市场持续低位盘整，因城施策确保平稳

　　从调控政策层面看，平稳发展事关社会大局，稳定的房地产市场是人心所向、大势所趋，应该充分发挥房地产市场作为国民经济稳压器和国民财富储蓄器的作用。全国住房和城乡建设工作会议明确，2019 年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。广东省政府工作报告提出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，因城施策、分类指导，促进房地产市场平稳健康发展。因城施策、分类指导，意味着地方政府有更大的调控自主权，鉴于当前已经取得较为明显的调控成效，前期如限价、限售、限签等地方政策有望得到适度修正。但根据中央经济会议要求，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”，“因城施策”仍须遵循“房住不炒”的定位，预计调控方式将由限制交易转向调控供给结构，坚持租购并举，完善住房市场体系和住房保障体系，如加快推进集体土地入市、鼓励住房租赁市场发展、试点推进共有产权住房建设等。从市场供求关系看，供应方面，当前全省商品住宅库存降至近五年来的最低位，但 2018 年较高增幅的新开工面积和待开发土地面积，将成为 2019 年商品房市场供应的基本保障；随着部分城市调整限价、限签政策，市场的有效供应也将进一步增加。需求方面，受益于住房消费升级、城镇化水平持续提升及城市更新改造需求增加，商品房市场需求仍有强劲支撑。在“房住不炒”的定位之下，合理住房需求将得到保障和支持，投机炒作行为则将继续受到严厉抑制。总体而言，市场将呈现供求基本平衡状态，继续保持窄幅波动盘整态势。

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　　综上所述，2019 年，坚持“房住不炒”定位仍是基本原则，“稳地价、稳房价、稳预期”将成为调控工作的政策目标。建议相关政府部门适时修正有关行政限制政策，支持首次置业和改善需求；通过税收、金融、法律等手段盘活、规范住房租赁市场；加快推进集体建设用地入市，优化土地供给结构，改革单一的土地出让制度；制定相关政策法规，鼓励和支持房地产行业建立新业态体系，包括满足人民群众美好生活动需要的高品质住宅，以及高品质的衣、食、住、行、娱、医、教、养等系统服务。建议房地产企业要提高政治站位，树立政治意识和大局意识，坚持“房住不炒”，规范经营行为，全面提升对经济社会发展的责任感和使命感；加强风险防范意识，理性定价，加强企业资金流管控，共同促进房地产行业平稳健康发展；坚持高品质发展，结合新技术、新消费的发展趋势，服务于人民群众对美好生活的需要；关注转型升级发展，把握乡村振兴、特色小镇、田园综合体等所带来的新机遇。

　　三、机构观点

　　【世联研究】回顾 2018 年，在此纷繁乱眼的环境中，市场仍然持续向上，行业仍然有着不错的成绩，再创新高的市场背后，房地产市场呈现出“高位增长，量价背离”“土拍回落，流拍高走”“业绩无忧，回款见肘”“预期降温，风险激增”等特征。2019 年开局，面临的是与以往完全不一样的场景，行业过去 30 年持续增长的支撑是居民部门杠杆水平低、房企快周转高杠杆和住房商品化，这些条件有了变化。以往市场大好的动因和逻辑已不尽适用，全盘上扬或者轮动上扬的可能性变得渺茫，结构性的机会稍瞬即逝，细述每一个市场的结构和趋势，最终无法回避一个事实：回款才是核心命题。面对种种不一样的情景，对于 2019年房地产市场，有以下展望：破 90 万亿之后，经济需要房地产稳定；1 亿人落户的任务，抢人大战高潮未至；绕不过的 29.1%剪刀差和 7 千亿债务；政策到期在即，新供应模式可期。

　　【合富研究院】未来市场将由“短周期上下波动”向“长周期稳速”发展。对政府而言，住房去库存结束后，商业的库存问题仍然待解；对企业而言，业态多元是长期趋势。2019 年整体市场环境相较 2018 年乐观，但全面宽松的信号难以看到，机会在于各城因应自身土地、楼市情况实施灵活调整。刚需购房者获得的信贷倾斜有望提高。房企资金压力仍大，债务到期将推动房企积极走货。在政

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　　府维稳、房企走货“合力”下，一线及强二线城市（尤其核心区域）市场景气有望企稳/回升，然而中央“稳字当头”，亦难以出现异常升幅；二线及强三线城市 2019 年新增供应继续趋多，预计竞争仍然激烈；三四线城市由于市场波动相较其它城市迟钝，其下滑趋势有较大可能在 2019 年延续（但城市辐射能力强、仍具价格优势的城市除外）。

　　【克而瑞】从 2018 年年末开始，中国房地产市场调控的重心从“遏制房价上涨”转变为“稳地价、稳房价、稳预期”，稳定市场成为中央和地方政府的第一诉求。这意味着，在 2019 年，很有可能见到之前经历过深度调控的一二线城市，为了稳定市场的成交量，防止房价进一步跌入下行周期，将会针对既有调控政策进行优化调整，在坚守“房住不炒”的红线基础上，适度鼓励合理住房需求的释放，从而为市场恢复应有的温度带来转机。整体来看，在“因城施策、分类指导”的调控方针下，2019 年房地产市场的分化依然不可避免，一二线城市及热门城市圈的楼市有望随着政策环境的改善而有所升温，而大部分周边的三四线城市在经过近两年的爆发性增长之后，市场将重新进入蓄能的蛰伏期。

　　【广东中原战略研究中心】2018 年“房住不炒”总基调不变，重在“稳地价、稳房价、稳预期”，广州于第四季度出现边际放松迹象，影响购房成本的调控已经逐步退出，回归市场逻辑。市场方面，房企为回笼资金积极推货，加上城市价值不断提升，带动广州市场签约量总体平稳、且实际成交远高于数据呈现；广州各区价格于第三季度普遍回落，主城区项目抗震能力强，远郊项目则受市场影响大、稳定性相对偏低。展望后市，2019 年经济政策稳中求进总基调不变，宏观政策强化逆周期调节，而广州在“房住不炒”的指导下，限购、限贷、限转让放宽可能性甚微。广州房价在春节前后仍将盘整筑底，一季度末开始新一轮的温和上涨期。供应方面，预计 2019 年新增货量约 10 万套，与 2018 年实际供应套数基本持平。