市场持续低位盘整，因城施策确保平稳

　　——2018 年度广东房地产市场分析报告

　　概述：2018 年，广东商品房销售市场总体保持平稳运行，销售面积同比降幅基本保持在 10%左右，销售额同比基本持平，处于低位盘整阶段。其中珠三角地区逐步筑底回升，粤东西北地区处于寻底调整阶段。商品住宅待售面积降至近五年最低位，市场主要矛盾由去库存转向补库存。商品房新开工面积较同期销售面积略高，待开发土地面积较大幅度增长，将成为 2019 年商品房市场供应的基本保障。全年到位资金增速较上半年有明显提升，资金状况总体稳健。完成投资保持较高增长水平，但主要由土地购置费增加拉动。

　　1.销售市场整体低位盘整，房住不炒彰显调控效能

　　近两年在坚持“房住不炒”定位的持续调控下，广东房地产市场热度逐年下降。2018 年，全省商品房销售面积 14336.31 万平方米，销售额 18742.12 亿元，同比分别下降 10.2%和 0.3%；商品住宅销售面积 12075.10 万平方米，销售额15595.29 亿元，同比下降 10.7%和增长 1.0%。商品房销售均价 13073 元/平方米，其中商品住宅均价 12915 元/平方米，同比分别上涨 11.0%和 13.1%。从市场走势看，2018 年商品房销售面积同比降幅基本保持在 10%左右，销售额同比基本持平，商品房销售市场总体保持平稳运行，处于低位盘整阶段。

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　　从信贷情况看，2018 年广东中外资银行业机构新增房地产贷款余额合计8980.24 亿元，占各项新增贷款余额的 47.5%，同比下降 2.8 个百分点。其中，新增个人住房贷款 5238.87 亿元，占各项新增贷款余额的 27.7%，同比下降4.2个百分点，比 2015、2016 年分别大幅下降 19.7 个和 27.6 个百分点。数据反映，随着近两年金融稳杠杆、资产防泡沫政策的贯彻实施，信贷资金大量流入房地产市场的势头明显得到遏制，对有效抑制房地产市场过热发展起到了关键作用。

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　　从地区市场表现看，在分类调控、因城施策的原则下，过去两年，珠三角地区的热点城市围绕“房住不炒”定位不断加强市场调控，限贷、限购、限价、限签、限转让等调控措施促使珠三角地区商品房销售面积同比自 2017 年以来持续负增长，其中 2018 年降幅同比虽进一步扩大，但呈逐季收窄趋势，市场总体进入筑底阶段，全年同比下降 10.4%。粤东西北地区因地方政策环境相对宽松，受珠三角热点城市外溢需求带动，2017 年商品房销售量同比大幅增长，但随着信贷政策整体收紧，增幅逐步回落，至 2018 年底均进入负增长区间，同比分别下降 7.8%、4.9%和 13.4%，处于寻底调整阶段。

　　从库存情况看，截至 2018 年末，全省商品房待售面积 4971.25 万平方米，其中商品住宅待售面积2358.02 万平方米，非住宅待售面积 2613.23 万平方米，同比分别下降 2.3%和增长 1.5%。数据显示，当前商品住宅待售面积处于近年低位，去库存政策成效显著；非住宅商品房待售面积自 2014 年以来持续增加，但走势逐渐趋于平缓。

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　　2.投资增速较高但存隐忧，开发稳健有利平衡供求2018 年全省完成房地产投资 14412.19 亿元，同比增长 19.3%，全年保持较高增长水平。从投资构成看，建安工程投资 8429.72 亿元，设备工器具购置132.46亿元，同比分别增长 1.2%和 10.0%，合计拉动投资增长 0.9 个百分点，对总体投资增长的贡献率仅为 4.83%，同比大幅下降 53.12 个百分点；土地购置费 4917.70亿元，同比增长 69.7%，拉动房地产总体投资增长 16.7 个百分点，对总体投资增长的贡献率高达 86.42%，同比提高 49.4 个百分点，即 2018 年房地产投资增长主要由土地购置费拉动。由此反映，一方面，土地购置费同比增速大大超过建安工程投资增速，意味着新增投资项目土地成本大幅提高，最终开发的产品价格面临上涨压力；另一方面，项目因土地购置费大幅增加，一定程度上削弱了建安工程投资等其他项目的支出能力，对项目的顺利施工建设也将带来一定的隐忧。

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　　从开发建设情况看，2018 年全省商品房施工面积 79935.06 万平方米，同比增长 10.3%，全年保持平稳增长态势。其中，本年商品房新开工面积19144.08万平方米，商品住宅新开工面积 13593.10 万平方米，同比增长 14.1%和 16.2%；商品房竣工面积 7615.25 万平方米,同比下降 7.1%。从商品住宅静态供求关系比较，2018 年全省商品住宅新开工面积与同期销售面积的比值为 1.13:1，供求关系略显宽松，与 2012-2014 年相当，明显高于 2015-2017 年水平，一定程度反映出未来一年供求关系趋于改善。从各地区情况看，在 2016 年之前供求关系差别较大，近两年趋于一致，与全省总体水平基本重叠。虽然当前各地区供求比相近，但考虑到珠三角楼市已呈触底回升趋势，粤东西北则可能进一步回落调整，意味着珠三角地区的供求关系相比其他地区较为紧张。