的完善：首先，预售的条件要进一步提高，将“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”的条件改为“土建开发投资(不包括土地购置)的资金达到50%以上”;预售合同中明确规定开发商的违约责任，对于不能按期交工、降低质量、面积缩水等行为，在行政执法中进行严惩，维护购房者的利益。

　　土地供给制度的完善：首先要定期公布地方政府中长期土地供应计划，使得开发商能够合理安排土地购置款，避免造成土地供应不足的预期;考虑允许农村集体建设用地进入商品房市场，改善土地供应结构;重新设计目前的“招、拍、挂”制度，改变单纯以价格作为竞争要素的局面，综合考虑开发商的开发能力、信誉等因素，实现土地价格可上可下，推动地价合理回归。

　　税收制度的完善：加强在持有房地产持有环节的征税，加强对炒房群体和豪宅的征税，可以考虑实行累积税率，以家庭为单位，对于位于人均居住面积内的住宅免征房产税，而对于超过人均居住面积的部分实行累积税率，大幅度提高税率，对于三套以上住房实行100%的累进税率，彻底制止炒房行为。