广州9月二手住宅：金九成色不足，市场成交下滑

海珠区

广钢促销力度大

海珠西板块客户分流严重

9月份,海珠区二手住宅网签宗数为468宗,环比上月同期下滑20.7%。但需要指出的是,本月海珠区江南大道南板块成交量再度超越海珠西板块。

其优质小区盘源云集,其中以保利红棉花园和保利百合花园成交最为活跃,9月成交均价分别为30770元/平、44098元/平,套均均价仅为192万元/套、311万元/套,入市门槛相当低,能够满足客户的置业需求。

据广州中原研究发展部监测发现,本月海珠区海珠西板块市场活跃度明显下滑,上门看房可环比8月同期大幅减少,成交占比亦从26.2%下滑至本月的14.3%,环比净减11.9%。

广州中原研究发展部认为,海珠西板块成交明显下滑主要有两方面原因:

一方面,隔岸相对的广钢新城板块近期一手住宅频繁推出多个特价单位,最高优惠幅度超百万元,其折后价格甚至低于海珠西板块部分二手物业的楼价,致使客户分流至一手市场;

另一方面,海珠西板块楼价相对高企,如优质电梯物业——光大花园套均均价基本处于480万元/套以上,部分客户只能望而止步。

荔湾区

业客僵持

中山八板块成交大不如前

2018年9月,荔湾区网签均价为30678元/㎡;阳光家缘中介网签量为247宗,较8月同期下滑29.4%。

根据中原成交数据显示,本月荔湾区康王路板块成交活跃度有所下滑,但其活跃楼盘恒宝华庭成交亦相对乐观,本月成交均价为50479元/套,套均均价在420万元/套左右。

另外,据广州中原研究发展部调研了解,在今年的金九传统旺季中,荔湾区整体市场相对冷清,成交量大不如去年九月,上门看房客数量不足去年的一半。

其中,中山八路板块表现尤其明显。板块成交热盘——珠岛花园的业客僵持较为严重,成交周期基本在1-2个月左右,较之前相比拉长近一倍。

从业主层面来看,部分户型方正的中低层房源业主心态依旧强硬,处于不急卖并放高价的状态。而在客户层面来看,因信贷环境收紧,楼市前景未明,客户有所观望,促使九月市场大不如去年同期。

白云区

一手分流严重

二手业主降价让利以促成成交

据广州中原研究发展部监测发现,白云罗冲围板块成交依然保持活跃,主要由于其价格低洼,加上地铁13号线的规划利好以及配套的逐步完善,市场需求保持稳定。

2018年9月,罗冲围板块成交均价为25889元/㎡。其成交活跃楼盘为富力桃园,成交均价为34165元/㎡。

此外,根据广州中原研究发展部调研了解到,本月机场路板块客户分流情况比较明显,其板块内新房项目——保利紫云花园推出部分8.8折的特价单位,致使原本打算置业的客户转向一手市场,二手成交下滑。

为此,部分业主逐渐采取让利策略以应对成交难的情况,其让利幅度多集中在5%左右,部分急售的业主让利幅度甚至达10%。

如汇侨新城一业主,原本报价为300万,态度亦相当强硬。但由于长时间未能成交,价格开始松动,下调至280万,最后以276万元成交。

番禺区

亚运城板块业主价格“企硬”

客户入市热情低

2018年9月,番禺区网签均价为24813元/㎡;阳光家缘中介网签量为806宗,较8月同期下降26.7%。

但需要指出的是,钟村板块因价格刚需、生活配套设施逐渐成熟、可选择的盘源相对较多;再加上地铁22号线规划建设的利好因素影响,整体市场成交保持活跃。

据中原成交数据显示,钟村板块的成交均价仅为30266元/㎡。板块的典型代表活跃楼盘为祈福新村,其中原成交均价为28003元/㎡、套均总价为229万元,以两房成交居多,其次为三房。

另外,据广州中原研究发展部调研了解到,本月亚运城板块成交萎缩相对严重,成交量及看房客户较8月相比明显下滑。

主要由于其板块业主对楼市信心较强,报价依旧“企硬”,基本不存在议价或让利空间,导致不少客户保持观望态度,入市热情较低。

广州中原研究发展部认为,目前广州整体楼市主要以买家市场为主导,若业主想加快促成成交,可能需要一定的让利。

预测

“金九”成色不足

“银十”难起波动

9月,广州二手住宅市场活跃度明显下滑,金九成色较差,整体成交能力远不如去年,尤其是今年一手住宅促销力度较大,吸引了大批原本打算置业的二手客户。

为此,部分业主开始采取降价、让利的策略以应对成交难的状况,以求加快促成成交。

但是,从开发商层面来看,十一黄金周向来是开发商集中开盘推货的节点,这或将会进一步分流部分客户。

因此,广州中原研究发展部预测,今年10月二手住宅成交量平稳波动,价格更趋平稳。