作为融资能力最像国企的民企,龙湖集团上半年业绩看起来仍旧是“三好学生”的模样。
在业绩之外,过去这一年半载,龙湖在人事、项目品质、管理构架等方面同样倍受市场关注,部分疑惑有待管理层解答。
8月21日,龙湖集团于香港举行中期业绩发布会,如往常一样,董事长吴亚军携CFO赵轶及CEO邵明晓一同出现在主席台上。
不同的是,台下坐着执行董事、原掌管人力资源的李朝江,以及集团运营总苏西振,虽然他们并未发言,但与这场业绩会的关注点密切相关。
“不会单独为住宅业务加杠杆、扩规模”
上半年,行业前二十强基本上维持着40%以上的增速,龙湖是个例外。去年销售加速之后的龙湖,上半年合同销售971亿元,同比仅增长4.8%。
邵明晓回应称,龙湖一直坚持有质量的增长以及四大主航道均衡发展,C1业务即住宅销售,目标是保持前十左右,公司不会为单独为了C1业务而加杠杆、扩规模,更重要的是保持低融资成本、低负债率。
对于全年2000亿的销售目标,邵明晓称,达成目标是没有任何悬念的。据悉,龙湖之所以今年同期销售增长较缓,一方面是由于去年销售整体上前置,而今年的项目主要在下半年推盘,下半年货源达到2000亿元。
“当前市场还是非常好的,主要是拿证比较难。”邵明晓表示。
业绩公告显示,龙湖集团的净负债率54.6%,同比下降近两个百分点,但比年初的48%有所上涨。邵明晓解释道,龙湖通常情况下全年负债率维持在50%-60%,半年在60%-70%,但实际情况还是会比这样的预期要更低。
新增土地储备方面,上半年龙湖新增土地储备1298万平方米,其中权益达898万平方米,同比涨幅达四成,均价为4849元/平方米,权益土地金为435亿元,增幅为13.6%。值得一提的是,龙湖上半年新增土地均价相比去年有近1千/平方米的下降。
同时,截止到6月底,龙湖土储合计6363万平方米,权益面积为4552万平方米,平均每平方米土地成本5142元。而龙湖上半年销售单价15435元/平方米,大概3倍关系。
赵轶回应观点地产新媒体称,售价对地价的覆盖大约三倍的情况是比较安全的,未来项目的盈利仍旧能够得到保障。龙湖最近一两年毛利将维持在30%以上,中长期会保持在25%-30%。
在去杠杆之下,龙湖未来是否会降低土地投资?邵明晓称,龙湖的负债结构健康,现金流充实,尽管市场不太好,但龙湖的融资情况还不错。龙湖近期发出的两笔债券成本均低于5%。
盈利能力上,龙湖上半年归属股东溢利为54.3亿元,核心溢利37.3亿元,同比有31.4%的增幅,毛利率亦高达37.1%。核心税后利润率达17.7%,但权益后利润利为13.8%,比去年同期的15.3%有些许下跌,主要是受费用、税金变动及合营与联营企业业绩影响所政。
租金收入覆盖利息“妥妥的”
截至年中,龙湖集团共开业26座天街,总建面达258万平方米,租金收入为16.8亿元,出租率达97%,NPI比率达到6.8%。
据观点地产新媒体了解,龙湖此前提及,希望到2018年实现投资物业收入能够覆盖利息支出。上半年投资物业收入18.5亿元,而未资本化的利息支出为21.99亿元,覆盖率为0.84。
邵明晓称,2018年全年的商业地产及长租公寓的租金收入可能36亿元及5亿元左右,全年会维持在0.8-1倍的覆盖,而未来超过1倍是“妥妥的”。
在国家鼓励租购并举的情况下,不仅是以龙湖为代表的房企,中介、酒店运营商也在这两年大举进攻长租公寓,银行及保险资金大力加持,证券化产品喷涌而出……
长租公寓风头正盛之时,也成为“推高租金”的首个怀疑对象,北京的租金上涨的话题,使部分公寓运营商成为众矢之的。
邵明晓称,北京关注的抢房源主要出现中介及分散式房源上,而龙湖冠寓主要是集中式为主。
观点地产新媒体了解到,截至年中,龙湖冠寓已在16个城市开业超过2万间,开业半年以上项目平均出租率达90.1%。而且,冠寓上半年租金收入大幅增至1.39亿元,占龙湖总租金收入的7.5%。
冠寓2018年的开业目标是5万间,截至年底共达到开业6.5万间的规模。邵明晓称,龙湖冠寓成熟期的毛利率目标在35%左右,净利维持在12%-15%。
由于现金流比较充裕以及经营性业务的稳定发展,龙湖决定中期分红每股0.3元,同比增长了50%,这也是龙湖在去年之后再度进行中期派息,未来的派息还是会保持在核心利润的45%。
赵轶打趣称:“不光考虑到以后利润增长,而且有高的派息率,龙湖的股票还是拿着,别卖。”
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