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市场持续低位盘整,因城施策确保平稳

广 来源:广东省房地产行业协会   广州房掌柜  2019-02-01 10:30:16阅读量:7057
[摘要]2018年度广东房地产市场分析报告

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  3.企业资金状况稳中有变,土地成交溢价水平收敛

  2018 年广东房地产企业到位资金 21722.28 亿元,同比增长 13.4%,增速较上半年有明显提升,资金状况总体稳健。其中,国内贷款 4236.05 亿元,自筹资金 6292.10 亿元,定金及预收款 7250.92 亿元,个人按揭贷款 3008.94 亿元同比分别增长 3.7%、17.8%、21.1%和 1.2%;分别占到位资金的 19.5%、29.0%、33.4%和 13.9%,合计占 95.7%。利用外资及其他到位资金分别为 13.28 亿元和 920.99亿元,同比下降 74.8%和增长 28.8%,分别占到位资金的 0.1%和 4.2%。数据反映,受房地产信贷政策持续收紧影响,企业国内贷款增速相比 2017 年大幅回落,企业到位资金主要依赖自筹资金和销售回款。与此同时,2018 年第四季度起全国房地产企业迎来了第一轮偿债高峰,2019 年将有近万亿元的待偿债务,当前外债发行平均利率已超过 10%。面对在建工程和后市供应的增长,以及日益凸显的偿债压力,当前行业相对稳健的资金状况仍面临金融环境、市场预期等方面的变化风险,企业仍需进一步加快销售回笼节奏。

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  从2018 年新增纳入统计的土地购置情况看,全省房地产企业购置面积1968.44 万平方米,成交价款 1900.20 亿元,同比分别增长6.9%和 20.6%;成交均价 9653 元/平方米,同比增长 12.8%。截至 12 月期末,全省待开发土地面积4442.17 万平方米,同比增长 29.0%。数据显示,房地产企业待开发土地面积有较大幅度提高,对于进一步改善后市商品房供求关系奠定了较好基础。

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  从土地实际出让情况看,据广东房协土地与产业研究中心监测,2018 年全省共成交 2270 宗经营性用地,成交面积 7878.05 万平方米,同比下降 24.7%;成交金额 4579.94 亿元,同比增长 13.4%;共流拍 151 宗,流拍率为 7.5%,流拍面积 635.34 万平方米。其中,成交居住用地 2728.3 万平方米,同比下降 18.9%;成交金额 3588.42 亿元,同比增长 41.0%。成交商服用地 477.46 万平方米,成交金额632.03 亿元,同比分别下降41.3%和45.8%。从溢价情况来看,经营性用地底价成交 1692 宗,占总成交量 74.9%。其中,居住用地底价成交 388 宗,占居住用地总成交宗数的 36%;溢价在 1%-50%区间的 259 宗,溢价 50%-100%区间的 110 宗,溢价 100%以上的 60 宗。商服用地底价成交 173 宗,占商服用地总成交宗数的 77%;溢价在 1%-50%区间的 27 宗,溢价 50%以上的 22 宗。比较而言,2018 年居住用地溢价情况显著高于商服用地,但相对 2017 年溢价水平有所收敛,土地市场趋于理性。

  二、市场展望

  从宏观经济形势看,习近平总书记在1 月21 日省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班上指出,“经济运行稳中有变、变中有忧”“各地区各部门要平衡好稳增长和防风险的关系,把握好节奏和力度”。为营造适宜的高质量发展和供给侧结构性改革的货币金融环境,保持流动性合理充裕,保持货币信贷和社会融资规模合理增长,人民银行持续实施稳健的货币政策,注重定向调控,自2018 年以来,累计降准5 次,累计向市场投放 3.6 万亿元长期资金。虽然房地产业不在定向支持之列,但降准对房地产市场仍然存在间接利好影响。对于银行来说,个人房贷属于优质资产,银行可贷款额度增加之后可能会加大个人房贷的投放力度,房贷利率将呈稳中略降的趋势,有利于购房需求的释放。

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责任编辑:陈淋运

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